안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 주택청약 방법 계약금 중도금 처리 방법?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약금은 보통 분양가의 10~20%를 차지하며, 청약 당첨 후 1개월 이내에 납부해야 합니다. 계약금을 마련하는 방법은 청약통장에 있는 납입액을 활용할 수 있습니다. 배우자 명의의 청약통장이 있다면, 납입금액을 담보로 예금담보대출을 받을 수 있습니다.신용대출을 통해 자금을 마련할 수 있습니다. 다만, 신용대출은 DSR(총부채원리금상환비율) 제한이 있어 원하는 한도만큼 나오지 않을 수 있습니다. 납입하고 있는 보험의 해약환급금을 담보로 대출받을 수 있습니다.회사에서 제공하는 대출 프로그램을 활용할 수 있습니다.
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Q. 최근 부동산 가격이 슬금슬금 상승하는 이유는?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.최근 부동산 가격 상승에는 여러 가지 요인이 작용하고 있습니다. 주요 원인 중 하나는 금리 인하 기대감입니다. 금리가 낮아지면 대출 이자가 줄어들어 주택 구매가 더 매력적으로 보일 수 있습니다. 또한, 공급 부족도 중요한 요인입니다. 특히 수도권에서는 신규 아파트 공급이 줄어들면서 기존 주택의 가격이 오르는 경향이 있습니다. 이와 함께, 전세 선호 현상도 부동산 가격 상승에 영향을 미치고 있습니다. 전세 대출 금리가 낮아지면서 월세보다 전세를 선호하는 경향이 강해지고 있습니다. 마지막으로, 시장 불확실성도 한몫하고 있습니다. 경제 상황이 불확실할 때 사람들은 주택 구매를 미루고 전세를 선택하는 경향이 있습니다. 이는 전세 가격 상승으로 이어지고, 결국 매매 가격에도 영향을 미치게 됩니다.
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Q. 전세를 들어갈때 체크해야하는 사항이 뭐가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택의 상태와 불법건축물 유무 , 하자보수유무를 확인해야 하고 시세대비 적정한 전세가인지도 확인하는것이 좋고 등기부등본을 통해 선순위 채권유무를 확인하셔야 합니다. 해당 소개 중개업소가 국가공간정보포털에 등록된 중개업소인지도 확인하는것이 좋습니다.
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Q. Lh임대 아파트 신청 질문드려요..
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.LH 국민임대 아파트 신청 조건의 경우 소득 기준은 1인 가구의 경우, 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 90% 이하이어야 합니다. 연봉 3600만 원이면 월평균 약 300만 원으로, 소득 기준에 부합합니다. 자산 기준은 총 자산은 3억 2,500만 원 이하, 자동차는 3,557만 원 이하이어야 합니다. 무주택 세대 구성원은 신청자는 무주택 세대 구성원이어야 합니다.영구임대 아파트 신청 조건의 경우 소득 기준은 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70% 이하이어야 합니다. 자산 기준은 총 자산은 2억 4,100만 원 이하, 자동차는 3,708만 원 이하이어야 합니다. 우선순위은 기초생활수급자, 국가유공자, 장애인 등 사회적 약자에게 우선 공급됩니다.대기 기간의 경우 국민임대 아파트은 평균 대기 기간은 약 7.4개월입니다. 영구임대 아파트은 평균 대기 기간은 약 6.9개월입니다.따라서, 현재 조건으로는 LH 국민임대 아파트 신청이 가능할 것으로 보입니다. 영구임대 아파트는 소득 기준이 더 엄격하고 우선순위가 있어 신청이 어려울 수 있습니다. 대기 기간은 지역과 상황에 따라 다를 수 있으니, LH 청약센터에서 자세한 정보를 확인해보시는 것이 좋습니다.
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Q. 전세갱신 문의 //////////
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약갱신청구권을 사용하려면 몇 가지 조건을 충족해야 합니다. 기본적으로 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 현재 상황을 보면, 1호는 11월 30일 만기이고, 기존 2호수는 12월 말 만기입니다. 따라서, 1호의 경우 5월 30일부터 9월 30일 사이에, 기존 2호수의 경우 6월 말부터 10월 말 사이에 갱신을 요구해야 합니다. 또한, 계약갱신청구권은 1회에 한해 사용할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 다만, 임대인이 실거주를 목적으로 하는 경우 등 몇 가지 예외가 있습니다.현재 전세 만기일이 다가오고 있으므로, 갱신을 원하신다면 가능한 빨리 임대인에게 의사를 전달하는 것이 좋습니다. 계약갱신청구권을 행사할 때는 증거를 남기기 위해 내용증명이나 문자, 이메일 등을 활용하는 것이 좋습니다.
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Q. 오피스텔 은 주택수에 포함 안되는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔이 주택수에 포함되는지 여부는 주거용인지 업무용인지에 따라 달라집니다.주거용으로 사용되는 오피스텔은 주택수에 포함됩니다. 따라서 주거용 오피스텔을 구입하면 다주택자로 간주될 수 있습니다.업무용으로 사용되는 오피스텔은 주택수에 포함되지 않습니다.주거용 오피스텔은 주거를 위한 용도로 사용되며, 침실, 거실, 화장실 등의 주거 시설을 갖추고 있어야 합니다. 전입신고가 가능하고, 임대차 보호법의 적용을 받습니다. 국토교통부 기준에 따르면, 전용 85㎡ 이하로 부엌과 화장실이 있는 경우 주거용 오피스텔로 간주됩니다.신축 오피스텔을 구입하시려는 이유가 가격이 저렴해서라면, 주거용인지 업무용인지 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 주거용으로 구입할 경우 다주택자로 간주되어 세금 부담이 늘어날 수 있습니다.
