안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 안녕하세요 시티헌터입니다 아파트를 조금씩 짓는 것은 건설사들이 분양가를 높게 받기 위한 수책일까요 아니면 뭔가 문제점이 있기 때문에 한정적으로 만드는 걸까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트를 조금씩 짓는 이유는 여러 가지가 있을 수 있습니다.건설사들이 분양가를 높게 받기 위해 일부러 공급을 제한하는 경우가 있습니다. 이렇게 하면 수요가 공급을 초과하게 되어 분양가를 높게 책정할 수 있습니다. 현재 부동산 시장의 상황에 따라 건설사들이 신중하게 접근하는 경우도 있습니다. 예를 들어, 경기 불확실성이나 금리 인상 등의 외부 요인으로 인해 분양 시장이 위축될 수 있기 때문에, 건설사들이 리스크를 줄이기 위해 공급을 제한할 수 있습니다.건설사들이 안정적인 사업 포트폴리오를 구축하기 위해 다양한 지역에서 조금씩 분양을 진행하는 경우도 있습니다. 이렇게 하면 특정 지역에 대한 의존도를 줄이고, 전체적인 리스크를 분산시킬 수 있습니다. 건설사들이 브랜드 인지도를 높이기 위해 특정 지역에서 고급 아파트를 소규모로 분양하는 경우도 있습니다. 이렇게 하면 브랜드 가치를 높이고, 소비자들에게 더 높은 가격을 받을 수 있는 기회를 제공합니다.이 외에도 다양한 이유가 있을 수 있지만, 주로 이러한 요인들이 복합적으로 작용하여 아파트를 조금씩 짓는 경우가 많습니다.
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Q. 토지랑 건물이 엮인 부동산이라도 토지만 증여 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.토지와 건물이 함께 있는 부동산이라도 토지만 증여하는 것이 가능합니다. 다만, 증여 절차를 진행할 때는 관련 법률과 세금 문제를 잘 확인해야 합니다. 토지만 증여할 경우, 상속세 부담 측면에서 유리할 수 있으며, 증여를 해준 사람이 노후에도 임대를 통한 소득을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 무주택자로서 주택 구입을 위해 대출을 받을 때 금리를 낮게 책정받으려면, 무주택 상태를 유지하는 것이 중요합니다. 무주택자 주택담보대출에는 디딤돌 대출이나 보금자리론 같은 정책대출이 이자가 가장 저렴합니다.
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Q. 디딤돌대출 무주택세대주 (단기월세) 가능한지 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현 거주지(자가) 아파트를 매도하고, 매수하려는 곳에 2달 단기월세로 거주하면서, 해당 매수 아파트에 디딤돌 대출을 신청하려는 계획이시군요. 이 경우, 몇 가지 중요한 사항을 고려해야 합니다 무주택 세대주 요건은 디딤돌 대출을 받기 위해서는 대출 신청일 기준으로 무주택 세대주여야 합니다. 매도 후 매수하려는 곳에 전입신고를 하면 무주택 세대주로 인정될 가능성이 높습니다.신생아특례디딤돌대출 요건은 신생아특례디딤돌대출은 대출 신청일 기준 2년 내 출산한 무주택 세대주가 대상입니다. 또한, 부부합산 연소득이 2억 원 이하, 순자산가액이 4.69억 원 이하여야 합니다. 일시적 2주택 문제는 기존 집의 매도일이 9월 6일이고, 매수하는 집의 월세 시작일이 9월 1일이라면, 일시적으로 2주택 상태가 될 수 있습니다. 하지만, 잔금일이 10월 31일로 설정되어 있으므로, 이 기간 동안 무주택 세대주 요건을 충족할 수 있는지 확인이 필요합니다. 전입신고와 대출 신청은 매도 후 매수하려는 곳에 전입신고를 하고, 무주택 세대주로 인정받은 후에 디딤돌 대출을 신청하는 것이 중요합니다.따라서, 계획을 실행하기 전에 해당 은행이나 금융기관에 문의하여 정확한 조건과 절차를 확인하는 것이 좋습니다.
