안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 집 매매시 복비관련해서 부동산 변경?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 중개수수료는 법적으로 정해진 상한 요율이 있으며, 이를 초과하여 요구하는 것은 불법입니다.부동산 중개수수료는 거래 금액에 따라 상한 요율이 정해져 있습니다. 예를 들어, 9억 원 이상의 부동산 매매의 경우 최대 0.9%까지 요구할 수 있습니다. 중개수수료는 공인중개사와 협의하여 결정할 수 있습니다. 따라서, 중개사가 최대 요율을 요구하더라도 협의를 통해 적정한 수수료로 조정할 수 있습니다. 집주인의 허락을 받아 다른 부동산과 계약을 진행하는 것은 법적으로 문제가 되지 않습니다. 다만, 기존 부동산과의 계약 조건을 잘 확인하고, 계약 해지 시 발생할 수 있는 문제를 미리 파악하는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 최근 서울 집값이 계속 오르는 이유가 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.최근 서울 집값 상승에는 여러 가지 요인이 작용하고 있습니다. 서울의 주택 수요는 여전히 높은 반면, 공급은 제한적입니다. 특히 강남, 마포, 용산 등 인기 지역의 주택 수요가 꾸준히 증가하고 있습니다.정부는 주택 공급을 늘리기 위해 다양한 대책을 발표했지만, 실제로 공급이 이루어지기까지는 시간이 걸립니다. 이로 인해 단기적으로는 집값 상승을 억제하는 데 한계가 있습니다. 한국은행이 금리 인하 가능성을 열어두고 있다는 소식이 전해지면서, 부동산 시장에 대한 기대감이 높아지고 있습니다. 금리가 인하되면 대출 이자가 낮아져 주택 구매가 더 쉬워지기 때문에, 집값 상승을 부추길 수 있습니다. 최근 몇 년간 부동산 시장에 대한 투자 수요가 증가하면서, 특히 재건축 가능성이 높은 지역에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 이는 집값 상승을 더욱 가속화시키는 요인 중 하나입니다. 이러한 요인들이 복합적으로 작용하면서 서울 집값이 계속해서 상승하고 있는 상황입니다. 금리 인하가 실제로 이루어질 경우, 집값 상승세가 더욱 가속화될 가능성도 있습니다.
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Q. 건설 경기는 언제쯤 좋아질지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.건설 경기와 관련된 전망은 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 최근 대한건설정책연구원에 따르면, 건설 경기는 2025년까지 부진할 가능성이 높다고 합니다. 이는 선행지표의 부진, 누적된 공사비 부담, 금융 여건 악화 등이 주요 원인으로 꼽히고 있습니다. 하지만, 금리 인하 기대감이 반영되면서 일부 건설주가 반등하는 모습을 보이기도 했습니다. 전문가들은 금리 인하가 본격화되면 건설주가 다시 상승할 가능성이 있다고 보고 있지만, 현재로서는 단기적인 반등에 그칠 수 있다는 의견도 있습니다. 건설주에 대한 투자는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 좋을 것 같습니다. 현재 보유 중인 주식의 비중을 조절하거나, 추가적인 투자 계획을 세울 때는 신중하게 시장 상황을 분석하는 것이 중요합니다.
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Q. 세입자가 잔금 치르고 이사하는날 만나야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 잔금 치르는 날에 집주인과 세입자가 꼭 만나야 하는 것은 아닙니다. 대부분의 경우, 잔금은 계좌이체로 처리되며, 부동산 중개인이 잔금 납입 여부를 확인해줍니다. 다만, 집 상태를 최종 확인하거나 하자 점검을 위해 만나는 경우도 있습니다. 이사하는 날에도 꼭 만나야 하는 것은 아니지만, 집 상태 확인이나 열쇠 인수 등을 위해 만나는 것이 좋습니다. 특히, 집 상태를 사진으로 기록해 두는 것이 나중에 문제가 생겼을 때 도움이 될 수 있습니다.
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Q. 전세집 들어가려고하는데 질문드립니다 .
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험 가입 시 실제 전세금과 계약서에 기재된 금액이 다르면 문제가 발생할 수 있습니다. 전세보증보험은 계약서에 명시된 금액을 기준으로 보증을 제공하기 때문에, 실제 전세금이 2억 원인데 계약서에 1억 8천만 원으로 기재되어 있다면, 보증보험에서 보증하는 금액도 1억 8천만 원으로 한정될 수 있습니다. 따라서, 만약 전세사기가 발생했을 때 보증보험에서 보증하는 금액은 계약서에 기재된 1억 8천만 원이 될 가능성이 높습니다. 이 경우, 나머지 2천만 원은 보증되지 않을 수 있습니다.
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Q. 금리인하가 되면 리츠가 활성화 된다는데 왜그런가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.금리 인하가 리츠(REITs, 부동산투자신탁) 활성화에 긍정적인 영향을 미치는 이유는 금리가 인하되면 리츠가 자금을 조달하는 비용이 줄어듭니다. 이는 리츠의 수익성을 높이고, 배당 수익률을 증가시킬 수 있습니다. 금리 인하는 부동산 시장에 유동성을 공급하여 부동산 가격 상승을 유도할 수 있습니다. 이는 리츠가 보유한 자산의 가치 상승으로 이어져 투자 매력도를 높입니다. 금리 인하는 경제 전반에 긍정적인 영향을 미쳐 임대 수요를 증가시킬 수 있습니다. 이는 리츠의 임대 수익을 안정적으로 유지하는 데 도움이 됩니다.반면, 금리 인상이 리츠에 미치는 영향은 금리가 상승하면 리츠의 자금 조달 비용이 증가하여 수익성이 감소할 수 있습니다.금리 인상은 부동산 시장에 부정적인 영향을 미쳐 부동산 가격 하락을 초래할 수 있습니다. 이는 리츠의 자산 가치 하락으로 이어질 수 있습니다. 일부 리츠는 금리 인상으로 인한 비용 증가를 임대료에 전가할 수 있지만, 이는 임대 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.따라서, 금리 인하는 리츠 활성화에 긍정적인 영향을 미치지만, 금리 인상은 리츠에 불리한 영향을 미칠 수 있습니다.
