안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 23평 구성남 신축 vs 37평 수지 구축
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.구성남 신축 아파트의 가격은 구성남 신축 아파트의 가격은 84타입 기준으로 9억대에서 11억대 정도로 형성되어 있습니다.미래 전망은 구성남은 현재 재개발과 재건축이 활발히 진행 중이며, 앞으로 10년 내에 주거환경이 크게 개선될 가능성이 높습니다. 강남과 인접해 있어 위치적으로도 유리합니다. 수지 구축 아파트의 가격은 수지구 동천동의 구축 아파트는 8억대에 거래되고 있으며, 전세가는 5.3억 정도입니다. 미래 전망은 수지구는 플랫폼시티 호재로 인해 부동산 시장이 활발히 움직이고 있습니다34. GTX-A 노선 개통과 함께 교통 접근성이 크게 개선될 예정입니다.결론적으로는 구성남 신축 아파트는 재개발과 재건축으로 인해 미래 가치가 높아질 가능성이 큽니다. 반면, 수지구는 플랫폼시티 호재와 GTX-A 노선 개통으로 인해 교통 접근성이 크게 개선될 예정입니다. 두 지역 모두 미래 가치가 높아질 가능성이 있지만, 구성남은 재개발로 인한 주거환경 개선, 수지는 교통 호재로 인한 접근성 개선이 주요 포인트입니다.결국, 어떤 요소가 더 중요한지에 따라 선택이 달라질 수 있습니다. 주거환경 개선을 중시한다면 구성남, 교통 접근성을 중시한다면 수지가 더 나은 선택일 수 있습니다.
부동산
Q. 임대사업자입니다 보증보험 세입자가 들어도되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세입자가 전세대출을 받으면서 보증보험에 가입하는 경우, 임대사업자가 보증보험을 가입하지 않아도 되는 경우가 있습니다. 하지만 몇 가지 조건이 충족되어야 합니다. 담보권 설정금액과 임대보증금 금액의 합이 주택가격의 60%를 초과하지 않는 경우. 임대보증금이 주택임대차보호법상 최우선변제금 이하이고 임차인이 동의한 경우. 임차인이 전세금 반환을 보장하는 보증에 가입하고 임대사업자가 해당 보증의 수수료를 전부 지급한 경우입니다. 따라서, 세입자가 전세대출을 받으면서 보증보험에 가입하는 경우에도 임대사업자로서의 의무를 다할 수 있습니다.
부동산
Q. 요즘10시정도되면길바닥번화가에사람이없네요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.요즘 번화가의 분위기가 많이 달라진 것 같아요. 경기가 어려워지면서 사람들이 외식을 줄이고, 술집이나 식당을 찾는 빈도가 줄어들었어요. 코로나19 팬데믹 이후로 사람들의 생활 습관이 많이 바뀌었어요. 늦은 시간까지 외출을 자제하고, 집에서 시간을 보내는 경우가 많아졌어요. 코로나19로 인한 사회적 거리두기 정책이 영향을 미쳐서, 많은 식당과 술집이 일찍 문을 닫게 되었어요. 늦은 시간까지 운영하는 것이 비용 대비 효율적이지 않아서, 많은 가게들이 일찍 문을 닫는 경향이 있어요. 이런 여러 가지 이유들이 복합적으로 작용해서 요즘 번화가의 분위기가 많이 달라진 것 같아요.
부동산
Q. 근린시설에서 학생들 숙소로 사용할수있는지요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근린생활시설을 학생들 숙소로 용도변경하는 것은 가능합니다. 다만, 몇 가지 조건을 충족해야 합니다.근린생활시설을 숙소로 변경하려면 건축법에 따라 용도변경 허가를 받아야 합니다. 이는 해당 건축물이 위치한 지역의 건축사무소나 구청에서 진행할 수 있습니다. 숙소로 용도변경 시 소방시설 설치가 필수적입니다. 예를 들어, 연면적이 1,500㎡ 이상이거나 지하층, 무창층 또는 층수가 4층 이상인 경우 옥내소화전설비와 스프링클러설비를 설치해야 합니다. 주차 공간 확보, 건축물의 면적, 주거 환경 등의 법규를 준수해야 합니다. 식당을 축구하는 학생들의 숙소로 변경하는 경우에도 위와 같은 절차와 요건을 충족해야 합니다.
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Q. 부동산 매수시 자금조달계획서 작성 중 주택처분비용은?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.자금조달계획서 작성 시, 기존 소유 주택의 매매대금을 포함할 수 있습니다. 그러나 주택 매매대금은 잔금일 전에 매도 완료해야 하는 것은 아닙니다. 대신, '향후 10개월 이내 처분할 예정’이라고 기재할 수 있습니다. 자금조달계획서 작성 시 중요한 점은 정확하고 구체적인 계획을 제시하는 것입니다. 이를 통해 자금 출처에 대한 신뢰성을 높일 수 있습니다.
