안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트의 전세가율은 어떤수치를 말하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세가율은 전세가격을 매매가격으로 나눈 비율을 의미합니다. 예를 들어, 매매가가 10억 원인 아파트의 전세가율이 70%라면, 전세보증금으로 7억 원을 지급해야 한다는 뜻입니다. 전세가율이 높다는 것은 전세가격이 매매가격에 비해 높다는 것을 의미하며, 이는 전세를 선택하는 사람들에게 부담이 될 수 있습니다. 일반적으로 전세가율이 60~70% 정도면 적정하다고 보지만, 90%를 넘으면 위험할 수 있습니다.
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Q. 조정지구내에서 의무거주2년제도가 생긴 시점
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.2017년 8월 2일에 발표된 부동산 대책에 따라 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 2년 이상 실거주해야 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만, 귀하의 경우 2017년 7월 31일에 아파트를 매입하고 잔금을 치르셨기 때문에, 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득하셨습니다. 따라서 2년 실거주 요건을 충족하지 않아도 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
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Q. 1기 신도시들의 재건축이 다가오고 있다고 하는데 1기 신도시는 어디를 의미하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1기 신도시는 1989년에 발표된 신도시들로, 서울 근교에 위치한 다섯 곳을 의미합니다. 이 신도시들은 주택난 해결과 집값 안정을 위해 건설되었습니다. 1기 신도시에는 다음의 다섯 곳이 포함됩니다.분당,일산,산본,중동, 평촌입니다 이들 신도시는 1992년 말에 입주가 완료되었으며, 현재 재건축이 논의되고 있습니다. 일산 외에도 분당, 산본, 중동, 평촌이 1기 신도시에 포함됩니다.
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Q. 아파트 고층과 저층의 각각 장단점은?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 고층과 저층에는 각각의 장단점이 있습니다. 여러분의 상황과 우선순위에 따라 선택이 달라질 수 있습니다. 아래에 고층과 저층의 주요 장단점을 정리해 보았습니다. 고층의 장점은 고층에서는 멋진 경치를 감상할 수 있습니다. 고층은 햇빛이 잘 들어오고 통풍이 잘 됩니다.고층은 벌레가 덜 들어오는 경향이 있습니다. 외부로부터의 시선이 덜해 사생활 보호가 잘 됩니다.도로 소음이나 행인 소음이 적습니다. 고층의 단점은 고층은 일반적으로 가격이 더 높습니다. 엘리베이터 고장 시 불편할 수 있습니다.화재나 지진 시 대피가 어렵습니다. 저층의 장점은 엘리베이터를 사용하지 않아도 쉽게 오르내릴 수 있습니다. 화재나 지진 시 빠르게 대피할 수 있습니다. 저층은 고층보다 가격이 저렴한 경우가 많습니다. 단지 내 조경을 가까이에서 즐길 수 있습니다.저층의 단점은 외부로부터의 시선이 많아 사생활 보호가 어렵습니다. 도로 소음이나 행인 소음이 잘 들립니다.벌레가 더 잘 들어올 수 있습니다. 고층에 비해 햇빛이 덜 들어옵니다.결국, 어떤 점이 더 중요한지에 따라 선택이 달라질 것입니다.
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Q. 항공장애등은 어떤 경우에만 설치하는 것인지 알고 싶습니다. 건축회사입니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.항공장애등 설치 기준으로는 항공장애등은 항공기 운항에 위험을 줄 수 있는 높은 물체를 조종사가 미리 알 수 있도록 설치하는 등화입니다. 높이 기준의 경우 장애물 제한구역은 지표 또는 수면으로부터 높이가 60m 이상인 물체. 장애물 제한구역 밖은 지표 또는 수면으로부터 높이가 150m 이상인 물체입니다. 설치 대상으로는 굴뚝, 철탑, 건설 크레인 등 높이에 비해 폭이 좁은 물체. 건축물 위에 추가로 설치된 구조물. 가공선, 케이블, 현수선 등입니다.
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Q. 서부 중부 동부 북부로 지역을 나누어서 수도권을 관리하는 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.수도권을 서부, 중부, 동부, 북부로 나누는 이유는 여러 가지가 있습니다. 주된 이유는 행정 효율성과 균형 발전을 도모하기 위해서입니다. 수도권은 인구 밀집도가 높고, 다양한 경제 활동이 집중되어 있어 이를 효과적으로 관리하고 발전시키기 위해 지역을 나누는 것이 필요합니다.수도권은 인구가 많고 면적이 넓기 때문에, 이를 하나의 행정 구역으로 관리하는 것은 비효율적일 수 있습니다. 지역을 나누면 각 구역의 특성에 맞는 맞춤형 정책을 수립하고 실행할 수 있어 행정 효율성이 높아집니다. 수도권 내에서도 지역 간 발전 격차가 존재합니다. 예를 들어, 서울과 인접한 지역은 개발이 많이 이루어져 집값이 높고, 상대적으로 외곽 지역은 개발이 덜 되어 집값이 낮습니다. 이러한 격차를 줄이기 위해 지역을 나누고, 각 지역의 특성에 맞는 개발 정책을 추진합니다. 수도권으로의 인구 집중을 완화하고, 비수도권 지역의 발전을 도모하기 위해 수도권 내에서도 인구를 분산시키는 정책이 필요합니다. 이를 위해 지역을 나누고, 각 지역에 적절한 인프라와 일자리를 제공하여 인구 분산을 유도합니다. 지역 간 정치적 성향이나 사회적 분위기가 다를 수 있습니다. 이는 역사적, 문화적 배경에 기인한 것으로, 지역을 나누어 관리함으로써 각 지역의 특성을 존중하고, 주민들의 요구를 더 잘 반영할 수 있습니다.이러한 이유들로 인해 수도권을 서부, 중부, 동부, 북부로 나누어 관리하고 있습니다. 집값의 차이는 이러한 지역 간 발전 격차와 관련이 있으며, 이를 해소하기 위한 다양한 정책이 추진되고 있습니다.
