안녕하세요 재개발지역 에서 10년이상 영업한 프리랜서.
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Q. 양도소득세 신고할때 부부공동명의가 유리한가요
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.1가구 2주택자는 양도소득세 신고 대상 입니다. 양도차익이 발생하지 않아도 신고는 의무 입니다. 신규주택 매입 후 3년이내에 기존주택을 처분하면 양도소득세비과대상이 될 수 있으나 구입당시 규제지역여부, 거주의무 보유기간등에 따라 달라 질 수 있고 최초 등록시부터 공동명의 였으면 도움이 될 수 있으나 단독명의에서 공동명의로 명의변경하여 매도 한다면 절세효과가 없을 수 있습니다. 증여세신고 및 증여취득세 신고를 해야 합니다.1가구 2주택중 매도 주택 결정은 세무 전문가에게 상담 받아 보고 판단하셔야 손해가 발생하지 않을 겁니다.
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Q. 상가에 붙는 권리금은 의무사항인가요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.상가임대차계약서는 임대인(=소유자)와 작성을 합니다.권리금은 의무 사항은 아닙니다. 상가 권리금은 주변상권 효과 영업권 인계 인수, 내부집기류, 인테리어설비에 관한 금액으로 기존임차인과 신규임차인간에 협의하여 금액을 협의하여 가액을 결정 합니다.
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Q. 전세보증보험에 대해 궁금한 점이 있습니다.
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.전세반환보증보험은 전세임대차 월세임대차도 보험 가입이 가능 합니다. 전세자금대출을 받지 않아도 주택을 심사하여 승인이 나면 보증보험가입이 가능 합니다. 전액보증이 가능 합니다. 전세자금대출은 주택을 소유하고 있거나 직계가족의 주택은 전세자금대출이 불가 합니다.
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Q. 월세2년 계약+ 묵시적갱신 2년 후 갱신요구권 기간은?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임차인의 계약갱신청구권은 거주기간중 단 1회만 사용이 가능 합니다. 묵시적갱신으로 임대차계약이 만료 되었다면 임차인은 계약갱신청구권을 사용 할 수 있습니다. 계약갱신청구권을 사용 한다면 2년을 보장 해 주어야 합니다. 1년으로 계약서 작성해도 임차인이 2년을 주장 할 수 있습니다.
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Q. 월세 계약을 할 때도 사기를 당할 수가 있나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.전세임차 보다는 월세 임차는 사기피해 덜 발생 합니다. 월세보증금액이 많다면 문제는 달라 질 수 있으나 보증금액이 적다면 문제가 발생하지 않을 수도 있습니다.단기거주 할 계획이라면 보증금은 낮게하고 월세를 조금 더 지불하시는게 안전 할 수 있습니다. 단기임대차계약은 주택임대차보호 대상에서 제외 될 수도 있습니다. 단기 임대차도 전입신고 및 확정일자는 받아 놓으시고요.
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Q. 아파트 안전진단 통과라고 경축 붙인 것의 의미가 무엇인가요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.아파트 재건축은의 안전진단은 노후화로 인한 주거환경을 개선하고자 안전진단을 실시하여 재건축여부를 판단 합니다. 30년 이상된 노후 아파트는 안전진단을 생략 할 수 도 있습니다.재건축안전진은 A단계 ~ E단계까지 안전성 판단여부를 결정합니다안전진단을 통과했다면 이제 재건축이 시작되려는 단계라고 볼 수있습니다, 안전진단을 통과했다고 해서 안전하지 않다는 건 아닙니다. 안전진단 통과해도 앞으로 단계가 많이 남아 있고 실제 입주까지는 10년이상 소요 된다고 볼 수 있습니다. 주택이나 아파트 어는 싯점이 되면 새로 신축을 해야 주거 환경개선 및 시설 노후화로 인한 불편함을 해소 할 수 있습니다.
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Q. 월세임대차계약서 동거인으로 명의변경 가능하나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임대차계약서의 임차인이 퇴거하고 명의 변경하려면 임대인에게 사전 고지하고 명의 변경을 요청해 보세요. 명의변경을 하려면 임대인의 동의가 있어야 합니다, 서류상 기존임차인과는 계약해지 하고 동거인 명의로 신규계약서를 작성하는 형식으로 명의 변경 하셔야 합니다.
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Q. 세입자가 집을 나갈지 안나갈지 선택에 어려움
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다. 부동산에 중개 매물을 의뢰하고 중도에 매물 변경을 자주 하는 임대인도 있습니다. 계약하려고 하면 금액을 올리거나 세입자가 계속 거주한다고 하기도 합니다. 세입자가 임대인에게 계약해지 통지하면 임대인이 부동산에 물건의뢰를 해도 잔금일까지 내부를 보여 주지 않고 만기일에 보증금을 반환 받기 원하는 세입자도 다수 있고 임대인에게 계약해지를 통지하고 본인이 이사갈 집을 구하지 못해 보여주지 않는 경우도 있습니다. 중개사가 실수 할 수도 있고 하루에도 물건에 대한 변동이 있을 수도 있습니다. 최종 판단은 질문자님의 선택하셔야 할 것 같습니다.
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Q. 전세보증보험 가입 후 세대원만 남기고 새로운 집으로 전입신고 가능?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.전세보증보험을 가입했다면 전세자금대출을 받았을 것 같습니다. 전세자금대출을 받아서 거주중에 신규주택으로 세대주가 퇴거를 하면 전세대출금액은 상환해야 하고 보증보험효력도 소멸 합니다.
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Q. 부동산용어 지상권설정등기가 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.지상권은 타지의 토지에 있는 건물이나 수목, 공작물을 소유하기 위해 토지를 사용 할 수 있는 등기를 해야 하는데 지상권 설정등기라고 합니다. 타인 토지에 건물을 신축하는 경우에 지상권설정등기를 하는데 토지소유자의 동의와 첨부서류를 받아서 진행을 합니다. 기존 건물이 있는 토지라도 지상권설정 등기는 가능 할 수 있습니다. 지상권설정등기를 하면 안정적으로 토지를 사용 할 수 있습니다.