분양권 매매 후 , 입주가 어려울 시 어떤 조치를 취해야 하나요?
입주 시기는 다가오고, 대출이 맞지 않아서 , 입주가 불가능한 상황이고 1주택자로 바꿔야 한다면, 어떤 조치를 취할 수 있나요?입주 시기를 늦춰서 이자를 상환하는것도 방법인가요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
입주예정시기까지는 잔금을 납부하셔야 합니다. 이건 선택이 아닌 계약의무이기 때문입니다. 만약 질문과 같은 상황으로 입주가 어려워 입주예정시기를 지나칠 경우 분양사에 따라 미납된 잔금만큼의 이자를 부담하고 일정기간 버틸수는 있겠으나, 최종적으로는 계약해지를 통보받을수 있고 그에 따른 위약사항등으로 손실을 입으실수 있습니다, 일반적으로 잔금시에 자금조달이 어려울 경우 전세세입자를 받아서 이를 충당하거나 분양권 전매등이 가능한 상황에서는 매도를 진행하는 방법도 있을수는 있습니다. 다만 매매나 임대차의 경우 해당 분양단지의 전매제한여부나 실거주의무등이 있는지를 체크하셔야 합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
분양권 매매 후 입주가 어렵다면 전매 제한 여부에 따라 매도 가능성이 갈립니다. 대출 불가 시에는 잔금 유예 협상이나 임대 전환이 대안이 됩니다. 무리한 보유는 이자부담이 크므로 빠른 의사결정이 필요합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
일부라도 중도금까지 진행된 경우에는 일방의 의사로 계약 파기는 불가능합니다. 특약에 관련 조항들이 있는지 확인해 보시고 분양사무소에도 해결 방안을 문의해 보시기 바랍니다. 통상적으로 중도금 중간에 해약해주지는 않는 경우가 대부분이며 잔금이 미납된 경우에는 연체이자를 내면 보통 연기를 해줍니다. 중도금 대출 이자는 입주지정기간 마지막날부터 한달정도 여유를 주지만 넘어가는 경우 신용불량이 발생할 수 있습니다. 입주지정기간 종료 다음날부터 입주와 무관하게 관리비, 전기, 수도, 가스 등 공과금과 재산세, 장기수선충당금 납부해야 하며, 중도금을 수차례에 걸쳐 미납했거나 잔금 납부가 불가한 경우에는 위약금을 물고 해약하는 경우도 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,잔금 대출 신청일 기준으로 다주택자 여부를 판단하므로,대출 실행 이전에 기존 주택을 매도하고 잔금일 전에 등기까지 마치는 것이 이상적입니다
,직접 입주하지 않고 전세 세입자를 구해 보증금으로 잔금 처리하는 방법도 있습니다
,분양사무소에 입주 연기 신청 가능합니다
일반적으로 한 달~3개월까지 연기 가능하며, 그 기간 동안 연체 이자(연 3~5%) 부과됩니다
이자 납부하면서 잔금 납부 시점 늦추기로 시간 벌기 가능합니다
,대출이 막힐 경우 배우자, 자녀, 부모 명의로 대출 진행하는 경우도 있습니다
그러나 이는 실거주 목적 대출의 경우 위법 소지가 있으므로 주의해야 하고
대출 규제나 자금 출처 조사에 걸릴 가능성 도 있습니다
요즘은 대출이 막히다보니 여러가지 방법을 찾아야 합니다
본인에게 맞는 방법을 찾아서 잔금까지 마무리하시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
계약금만 납부한 상태라면 일반적으로 계약금을 포기하고 민법의 계약금 해지 조항에 따라 계약 해지가 가능합니다.
중도금까지 납부한 경우에는 계약 해지가 어려우며 위약금 부담 또는 분양사와 합의가 필요합니다.
입주 시기 연기는 분양사와의 협의를 통해 가능할 수 있으나 연기 기간에 따라 이자나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
1주택자로 변경 관련 조치는 부득이하게 입주가 불가하다면 분양권 전매 또는 상호협의 해지를 통해 계약 종료를 시도할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
먼저, 가장 중요한 것은 계약 조건과 시행사(또는 건설사)의 입주 지침을 확인하는 것입니다. 통상적으로 입주지정기간이 정해져 있으며, 이 기간 내에 잔금을 치르고 전입을 완료해야 합니다. 만약 자금 조달이 어렵거나 대출 한도 문제로 입주가 불가능하다면, 우선 시행사에 입주 시기 연기(입주지연 신청)를 요청할 수 있는데, 이 경우 연체 이자나 지연 배상금이 발생할 수 있습니다. 그래도 시간을 벌 수 있다는 장점이 있습니다.
또 다른 방법으로는 분양권 전매를 고려할 수 있습니다. 다만 분양권 전매는 분양 당시 계약 조건과 지역 규제(투기과열지구, 전매제한 여부 등)에 따라 허용 여부가 달라집니다. 전매가 가능하다면 입주 전 다른 매수자에게 양도하여 자금 부담을 줄일 수 있습니다.
결론적으로 1주택자가 되어야 한다면, 기존주택을 빨리 처분하는 것이 현실적인 방안이 될 수 있습니다. 특히 비과세요건, 중과세 회피를 위해서도 기존주택을 매각하는 것이 중요하겠습니다.
질문에 대한 답변이 되었길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
입주가 어려우신 경우 연체이자를 부담하시더라도 입주 시가 연장 협의와 함께 기존 주택 처분 후 1주택자 조건 조정과 분양권 매각 및 분할납부 요청 등이 현재 대표적인 대안이라 보여집니다.
기간 지연으로 인한 이자 부담과 장기 연체의 경우 계약 취소 등의 불이익에 주의가 필요합니다.안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 잔금을 치지 못할 경우 연체로 가게 되고 잔금을 못 쳐서 입주가 늦어 지면 관리비등도 내어야 하는 문제가 발생이 되게 됩니다. 따라서 현재 등기부이전부전세대출이 전면 금지가 되어 전세로 잔금을 치기에는 무리가 있고, 직접 입주를 하시던가 그렇치 못할 경우 월세로 그것도 어려울 경우는 전매를 하는 방법 그것도 어려우면 난감한 상황까지 가게 됩니다. 감사합니다.