안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 월세 전세 중 뭐가 더 위험성이 적은가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세와 전세는 각각 장단점이 있으며, 세입자의 상황에 따라 유리한 제도가 달라질 수 있습니다. 월세와 전세의 차이점으로는 월세는 매달 일정 금액의 임대료를 지불하며, 보증금은 상대적으로 적습니다. 전세는 큰 금액의 보증금을 한 번에 지불하고, 매달 임대료를 내지 않습니다. 계약 기간이 끝나면 보증금을 돌려받습니다.월세의 장단점의 경우 장점은 초기 비용이 적어 자금 부담이 덜합니다. 언제든지 자유롭게 이사할 수 있습니다. 전세 사기 위험이 적습니다.단점은 매달 임대료를 지불해야 하므로 장기적으로 비용이 더 많이 들 수 있습니다. 전세에 비해 작은 평수의 집에서 거주해야 할 가능성이 큽니다. 전세의 장단점의 경우 장점은 매달 임대료를 내지 않아 장기적으로 비용이 적게 들 수 있습니다. 큰 평수의 집에서 거주할 수 있습니다. 전세 대출을 이용하면 초기 비용 부담을 줄일 수 있습니다.단점은 초기 비용이 많이 들며, 큰 금액의 보증금을 준비해야 합니다. 전세 사기의 위험이 존재합니다. 계약 만료 시 보증금을 돌려받는 데 어려움이 있을 수 있습니다.
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Q. 갑자기 부동산 전세사기가 급증하게된 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세사기가 최근 급증한 이유는 여러 가지 복합적인 요인들이 작용했기 때문입니다. 정부가 전세자금대출 한도를 확대하고 보증보험 가입을 용이하게 하면서, 전세사기를 저지르기 쉬운 환경이 조성되었습니다.특히 빌라와 같은 다세대 주택의 경우, 매매 가격과 전세 가격에 대한 정보가 부족하여 세입자들이 적정 가격을 알기 어려웠습니다. 이로 인해 사기 피해가 발생하기 쉬웠습니다. 주택 매매가 하락하면서 전세 가격과 매매 가격의 차이가 줄어들어 '깡통전세’가 늘어났습니다. 이는 전세 보증금을 돌려받지 못하는 피해자를 양산하게 되었습니다. 공인중개사, 감정평가사 등 중간 역할을 하는 사람들이 건축주와 공모하여 사기에 가담하는 경우가 많았습니다. 전세사기와 관련된 법적 제재가 미약하여 사기범들이 쉽게 법망을 빠져나갈 수 있었습니다.이러한 요인들이 복합적으로 작용하면서 전세사기가 급증하게 된 것입니다. 전세사기 피해를 예방하기 위해서는 정보의 투명성 강화, 법적 제재 강화, 그리고 세입자 보호를 위한 제도적 개선이 필요합니다.
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Q. 5억으로 20억짜리 빌딩을 살 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.5억 원으로 20억 원짜리 빌딩을 구매하는 것은 이론적으로 가능합니다. 주로 레버리지를 활용하여 나머지 자금을 대출로 충당하는 방식입니다. 빌딩을 담보로 대출을 받는 경우, 일반적으로 매매가의 60-70%까지 대출이 가능합니다. 즉, 20억 원짜리 빌딩이라면 최대 14억 원 정도를 대출받을 수 있습니다. 추가 자금이 필요할 경우, 신용 대출을 통해 보충할 수 있습니다. 다만, 신용 대출은 금리가 높고 한도가 낮을 수 있습니다. 상가나 빌딩의 경우, 임차인의 보증금을 활용하여 초기 자금을 마련할 수 있습니다.주택담보대출은 주택 가격의 70%까지 가능하지만, 규제 지역이나 개인의 신용도에 따라 한도가 제한될 수 있습니다. 상업용 부동산은 대출 한도가 더 높을 수 있으며, 임대 수익을 고려한 대출이 가능해 상대적으로 유리합니다.고려할 점으로는 대출 금리가 높아질 경우 상환 부담이 커질 수 있으므로, 금리 변동에 따른 리스크를 고려해야 합니다.빌딩의 임대 수익이 대출 이자를 충분히 커버할 수 있는지 검토해야 합니다. 이러한 방식으로 5억 원의 자본을 활용하여 20억 원짜리 빌딩을 구매하는 것이 가능하지만, 신중한 계획과 리스크 관리가 필요합니다. 아무래도 레버리지는 리스크관리가 더욱 중요하므로 신중한 선택 바랍니다.
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Q. 아파트 분양을 받으면 무주택 요건이 없어지는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다. 두 달 전에 청약에 당첨되셨다면, 현재는 무주택 요건을 충족하지 않는 것으로 간주될 가능성이 큽니다.무주택 요건은 일반적으로 본인 및 세대원이 주택을 소유하지 않은 상태를 의미합니다. 청약에 당첨되어 분양권을 소유하게 되면, 이는 주택 소유로 간주되어 무주택 요건을 충족하지 못하게 됩니다. 다만, 예외 사항이 있을 수 있으니, 정확한 상황을 확인하기 위해서는 해당 분양사무소나 관련 기관에 문의해 보시는 것이 좋습니다.