부동산
Q. 증여시 토지 가액을 시가로 하는것으로 알고 있습니다. 감정을 하는경우는 어떻게 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.증여 시 토지 가액은 시가로 평가됩니다. 시가는 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 이내에 이루어진 매매, 감정, 수용, 경매, 공매 등의 가액을 포함합니다. 한국감정원이나 사설감정원에서 감정을 한 결과를 첨부하는 경우, 해당 감정가액이 시가로 인정될 수 있습니다. 다만, 일반적으로 2개 이상의 감정평가 기관에서 감정한 금액을 시가로 인정하는 경우가 많습니다.
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Q. 전세 계약 연장 관련해 질문 드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 연장은 크게 세 가지 방법으로 나눌 수 있습니다.묵시적 갱신은 계약 만료 2~6개월 전까지 임차인과 임대인 중 누구도 계약 해지 의사를 밝히지 않으면 자동으로 기존 계약 조건대로 연장됩니다. 계약 갱신 청구권은 임차인이 전세 계약 만료 2~6개월 전에 임대인에게 계약 연장을 요청할 수 있는 권리입니다. 임대인은 특별한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다. 합의에 따른 연장은 임대인과 임차인이 합의하여 계약을 연장하는 방법입니다. 이 경우 기존 계약 조건을 유지하거나 변경할 수 있습니다. 이미 1년 연장을 하셨다면, 추가로 1년 더 연장하는 것도 가능합니다. 다만, 임대인과의 합의가 필요합니다. 임대인에게 내년에도 계속 거주하고 싶다는 의사를 전달하고, 합의가 이루어지면 계약서를 다시 작성하시면 됩니다.전세보증금은 기존 계약 조건을 유지할 수 있습니다. 보증금에 변동이 없다면, 기존 계약서에 'OO년 OO월 OO일까지 계약을 연장한다.'는 특약사항을 추가하고, 임대인과 임차인의 도장이나 사인만 확인하시면 됩니다.
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Q. 전세 갱신 계약서 수수료가 얼마나 나오나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 갱신 계약서 작성 시 부동산 중개수수료는 일반적으로 5만원에서 20만원 정도입니다. 이는 부동산마다 다를 수 있으며, 지역에 따라 차이가 있을 수 있습니다. 만약 기존 계약과 동일한 조건으로 갱신할 경우, 수수료는 상대적으로 낮을 수 있습니다. 반면, 보증금이나 조건이 변경되는 경우에는 수수료가 조금 더 높아질 수 있습니다. 또한, 임대인과 임차인이 직접 계약서를 작성할 수도 있으며, 이 경우 수수료는 발생하지 않습니다. 하지만, 부동산을 통해 계약서를 작성하면 더 안전하게 진행할 수 있습니다.
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Q. 근저당말소조건 매매전세 동시계약 대출실행일 절차가 이게 맞는거겠죠?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인 입장에서 불안하실 수 있는 상황이니, 절차를 명확히 이해하는 것이 중요합니다.기본적으로 제시하신 절차는 맞습니다. 근저당 해제 및 전입신고는 매도인 A가 근저당을 해제한 후, 임차인 C는 근저당 말소 확인증을 수취하고 전입신고를 합니다.이 과정에서 근저당 말소 확인증을 반드시 받아야 합니다. 이는 임차인 C의 권리를 보호하기 위해 중요합니다.매매 잔금 처리 및 등기 이전은 매도인 A와 매수인 B 간의 매매 잔금 처리는 근저당 해제 후 진행됩니다.잔금이 처리된 후, 등기 이전 절차가 진행됩니다. 이 절차는 일반적으로 안전하게 진행되며, 근저당 해제 후 전입신고를 먼저 하는 것이 맞습니다. 다만, 모든 절차가 원활하게 진행되도록 하기 위해 은행과 법무사와의 협조가 필요합니다.
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Q. 지금 주택 구매하기 어떤가요....
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 주택 시장 상황을 고려할 때, 몇 가지 중요한 요소를 살펴보는 것이 좋습니다.현재 금리가 높은 상황이라 대출 이자 부담이 클 수 있습니다. 금리가 낮아질 때까지 기다리는 것도 하나의 방법입니다. 최근 몇 년간 주택 가격이 급등했지만, 일부 전문가들은 앞으로 몇 년간 가격이 안정되거나 하락할 가능성도 있다고 예측합니다. 주택 융자를 받을 때는 자신의 재정 상태와 상환 능력을 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다. 다양한 융자 상품을 비교해보고, 자신에게 맞는 조건을 찾는 것이 좋습니다.장기적인 계획: 주택 구매는 장기적인 투자이므로, 자신의 생활 계획과 재정 상태를 고려해 결정하는 것이 중요합니다.