안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 최근 재건축 활성화를 위하여 몇가지 규정을 개선한다고 하는데 무엇인가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.최근 재건축 활성화를 위해 몇 가지 규정이 개선되었습니다. 재건축 개발을 위해 주민(소유주)의 찬성비율이 기존 100%에서 80%로 완화되었습니다.용적률 산정 시 보정계수를 적용하고, 현황용적률을 인정하여 추가 용적률을 부여합니다. 예를 들어, 기준용적률 210%에 허용용적률 20%를 더하면 용적률이 250%가 되며, 보정계수를 적용하면 최대 270%까지 올라갑니다. 기존에는 4m 이상의 도로에만 맞닿아 있어야 재개발이 가능했으나, 이제는 6m 미만 도로에 접한 경우에도 재개발이 가능하도록 기준이 완화되었습니다. 고도지구와 경관지구의 높이 규제가 완화되어 산자락 저층 주거지도 정비사업이 가능해졌습니다. 경관지구는 12m에서 20m로, 고도지구는 20m에서 45m 이상으로 완화되었습니다.1종에서 2종, 3종에서 준주거로 상향 시 부담해야 했던 공공기여를 15%에서 10%로 낮추고, 공공주택 등 건축물 기부채납 시 인센티브를 기존보다 더 많이 제공합니다. 이러한 규정 개선은 2024년 3월 27일부터 시행되었습니다.
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Q. 상가나 아파트의 관리비는 어떤 기준으로 정해지는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가나 아파트의 관리비는 여러 가지 항목과 기준에 따라 정해집니다. 복도, 엘리베이터, 주차장 등의 공용 공간에서 사용하는 전기 요금. 공용 공간에서 사용하는 수도 요금. 정화조 청소 및 유지 비용. 공용 공간의 청소 비용. 경비원 급여 및 관련 비용. 공용 공간의 소독 비용. 건물의 유지 및 보수 비용.장기적인 건물 보수를 위한 적립금등입니다. 이러한 항목들은 건물의 규모, 상태, 사용 용도 등에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 엘리베이터가 없는 건물은 엘리베이터 관리비가 없을 것이고, 주차타워가 없는 건물은 주차 관리비가 없을 것입니다.관리비는 실제로 아파트나 상가를 운영하고 유지하는 데 사용됩니다. 관리비의 사용 내역은 관리사무소에서 투명하게 공개해야 하며, 입주자들은 이를 확인할 수 있습니다. 관리비가 제대로 사용되지 않거나 부당하게 부과된 경우, 입주자 대표 회의나 관련 기관에 이의를 제기할 수 있습니다.
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Q. 상가를 임차할때 계약기간을 1년 또는 그 이하로도 할수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 임대차 계약기간은 임대인과 임차인이 협의하여 자율적으로 결정할 수 있습니다. 따라서 계약기간을 1년으로 설정하는 것도 가능합니다. 계약기간을 1년 이하로 설정하는 것도 가능하며, 이 경우에도 임대인과 임차인이 합의하면 됩니다. 예를 들어, 6개월이나 3개월 등으로도 계약할 수 있습니다. 다만, 계약기간이 짧을수록 임대료 인상이나 계약 갱신에 대한 협의가 더 자주 필요할 수 있습니다.
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Q. 초품아는 언제부터 유행으로 시작되었나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.초품아(초등학교 품은 아파트)는 아이들의 교육 환경을 고려한 주거지로, 초등학교와 가까운 아파트를 의미합니다. 초품아가 유행하기 시작한 시기는 정확히 특정할 수는 없지만, 2000년대 중반부터 점차 인기를 끌기 시작했습니다. 이는 부모들이 자녀의 안전과 교육 환경을 중요시하게 되면서부터입니다. 초품아의 장점은 아이들이 학교를 오가는 길에 교통사고 등의 위험이 줄어듭니다. 부모와 아이 모두 통학 시간이 줄어들어 시간적 여유가 생깁니다. 학교와 가까운 거리에 있어 아이들이 더 많은 시간을 학습과 놀이에 할애할 수 있습니다.이러한 이유들로 인해 초품아는 많은 부모들에게 매력적인 선택지가 되고 있습니다.
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Q. 주택임대소득 5월종합소득세신고 근로소득도 포함인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.종합소득세 신고 시 포함되는 소득의 경우 임대소득은 주택임대소득은 종합소득세 신고 대상입니다.근로소득은 근로소득도 종합소득세 신고에 포함됩니다. 연말정산을 통해 일부 정산이 되지만, 최종적으로 종합소득세 신고 시 포함됩니다.국민연금 소득은 국민연금 소득도 종합소득세 신고에 포함됩니다.분리과세와 종합과세의 경우 분리과세은 연간 임대소득이 2,000만원 이하인 경우, 주택임대소득만 분리해서 과세할 수 있습니다. 이 경우 다른 소득과 합산하지 않고 별도로 신고합니다. 종합과세은 연간 임대소득이 2,000만원을 초과하는 경우, 임대소득, 근로소득, 국민연금 소득 등 모든 소득을 합산하여 종합소득세로 신고해야 합니다. 따라서, 주택임대소득, 근로소득, 국민연금 소득 모두 종합소득세 신고 시 포함됩니다. 연말정산을 통해 일부 근로소득이 정산되더라도, 최종적으로 종합소득세 신고 시 포함된다는 점을 유의하셔야 합니다.