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Q. 방 알아볼 때, 안에서 뭘 체크해야 할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.싱크대, 세면대, 샤워기 등에서 물을 틀어보고 수압이 충분한지 확인하세요. 변기 물도 내려보는 것이 좋습니다. 창문의 크기와 방향을 확인해 채광이 충분한지 확인하세요. 남향이면 햇빛이 잘 들어옵니다. 창문이 잘 열리고 환기가 잘 되는지 확인하세요. 특히 화장실과 주방의 환기 상태를 체크해야 합니다. 벽을 두드려보고 방음이 잘 되는지 확인하세요. 벽이 얇으면 소음 문제가 있을 수 있습니다.벽이나 천장에 곰팡이가 있는지, 습기가 차는 곳이 있는지 확인합니다. 화장실의 청결 상태와 하수구 냄새를 확인하세요. 환풍기나 창문이 있는지도 체크해야 합니다. 전기 콘센트와 가스 밸브의 위치와 상태를 확인하세요. 전등이 잘 켜지는지도 체크합니다.현관문과 창문의 잠금장치가 잘 작동하는지 확인하세요. CCTV나 인터폰이 있는지도 체크하면 좋습니다.관리비에 포함되는 항목과 금액을 확인하고 평균 관리비가 얼마나 나오는지도 알아봐야 합니다.저녁 시간대에 한 번 더 방문해 주변 소음이나 가로등 상태를 확인하는것이 좋습니다.
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Q. 부동산 매입 임장시 어떠한것을 중요하게 봐야될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.교통, 주변 유흥시설, 편의시설과의 거리 모두 중요한 요소입니다. 교통편의성뿐만 아니라 주변 학교, 병원, 공원 등 생활 편의시설의 접근성도 중요합니다. 특히 자녀가 있는 경우 학군도 중요한 요소가 될 수 있습니다. 해당 지역의 시세와 비교하여 적정한 가격인지 확인해야 합니다. 또한, 향후 가격 상승 가능성도 고려해야 합니다.건물의 연식, 구조적 안전성, 유지보수 상태 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히, 누수나 곰팡이 등의 문제가 없는지 체크하는 것이 중요합니다. 소유권, 부채, 규제 등의 법적 문제를 사전에 확인하여 미래에 발생할 수 있는 법적 분쟁을 방지해야 합니다. 임대 수익이나 재판매 가능성 등 투자 수익성도 고려해야 합니다. 특히, 투자 목적으로 매입하는 경우 더욱 중요합니다. 본인의 생활 스타일과 목표에 맞는지 고려해야 합니다. 예를 들어, 조용한 주거 환경을 원한다면 유흥시설이 적은 지역을 선택하는 것이 좋습니다.이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 임장 시 꼼꼼히 체크하시면 좋은 선택을 할수 있습니다.
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Q. 우리나라 수도권 부동산과 미국 주식에 투자한것 어느것이 수익률 높은지 알수있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.10~30년 사이의 투자 수익률을 비교하는 것은 매우 흥미로운 주제입니다. 일반적으로, 미국 주식 시장, 특히 S&P 500과 나스닥 지수는 장기적으로 높은 수익률을 보여왔습니다. S&P 500 지수는 연평균 약 10%의 수익률을 기록해왔으며, 나스닥 지수는 이보다 더 높은 수익률을 보이기도 합니다. 반면, 서울 및 수도권 부동산의 경우, 연평균 수익률은 약 4-8% 정도로 추정됩니다. 이는 부동산 시장의 안정성과 상대적으로 낮은 변동성을 반영합니다. 따라서, 장기적으로 볼 때 미국 주식 시장이 더 높은 수익률을 제공할 가능성이 큽니다. 하지만, 주식 시장은 변동성이 크기 때문에 리스크를 감수할 수 있는 투자자에게 적합합니다. 반면, 부동산은 더 안정적이지만 수익률이 상대적으로 낮을 수 있습니다.지방에 거주하는 경우, 수도권 부동산에 투자하는 것보다 미국 주식에 투자하는 것이 더 나을 수 있습니다. 이는 특히 주식 시장의 높은 수익률과 글로벌 분산 투자 효과를 고려할 때 더욱 그렇습니다.
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Q. 스트레스 DSR은 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.스트레스 DSR(Stress DSR)은 스트레스 총부채원리금상환비율을 의미합니다. 이는 대출자의 상환 능력을 평가할 때, 금리 상승 가능성을 반영하여 대출 한도를 산정하는 제도입니다. 기존 DSR은 대출자가 매년 갚아야 하는 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값입니다. 스트레스 DSR은 여기에 가산 금리를 더해 대출 한도를 계산합니다. 가산 금리는 과거 5년 중 가장 높았던 가계대출 금리와 현재 금리의 차이를 반영하며, 하한은 1.5%포인트, 상한은 3%포인트입니다. 예를 들어, 현재 가계대출 평균 금리가 연 5.04%이고, 과거 5년 동안 최고 금리가 연 5.64%라면, 두 금리 차이는 0.6%포인트입니다. 스트레스 DSR이 도입되면 실제 대출 금리에 1.5%포인트가 더해집니다.이 제도는 금리 변동 위험을 반영하여 대출 한도를 줄이는 효과가 있습니다. 이는 대출자의 상환 부담을 줄이고, 가계부채 문제를 해결하는 데 도움이 될 수 있습니다. 최근 수도권 지역 아파트 거래량이 증가하고 집값 상승세가 지속되고 있습니다. 올해 상반기 수도권 아파트 거래량은 10만 건을 넘어섰으며, 이는 2021년 하반기 이후 처음입니다. 이러한 상황에서 스트레스 DSR 도입은 부동산 시장의 안정화를 도모하기 위한 조치로 볼 수 있습니다.