안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 부동산자체에 배우고 입문하고싶다면 뭐부터하는게 좋을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.책을 통해 기초지식을 쌓는것이 중요합니다. 그리고 나서는 온라인 강의를 통해서 실전 훈련을 하고 다음은 임장을 통해서 다양한 물건들을 보고 공부를 하시는게 좋습니다. 실전투자까지는 긴 호흡을 가지시는것이 중요합니다.
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Q. 재건축시의 기부채납이 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.기부채납은 재건축 사업을 진행할 때, 사업 시행자가 공공의 이익을 위해 일정 부분의 토지나 건물을 지방자치단체에 무상으로 제공하는 것을 말합니다. 이는 공공시설을 확충하고 지역사회의 편익을 증진시키기 위한 목적으로 이루어집니다. 예를 들어, 서울시에서는 재건축 사업을 통해 용적률을 높이거나 층수를 올리는 대신, 그 대가로 일정 비율의 토지나 건물을 기부채납하도록 요구합니다. 이 기부채납된 토지나 건물은 공원, 도로, 복지시설 등 공공시설로 활용됩니다. 최근에는 기부채납의 비율과 방식에 대한 논의가 활발히 이루어지고 있으며, 과도한 기부채납 요구가 재건축 사업의 걸림돌이 되기도 합니다.
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Q. 주택담보대출시 주택수 문의합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다. 현재 1가구 1주택 상태에서 새로운 아파트를 구매하고 담보대출을 받을 경우 주택담보대출 시 주택수는 실제 소유한 주택 수를 기준으로 합니다. 따라서, 새로운 아파트를 구매하고 등기하기 전까지는 2주택자로 간주될 수 있습니다. 일시적으로 2주택 상태가 되는 경우, 일정 기간 내에 기존 주택을 처분하면 일시적 2주택으로 인정받을 수 있습니다. 이 경우, 대출기관에 따라 다르지만, 일반적으로 1년 이내에 기존 주택을 처분해야 합니다. 10월에 잔금을 담보대출로 마무리하고 12월에 전세금을 받아 중도상환을 계획하고 계신다면, 대출 신청 시점에 2주택자로 간주될 가능성이 높습니다. 따라서, 대출기관에 일시적 2주택 상황을 설명하고, 기존 주택 처분 계획을 명확히 하는 것이 중요합니다.대출기관마다 정책이 다를 수 있으므로, 사전에 대출기관과 상담하여 일시적 2주택 상태에서도 대출이 가능한지 확인하는 것이 좋습니다.
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Q. 시중은행 대출금리가 계속오르는이유가 뭘까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.시중은행 대출금리가 계속 오르는 이유는 최근 가계대출이 급증하면서 은행들이 대출 금리를 올려 대출 수요를 조절하려고 합니다.은행의 자금 조달 비용이 증가하면서 대출 금리도 함께 오르고 있습니다. 은행의 운영비용이 증가하면서 이를 반영해 대출 금리를 인상하는 경우도 있습니다. 향후 금리 전망에 대해서는 한국은행이 최근 가계대출 급증을 고려해 기준금리를 동결할 가능성이 높습니다.일부 전문가들은 시장 금리가 하락하면서 주택담보대출 금리도 하락할 수 있다고 전망하고 있습니다.주택담보대출을 계획 중이시라면, 현재의 금리 동향을 주의 깊게 살펴보시고, 여러 은행의 금리를 비교해 가장 유리한 조건을 선택하는 것이 중요합니다.
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Q. 그린벨트 해제를 하면 아파트 분양까지 얼마나 걸리나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.그린벨트 해제 후 아파트 분양까지는 여러 단계가 필요합니다. 일반적으로 5~6년 정도 소요될 것으로 예상됩니다. 이 기간에는 후보지 설정, 토지 보상, 착공 등의 절차가 포함됩니다.
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Q. 금리 인하와 집값의 상관관계에 대해서 궁금하네요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 금리 인하가 집값에 미치는 영향은 금리가 인하되면 주택담보대출 이자율도 낮아집니다. 이는 주택 구매자들이 더 낮은 비용으로 대출을 받을 수 있게 하여 주택 구매를 촉진합니다. 금리가 낮아지면 동일한 월 상환금을 지불하더라도 더 많은 금액을 대출받을 수 있습니다. 이는 소비자들이 더 비싼 집을 구매할 수 있는 능력을 부여하고, 이로 인해 부동산 가격이 상승할 수 있습니다. 낮은 금리는 다른 투자처의 수익률을 낮추며, 상대적으로 부동산 투자에 대한 매력을 높입니다. 이는 부동산에 대한 투자를 증가시켜 시장에서 부동산의 수요가 증가하고, 이에 따라 가격이 상승할 가능성이 큽니다. 금리 인하는 일반적으로 경제 성장을 촉진하기 위해 사용됩니다. 경제가 성장하면서 사람들의 소득이 증가하고, 이는 다시 주택 수요 증가로 이어져 부동산 가격 상승을 유발할 수 있습니다. 하지만 금리 인하가 항상 긍정적인 결과를 가져오는 것은 아닙니다. 과도한 금리 인하는 부동산 버블을 형성할 수 있으며, 버블이 터질 경우 심각한 경제적 타격을 초래할 수 있습니다.