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Q. 청약통장으로 정확히 어떤 주택만 청약이 가능한건가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청약통장으로 청약이 가능한 주택은 크게 국민주택과 민영주택으로 나뉩니다.국민주택의 경우 국가 및 지자체, LH 및 지방공사가 건설하는 주택으로, 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택을 말합니다. 단, 수도권 및 도시 지역이 아닌 읍면 지역은 주거전용면적이 100㎡ 이하입니다. 행복주택, 장기 전세 등이 해당되며, 최근 3기 신도시도 이에 포함됩니다.민영주택의 경우 국민주택을 제외한 주택으로, 자이, 래미안, 푸르지오 등 브랜드 아파트가 이에 해당합니다.최근에는 LH와 같은 곳에서 민간 건설사에 위탁하는 경우가 많아 브랜드 아파트라도 국민주택과 혼재된 경우가 있습니다.지역 조건의 경우 투기과열지구 및 청약과열지구는 정부가 주택 투기 및 청약 과열 억제를 위해 지정한 지역입니다. 청약위축지역은 주택 청약이 위축된 지역으로, 현재는 전국에 한 곳도 없습니다.청약 1순위 조건의 경우 국민주택은 청약통장 가입 후 2년 이상 경과, 납입횟수 24회 이상이어야 합니다. 민영주택은 청약통장 가입 후 2년 이상 경과, 납입인정금액이 지역별 예치금액 이상이어야 합니다. 이 외에도 세대주 여부, 무주택 기간, 납입 금액 등 다양한 조건이 있으니, 청약을 넣기 전에 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
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Q. 지역을 이전시에 청약통장은 어떻게 신고해서 절차를 가쳐가나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청약통장을 다른 지역으로 이전하는 절차는 최초 입주자 모집공고일 당일까지 주민등록을 이전해야 합니다.청약하기 전까지 이전 지역에 해당하는 청약예치금을 납입해야 합니다12. 예치금은 청약 당일에도 납입할 수 있습니다. 청약홈 홈페이지에서 주택청약종합저축의 경우, 온라인으로 지역 변경이 가능합니다2. 은행에 직접 방문하여 변경할 수도 있습니다.이 절차를 통해 청약통장을 문제없이 이전할 수 있습니다.
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Q. 국민주택과 민간주택 1순위 기준이 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.국민주택 1순위 기준의 경우 청약 통장 가입 기간은 청약 통장 가입 후 2년 이상 경과해야 합니다.납입 횟수는 매월 약정납입일에 월 납입금을 연체 없이 지역별 납입횟수 이상 납입해야 합니다. 예를 들어, 서울이나 부산에서 국민주택을 청약하려면 24회 이상의 납입횟수가 필요합니다. 세대주 요건은 세대주가 무주택자 또는 1주택자이며 거주 기간이 1년 이상이어야 합니다.과거 당첨 기록은 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 적이 없어야 합니다. 2주택 이상 소유 여부는 2주택 이상 소유한 세대에 속하지 않아야 합니다.민간주택 1순위 기준의 경우 청약 통장 가입 기간은 청약 통장 가입 후 2년 이상 경과해야 합니다.납입 인정 금액은 지역별 예치금액 이상을 납입해야 합니다. 예를 들어, 서울이나 부산에서 85㎡ 이하의 민영주택을 청약하려면 300만 원 이상의 납입인정금액이 필요합니다. 세대주 요건은 세대주가 무주택자 또는 1주택자이며 거주 기간이 1년 이상이어야 합니다.과거 당첨 기록은 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 적이 없어야 합니다. 2주택 이상 소유 여부는 2주택 이상 소유한 세대에 속하지 않아야 합니다. 이 기준들을 충족하지 못하면 청약을 할 수 없거나 당첨이 취소될 수 있습니다.