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Q. 상가 과잉공급인 지역에 상가 용도 변경 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 과잉공급 지역에서 상가의 용도 변경은 가능합니다. 다만, 몇 가지 절차와 조건을 충족해야 합니다.먼저, 해당 상가가 위치한 지역의 용도 변경이 가능한지 확인해야 합니다. 이는 해당 지역의 관할 시청 또는 구청의 건축과에 문의하거나, 건축사에게 의뢰할 수 있습니다. 용도 변경이 가능한 것으로 확인되면, 용도 변경 허가 신청 또는 신고를 해야 합니다. 변경하려는 용도에 따라 허가, 신고, 또는 기재변경 신청 중 하나를 진행해야 합니다. 용도 변경을 위해서는 설계 도면 등 관련 서류가 필요할 수 있으며, 경우에 따라 관련 시설을 변경해야 할 수도 있습니다. 이 과정에서 건축사의 도움을 받는 것이 좋습니다. 용도 변경 허가를 받은 후 공사를 착수하고, 공사 완료 후 사용승인 신청을 해야 합니다. 사용승인 검사를 통과하면 건축물 대장을 변경할 수 있습니다.상가 과잉공급 문제를 해결하기 위해 정부는 도시계획을 통해 상가 공실률을 반영하여 적절한 수준의 상가를 공급하는 방안을 검토 중입니다. 이러한 계획이 시행되면 상가 용도 변경이 더 원활해질 수 있습니다.
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Q. 안녕하세요 전세보증보험 문의드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날짜를 기준으로 계약 기간의 절반이 지나기 전까지 가입할 수 있습니다. 예를 들어, 전세계약 기간이 2년이라면, 전입신고일로부터 1년 이내에 가입하시면 됩니다.전세보증보험 가입이 불가한 경우도 있습니다. 전세금과 선순위 채권액 합계가 주택가격의 90%를 초과하는 경우, 선순위 채권이 주택가액의 60%를 초과하는 경우, 단독주택이나 다가구주택의 경우 선순위채권 및 선순위보증금 합계가 주택가액의 80%를 초과하는 경우, 위반 건축물인 경우, 임대인이 신용 관리 대상자인 경우입니다. 이 외에도 다양한 조건이 있으니, 구체적인 상황에 따라 확인이 필요합니다.
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Q. 재건축 진행 중인 곳의 사업 진행 속도 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축 사업은 여러 단계로 나뉘어 진행되며, 각 단계마다 소요되는 시간이 다릅니다. 현재 조합설립인가까지 진행된 상태라면, 다음 단계는 사업시행인가, 관리처분계획인가, 그리고 착공입니다. 일반적으로 조합설립인가 후 착공까지는 조합설립인가 후 사업시행인가를 받기까지는 평균적으로 6개월에서 1년 정도가 소요됩니다. 사업시행인가 후 관리처분계획인가를 받기까지는 약 1년에서 1년 6개월 정도가 걸립니다. 관리처분계획인가 후 이주 및 철거가 진행되며, 이 과정은 약 6개월에서 1년 정도 소요됩니다. 이주 및 철거가 완료되면 착공이 시작되며, 이 단계까지는 추가로 6개월 정도가 필요합니다. 따라서, 조합설립인가 후 착공까지는 평균적으로 2년에서 3년 정도가 소요될 수 있습니다. 물론, 이는 평균적인 시간이며, 실제 소요 시간은 상황에 따라 다를 수 있습니다. 재건축 사업은 복잡하고 다양한 변수들이 존재하기 때문에, 진행 속도가 느리게 느껴질 수 있습니다.
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Q. 그린벨트를 해제하는데에는 어떠한 절차들이 포함되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.그린벨트 해제는 간단한 절차가 아닙니다. 여러 법적 절차와 조건을 충족해야 합니다. 그린벨트 해제 절차는 먼저, 구체적인 개발계획과 재원조달 방안을 수립해야 합니다. 이 계획은 해제하려는 지역의 구체적인 사용 계획을 포함해야 합니다. 해제하려는 면적이 30만㎡ 이하인 경우, 국토교통부와 사전협의를 거쳐 시·도지사가 해제할 수 있습니다. 30만㎡를 초과하는 경우에는 국토교통부 장관의 승인이 필요합니다. 해제 대상 지역의 환경평가를 실시하여 보전가치가 낮은 지역인지 확인합니다. 환경평가 결과에 따라 해제 여부가 결정됩니다. 주민의견을 청취하고, 관계 부서와 협의합니다. 이 과정에서 주민들의 의견을 반영하여 최종 계획을 수정할 수 있습니다. 중앙 또는 지방 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 합니다. 이 심의에서 해제의 타당성과 공익성을 검토합니다. 모든 절차가 완료되면, 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 최종 결정을 내리고 이를 고시합니다. 그린벨트 해제는 환경 보전과 도시 개발의 균형을 맞추기 위해 신중하게 진행됩니다.