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Q. 자금대비 보통 부동산 구매를 어느정도 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보통 자금 대비 적절한 부동산 구매를 위해서는 월 소득 700만 원을 기준으로 대출 가능 금액을 계산해보면, 보통 소득의 30~40%를 월 상환금으로 설정합니다. 이를 기준으로 대출 가능 금액을 산정할 수 있습니다. 4~5억 원의 자금을 보유하고 계시다면, 이를 바탕으로 대출을 포함한 총 구매 가능 금액을 계산할 수 있습니다. 일반적으로 자기 자본과 대출을 합한 금액의 70~80% 정도의 가격대의 아파트를 구매하는 것이 적절합니다. 예를 들어, 4억 원의 자본과 대출을 합해 8억 원 정도의 아파트를 구매할 수 있습니다.또한, 신혼부부를 위한 다양한 정부 지원 혜택도 고려해보세요. 예를 들어, 신혼부부 특별공급 비율이 상향되었고, 다양한 대출 상품이 제공되고 있습니다.
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Q. 생애 첫 디딤돌 대출로 아파트 매매 하려는데 지금 현재 부모님과 같이 전세로 아파트에 살고 있고 아버지가 세대주 전세대출은 아버지가 받으셨고 12월만기 세대주를 저로 변경해야하는데
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.생애 첫 디딤돌 대출을 받으려면 세대주를 변경하면 기존 전세대출에 영향을 미칠 수 있습니다. 전세대출은 일반적으로 세대주 명의로 이루어지기 때문에, 세대주 변경 시 은행에 미리 통보하고 필요한 절차를 밟아야 합니다. 은행에 사전에 문의하여 변경 절차와 필요한 서류를 확인하는 것이 중요합니다. 디딤돌 대출의 조건 중 하나는 신청자와 세대원이 모두 무주택자여야 한다는 점입니다. 다만, 부모님이 만 60세 이상이고 그 집이 현재 소유하고 있는 주택이 아닌 과거 소유했던 주택이라면, 무주택자로 간주될 수 있습니다. 이 경우에도 정확한 조건을 확인하기 위해 주택도시기금이나 관련 기관에 문의하는 것이 좋습니다.
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Q. 일산 신도시 50평 아파트 지금 사는 건 좋은 투자일까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일산 신도시의 50평 아파트에 투자하는 것은 여러 가지 요소를 고려해야 합니다. 현재 일산 신도시는 재건축 선도지구로 선정된 곳들이 있어 재건축 가능성이 높아지고 있습니다. 하지만 재건축이 실제로 이루어지기까지는 시간이 걸릴 수 있으며, 분담금도 상당할 수 있습니다.일산 신도시는 GTX-A 노선 개통과 같은 교통 호재와 일산 테크노밸리, CJ라이브시티 등 다양한 개발 계획이 있어 장기적으로는 긍정적인 요소가 많습니다. 그러나 단기적으로는 재건축 진행 상황과 분담금 부담 등을 신중히 고려해야 합니다.투자 결정을 내리기 전에 해당 아파트 단지가 재건축 선도지구로 선정되었는지, 재건축 추진 위원회가 구성되었는지 확인하고 재건축 시 예상되는 분담금 규모를 파악해야 합니다. GTX-A 개통 시기와 일산 테크노밸리 등 주변 개발 계획의 진행 상황을 확인하고 현재 아파트 시세와 향후 재건축 및 개발 호재로 인한 가치 상승 가능성을 분석하는것이 좋습니다.이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내리는 것이 좋습니다.
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Q. 아파트 오피스텔 은 뭐가 다른 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트와 오피스텔은 법적 기준의 경우 아파트는 주택법의 적용을 받으며, 주거용 건물로 분류됩니다. 오피스텔은 건축법의 적용을 받으며, 업무용과 주거용으로 모두 사용할 수 있는 다목적 건물입니다.용도 지역는 아파트는 주거 지역에 주로 건설됩니다. 오피스텔은 준주거 지역이나 상업 지역에 주로 건설됩니다.면적과 구조는 아파트는 일반적으로 발코니가 포함되어 있으며, 전용 면적이 넓습니다. 오피스텔은 발코니가 없고, 전용 면적이 상대적으로 좁습니다. 세금은 아파트의 취득세는 전용 면적에 따라 1.1%에서 1.3%로 적용됩니다. 오피스텔의 취득세는 고정적으로 4.6%로 적용됩니다.주거 환경은 아파트는 녹지 공간, 커뮤니티 센터 등 다양한 편의 시설을 갖추고 있습니다. 오피스텔은 주차장, 경비실 등의 공용 면적이 포함되어 있어 상대적으로 편의 시설이 적습니다.