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Q. 동생에게 부동산을 저가매매 하려고 하는데 도움 부탁드립니다!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.특수관계인(형제) 간의 저가매매는 시가의 30% 이상 또는 3억 원 이상 차이가 나면 증여세가 부과될 수 있습니다.예를 들어, 시세가 3억 1천만 원인 경우, 2억 1천만 원 이하로 매매하면 증여세가 부과될 가능성이 큽니다.시세의 70% 이상으로 매매가액을 설정하는 것이 좋습니다. 즉, 3억 1천만 원의 70%인 약 2억 1천 7백만 원 이상으로 매매가액을 설정해야 합니다. 동생이 대출을 받아 매매를 진행할 경우, 자금 출처를 명확히 증빙해야 합니다. 대출금 외에 추가 자금이 있다면 그 출처도 명확히 해야 합니다. 부동산 중개사를 통해 매매 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 가족 간 거래라도 공식적인 절차를 따르는 것이 중요합니다.세법은 복잡하고 매년 변경될 수 있으므로, 전문가의 상담을 받는 것이 가장 안전합니다. 세무사와 상담하여 구체적인 절세 방법을 확인하는 것이 좋습니다.잘 해결되시길 바랍니다.
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Q. 분양가 상한제를 시행하는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양가 상한제는 주택 가격의 급등을 억제하고 실수요자들의 내 집 마련 부담을 줄이기 위해 도입된 제도입니다.이 제도는 아파트 등 공동주택을 분양할 때 일정한 기준으로 산정한 분양가격 이하로만 판매할 수 있게 합니다. 이를 통해 고분양가로 인한 주택 시장의 과열을 방지하고, 주택 가격을 안정시키는 것이 주요 목적입니다. 하지만 분양가 상한제에 대한 반대 의견도 많습니다. 주로 건설사와 일부 주민들은 이 제도가 주택 공급을 줄이고, 품질 저하를 초래할 수 있다고 주장합니다. 이러한 이유로 분양가 상한제 폐지를 요구하는 목소리도 있는 것이죠.
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Q. 저희 아버지가 집이 두채인데 자식이 무상으로 살면 안되나요 >?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부모님 명의의 집에 자녀가 무상으로 거주하는 경우 몇 가지 세금 관련 사항을 고려해야 합니다.부모님이 소유한 집에 자녀가 무상으로 거주하는 경우, 해당 주택의 시가의 2%에 상당하는 금액의 5년간 합계액이 1억원을 초과하면 자녀에게 증여세가 과세될 수 있습니다. 전입신고는 필수입니다. 전입신고를 하지 않으면 주민등록법 위반이 될 수 있습니다.전세로 거주하는 경우, 전세보증금을 지급하면 증여세 문제를 피할 수 있습니다. 다만, 전세보증금이 시가에 비해 현저히 낮거나 무상으로 거주하는 경우에는 증여세가 부과될 수 있습니다. 아무쪼록 손해없이 잘 해결하시길 바랍니다.
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Q. 마용성이 감남3구 다음으로 인기있는 이유?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.마용성(마포구, 용산구, 성동구)이 강남 3구 다음으로 인기를 끌고 있는 이유는 여러 가지가 있습니다.마용성 지역은 직장, 주거, 여가가 모두 가까운 거리에 있어 생활의 편리함을 제공합니다. 특히 청년층이 선호하는 일자리와 문화, 상권이 잘 조화되어 있습니다. 이 지역은 서울의 중심부에 위치해 있어 주요 업무지구와의 접근성이 뛰어납니다. 지하철과 버스 등 대중교통이 잘 발달되어 있어 이동이 편리합니다. 마용성 지역은 재개발과 신축 아파트 공급이 활발하게 이루어지고 있어 주거 환경이 개선되고 있습니다. 이는 주택 수요를 증가시키는 요인 중 하나입니다. 마포구의 홍대, 용산구의 이태원, 성동구의 성수동 등은 각각 독특한 문화와 상권을 형성하고 있어 많은 사람들이 찾는 명소가 되었습니다. 한강과 가까워 여가를 즐기기 좋은 환경을 제공합니다. 한강변 공원과 산책로 등은 주민들에게 큰 매력으로 작용합니다. 이러한 이유들로 인해 마용성 지역은 강남 3구 다음으로 인기를 끌고 있습니다.
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Q. 안녕하세요 시티헌터입니다 충분히 집이 아파트인데 약 50년이나 된 아파트입니다 서울 용산구에 있고요 개발도 안 됩니다 땅이 시유지라고 하더군요 원래 이런가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.시유지에 위치한 아파트의 경우, 재건축이 어려울 수 있습니다. 이는 토지와 건축물 소유주가 분리된 구조적 문제로 인해 재산권 행사가 제한되기 때문입니다. 예를 들어, 용산구의 중산시범아파트는 54년 된 아파트로, 시유지 문제로 인해 재건축이 지연되었습니다. 최근에야 시유지 매각을 위한 감정평가가 진행되면서 재건축이 가능해질 전망입니다. 따라서 시유지에 위치한 아파트의 경우, 재건축이 어려울 수 있지만, 최근에는 이러한 문제를 해결하기 위한 노력이 진행되고 있습니다.
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Q. 안녕하세요 시티헌터입니다 아파트를 해마다 얼마나 새로 건축을 해야 아파트 가격이 내려갈까요 왜 많이 안 짓고 찔끔찔끔 만드는 거 같다는 생각을 하게 될까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 가격은 여러 요인에 의해 영향을 받습니다. 단순히 아파트를 많이 짓는다고 해서 가격이 바로 내려가지는 않습니다.한국의 경우, 아파트 입주 물량과 매매가격의 상관관계가 낮게 나타난다고 합니다. 오히려 아파트 입주가 증가할 때 집값이 상승하고, 입주가 감소하면 가격이 하락하는 경향이 있습니다. 이는 건설사들이 가격이 오를 때 아파트 공급을 늘리고, 가격이 떨어지면 공급을 줄이는 경향이 있기 때문입니다. 따라서 아파트 가격을 안정시키기 위해서는 단순히 건축량을 늘리는 것 외에도 다양한 정책적 접근이 필요합니다. 예를 들어, 주택 공급의 균형을 맞추고, 부동산 시장의 투기 수요를 억제하는 등의 노력이 필요합니다.