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Q. 가점제와 추첨제의 청약방식 차이가 공급규모가 어떻게 다른가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 청약 시 가점제와 추첨제는 각각 다른 방식으로 당첨자를 선정합니다.가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 등을 기준으로 점수를 매겨 높은 점수를 받은 사람을 우선으로 당첨자를 선정하는 방식입니다. 예를 들어, 무주택 기간이 길고 부양가족 수가 많으며 청약통장 가입 기간이 오래된 사람이 높은 점수를 받게 됩니다.추첨제는 점수와 상관없이 무작위로 당첨자를 선정하는 방식입니다. 따라서 운이 좋아야 당첨될 수 있습니다.공급규모는 지역과 주택 면적에 따라 다릅니다. 예를 들어, 수도권 공공택지의 경우 85㎡ 이하 주택은 가점제로 100% 선발되며, 85㎡ 초과 주택은 가점제와 추첨제를 50%씩 적용합니다. 반면, 지방의 경우 85㎡ 이하 주택은 가점제로 40% 이하에서 지자체가 결정하며, 85㎡ 초과 주택은 추첨제로 100% 선발됩니다.
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Q. 특별공급중에서 소득기준과 관련된 부분은 어디이며 기준이 어떻게 되나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 청약 특별공급 중 소득기준과 관련된 부분은 주로 생애최초 특별공급과 신혼부부 특별공급이 있습니다.생애최초 특별공급의 경우 소득기준은 세대의 월평균 소득이 전년도 도시 근로자 가구원수별 월평균소득 기준의 160% 이하이어야 합니다.우선공급은 소득 130% 이하인 경우 우선공급 대상이 됩니다. 일반공급은 소득 130% 초과 ~ 160% 이하인 경우 일반공급 대상이 됩니다.신혼부부 특별공급의 경우 소득기준은 해당 세대 월평균 소득이 전년도 가구당 월평균 소득의 100% (맞벌이 120%) 이하이면 우선공급 대상이고, 140% (맞벌이 160%) 이하인 경우 일반공급 대상입니다. 이 외에도 다자녀가구, 노부모부양, 국가유공자 등 다양한 특별공급 유형이 있으며, 각 유형마다 소득기준이 다를 수 있습니다. 보다 자세한 내용은 주택청약 입주자모집공고문을 참고하시는 것이 좋습니다.
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Q. 청약관련하여 소득기준이 있을때 이 소득이 어떤 시점의 소득인지 궁금하며 전국민 100%소득기준일때 이 소득기준은 또 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청약 소득기준은 청약 유형에 따라 다르게 적용됩니다. 일반적으로 공공분양과 민영주택 분양으로 나뉘며, 각각의 소득 산정 기준이 다릅니다. 소득 기준 시점의 경우 공공분양은 모집공고 당시의 소득을 기준으로 합니다. 민영주택 분양은 모집공고 전년도 소득을 기준으로 합니다.전국민 100% 소득기준의 경우 전국민 100% 소득기준은 도시근로자 가구당 월평균 소득을 기준으로 합니다. 예를 들어, 2020년도 기준으로 100% 소득기준은 연봉 7,236만원입니다. 청약 신청 시점에 해당 년도의 월평균소득 백분위표를 참고하여 판단하시면 됩니다.
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Q. 과거 그린벨트 해제 당시에는 집값 안정화에 얼마나 도움이 됐나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.과거 그린벨트 해제는 집값 안정화에 큰 효과를 미치지 못한 것으로 평가되고 있습니다. 예를 들어, 노무현 정부와 이명박 정부 시절에도 그린벨트를 해제하고 주택을 공급했지만, 집값은 오히려 상승하는 경향을 보였습니다. 노무현 정부 시절에는 서울에서 3.74㎢ 규모의 그린벨트를 해제했지만, 집값 안정화에는 큰 영향을 미치지 못했습니다. 이명박 정부 시절에도 강남구 자곡·세곡·수서동 일대와 서초구 우면·내곡·원지동 일대의 그린벨트를 해제했지만, 집값은 여전히 상승했습니다. 이번 그린벨트 해제 계획도 집값 안정화에 얼마나 효과적일지는 불확실하다는 평가가 많습니다.