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Q. 중도급 자납 관련하여 문의 드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.중도금을 자납하면 중도금 대출을 받지 않게 되므로, 대출 이자 부담이 줄어듭니다. 하지만, 이미 대출을 받은 상태에서 자납을 하게 되면 중도상환수수료가 발생할 수 있습니다. 중도금 대출을 실행하지 않으면, 이후 회차의 대출 승인이 어려울 수 있으므로, 대출을 실행한 후 최소 금액을 남기고 상환하는 방법도 고려해볼 수 있습니다. 분양권 전매를 계획하고 있다면, 중도금을 자납하는 것이 유리할 수 있습니다. 전매 시 초기 투자금이 적게 드는 것이 매수자에게 유리하기 때문입니다. 전매 제한 기간이 있는 경우, 해당 기간 내에는 전매가 불가능하므로, 전매 제한 기간을 확인하는 것이 중요합니다. 입주 후 1년 이후에 매도할 계획이라면, 중도금을 자납하는 것이 이자 부담을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다. 하지만, 자금 운용 계획에 따라 대출을 유지하는 것이 더 유리할 수도 있습니다.결론적으로, 중도금 자납 여부는 전매 계획과 자금 운용 계획에 따라 달라질 수 있습니다. 전매를 고려하지 않고 입주 후 매도를 계획하고 있다면, 자납을 통해 이자 부담을 줄이는 것이 유리할 수 있습니다.
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Q. 월세 2년차 계약시 월세 인상에 대하여
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면, 월세 계약 기간이 2년인 경우, 계약 기간 중에는 월세 인상이 불가능합니다. 즉, 1년이 지난 후에도 월세를 인상할 수 없으며, 2년 계약 기간이 끝난 후에야 월세 인상이 가능합니다. 다만, 임대인과 임차인이 합의하여 월세를 인상하는 경우는 예외입니다. 이 경우, 임대차 계약서에 명시된 조건에 따라 월세를 인상할 수 있습니다.
부동산
Q. 아파트 분양후 발생할수있는 추가비용은 무엇이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 분양 후에는 다양한 추가비용이 발생할 수 있습니다. 아파트를 취득할 때 발생하는 세금으로, 주택 가격과 면적에 따라 다릅니다. 부동산 거래 시 필수적으로 매입해야 하는 채권입니다.등기 시 발생하는 비용으로, 주택 가격에 따라 다릅니다. 분양 시 중도금 대출을 받았다면, 이에 대한 이자가 발생합니다.아파트 관리비를 미리 예치하는 비용입니다. 이사할 때 발생하는 비용으로, 포장이사, 사다리차 이용 여부 등에 따라 다릅니다.새집 청소 및 새집증후군 예방을 위한 비용입니다. 집 내부의 커튼이나 블라인드를 설치하는 비용입니다.발코니를 확장하는 경우 발생하는 비용입니다. 시스템 에어컨, 바닥 타일 등 추가 옵션을 선택할 경우 발생하는 비용입니다.부동산 소유권을 등기할 때 발생하는 비용입니다. 이 외에도 개인의 상황에 따라 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.
부동산
Q. 아파트 분양가는 어떻게해서 결정되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 분양가는 여러 가지 요인에 의해 결정됩니다. 아파트가 위치한 지역의 인프라, 교통, 학군 등이 중요한 역할을 합니다. 입지가 좋은 곳일수록 분양가가 높게 책정됩니다. 아파트를 짓는 데 드는 공사비용, 자재비용 등이 포함됩니다. 건축비용이 높을수록 분양가도 올라갑니다.아파트가 지어질 땅의 가격도 중요한 요소입니다. 토지가격이 높을수록 분양가도 높아집니다. 중도금 무이자 혜택 등 금융비용도 분양가에 영향을 미칩니다. 주변 아파트 시세와 부동산 경기 상황도 고려됩니다. 주변 아파트 시세와 비교하여 적정 분양가를 책정합니다.단지 규모, 시공사 브랜드, 입주시기 등도 분양가 결정에 영향을 미칩니다.이 외에도 다양한 요인들이 복합적으로 작용하여 분양가가 결정됩니다.
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Q. 아파트 분양 대출 관련 문의 드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.생애최초대출의 경우, DSR(총부채원리금상환비율)과 LTV(담보인정비율) 규제를 모두 충족해야 합니다. 생애최초대출의 경우 LTV는 최대 80%까지 가능하지만, DSR은 40%로 제한됩니다. 따라서, 5억원짜리 아파트의 경우, LTV 80%를 적용하면 최대 4억원까지 대출이 가능하지만, DSR 40% 규제를 적용하면 소득에 따라 대출 한도가 달라집니다. 예를 들어, 연소득이 6천만원인 경우, DSR 40%를 적용하면 대출 한도는 약 2억4천만원 정도가 됩니다. 즉, 자납을 2억원 정도 한다면 나머지 잔금 3억원 중 생애최초대출로 최대 2억4천만원까지 대출이 가능할 것입니다. 나머지 6천만원은 다른 방법으로 마련해야 할 수도 있습니다.