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Q. 빌라가 전세 사기가 많은 이유는 무엇일까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.빌라 전세 사기가 많은 이유는 빌라는 아파트에 비해 시세 정보가 명확하지 않아, 사기꾼들이 전세가를 부풀리기 쉽습니다.전세 대출 제도가 허술하여, 사기꾼들이 이를 악용해 높은 전세가를 설정하고 대출을 유도합니다. 신축 빌라는 시세가 불명확하고, ‘풀옵션’ 등의 혜택을 내세워 세입자를 유혹하기 쉽습니다. 임대인과 임차인 간의 정보 비대칭이 심해, 임차인이 사기 피해를 당하기 쉽습니다.전세 사기를 피하기 위해서는 해당 지역에서 오래 일한 공인중개사인지 확인하고 집주인의 국세 체납액 등을 열람할 수 있는지 확인하고 전세보증보험에 가입하여 보증금을 보호해야 합니다. 전세 계약을 진행하기 전에 충분한 조사를 통해 안전한 거래를 하시길 바랍니다.
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Q. 중기청100 전세계약서 전화번호 수정 시 문제가 생길까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.리파인에 등록된 번호가 잘못 기입된 경우, 계약서와 일치하지 않으면 문제가 될 수 있습니다. 리파인에 문의하여 수정 절차를 확인하는 것이 좋습니다. 전화번호 변경으로 인해 확정일자를 수정해야 하는지에 대한 걱정이 있으신데요, 확정일자는 주로 임대차 계약의 주요 조건(임대료, 기간 등)이 변경될 때 수정이 필요합니다. 전화번호 변경만으로는 확정일자 수정이 필요하지 않을 수 있지만, 행정복지센터에서 원본 회수 후 수정신청을 해야 한다고 안내받으셨다면, 그 절차를 따르는 것이 안전합니다. 확정일자 수정신청을 하지 않더라도, 전화번호 오류로 인해 전세금 반환에 직접적인 문제가 발생하지는 않을 것입니다. 다만, 모든 서류가 정확하게 기재되어 있는 것이 나중에 발생할 수 있는 문제를 예방하는 데 도움이 됩니다. 대출일자가 미뤄질 경우, 이로 인해 발생할 수 있는 문제는 대출 이자 증가나 상환 기간 연장 등이 있습니다. 은행에 미리 문의하여 대출일자 변경에 따른 영향을 확인하고, 필요한 조치를 취하는 것이 좋습니다.
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Q. 전세보증보험 가입문의드립니다.!!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 세입자가 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 보장해주는 보험입니다. 만약 임대인이 전세금을 돌려주지 못하는 상황이 발생하면, 보험회사가 대신 지급해줍니다. 아파트도 전세보증보험에 가입할 수 있으며, 전세사기 예방을 위해 가입하는 것이 좋습니다.아파트의 경우, 전입신고와 확정일자를 받으면 전세보증금에 대해 1순위로 우선변제권을 가질 수 있습니다. 이는 해당 주택이 경매나 공매로 넘어가더라도, 다른 채권자보다 먼저 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 의미합니다. 하지만, 선순위 채권(예: 근저당)이 있는 경우에는 전세보증금이 후순위로 밀릴 수 있으므로 주의가 필요합니다. 전세보증보험은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등에서 가입할 수 있습니다. 가입 조건과 절차는 기관마다 다르므로, 본인의 상황에 맞는 상품을 선택하는 것이 중요합니다.아파트의 경우에도 전세보증보험에 가입하는 것이 안전합니다.
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Q. 다주택자 간주임대료 대상 문의 드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.간주임대료는 일정 조건을 충족하는 경우 전세보증금에도 소득세를 부과하는 제도입니다. 간주임대료 부과 대상이 되려면 주택 수는 부부 합산 3주택 이상 보유하고 보증금 총액은 보증금 및 전세보증금의 합계액이 3억 원을 초과하여야 합니다.다만, 주거전용 면적이 40㎡ 이하이면서 공시가격이 2억 원 이하인 소형주택은 간주임대료 대상에서 제외됩니다.귀하의 경우에는 A주택은 보증금 3억 3천만 원이고 B주택은 자가이고 C주택은 주거용 오피스텔 소형 (10평 이하)입니다.위 조건을 고려할 때, A주택은 간주임대료 대상이 될 수 있습니다. 다만, C주택이 소형주택 기준에 해당하는 경우 주택 수에서 제외될 수 있습니다. 따라서, A주택의 보증금이 3억 원을 초과하므로 간주임대료 대상이 될 가능성이 높습니다.