안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 임대인 전세에서 월세 전환 시 전세계약갱신청구권 사용
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약갱신청구권을 행사하려면 계약서를 작성하는 것이 원칙입니다. 임대인에게 구두로 의사를 전달하는 것만으로는 법적 효력이 충분하지 않을 수 있습니다. 따라서, 임대인과 함께 계약서를 작성하고, 갱신된 계약 조건을 명확히 하는 것이 중요합니다. 임대인이 이미 월세 전환을 요구한 상태라면, 묵시적 갱신은 적용되지 않습니다. 묵시적 갱신은 임대인과 임차인 모두 별다른 의사 표시를 하지 않았을 때 자동으로 계약이 연장되는 경우를 말합니다. 현재 상황에서는 임대인이 명확히 월세 전환을 요구했기 때문에 묵시적 갱신이 아닌, 계약갱신청구권을 행사하여 명시적으로 계약을 연장해야 합니다. 전세보증보험은 전세계약이 연장되면 함께 연장할 수 있습니다. 다만, 보증보험의 연장을 위해서는 갱신된 계약서를 제출해야 합니다. 전세계약갱신청구권을 사용하여 계약을 연장한 경우, 새로운 계약서를 작성하고 이를 바탕으로 보증보험 연장을 신청하면 됩니다.
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Q. 금리가 인하하게 되면 바이오주가 오른다고 하던데 왜 그런거죠?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.바이오 기업들은 신약 개발과 같은 연구개발(R&D)에 많은 자금을 필요로 합니다. 금리가 낮아지면 대출 이자 비용이 줄어들어 자금 조달이 더 쉬워지고, 이는 기업의 재무 상태를 개선시킵니다. 금리가 낮아지면 투자자들은 상대적으로 더 높은 수익을 기대할 수 있는 주식 시장으로 자금을 이동시키는 경향이 있습니다. 특히 바이오주는 고위험 고수익을 기대할 수 있는 분야로, 금리 인하 시기에 투자자들의 관심이 높아집니다. 바이오 기업들은 미래의 수익을 기반으로 현재 가치를 평가받습니다. 금리가 낮아지면 미래 수익을 현재 가치로 환산하는 할인율이 낮아져 기업 가치가 상승하게 됩니다. 최근 9월 금리 인하 가능성이 언급되면서 바이오주에 대한 기대감이 높아지고 있는 것도 이러한 이유들 때문입니다.
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Q. 분양가상한제 아파트는 어떠한 경우에 발생을 하는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양가상한제는 주택 분양 가격을 일정 수준 이하로 제한하는 제도로, 주택 시장의 과열을 막고 서민들의 주거 부담을 줄이기 위해 도입되었습니다. 이 제도는 주로 투기과열지구와 공공택지에 적용됩니다.분양상한제 적용 기준은 투기과열지구는 최근 12개월 동안 물가 상승률 대비 분양가 상승률이 2배를 초과하거나, 3개월간의 주택 매매 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 경우, 또는 분양 직전 2개월 청약 경쟁률이 5대 1을 초과하는 경우.공공택지는 LH나 지방공사 등 공공기관이 조성한 택지에서 분양하는 아파트에 우선적으로 적용됩니다.서울 내 분양가상한제 적용 지역은 강남과 수도권 일부 지역은 주택 가격 상승률과 청약 경쟁률이 높아 분양가상한제 적용 대상이 되지만, 다른 서울권 지역은 이러한 기준을 충족하지 못할 경우 분양가상한제 적용 대상에서 제외될 수 있습니다. 분양가상한제 아파트는 시세보다 저렴하게 분양되기 때문에 인기가 높습니다. 하지만, 이로 인해 청약 경쟁률이 높아지고, 주택 공급이 줄어드는 부작용도 발생할 수 있습니다.
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Q. 서점이 사라지고 있는이유가 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.인터넷 서점의 성장으로 인해 사람들이 온라인으로 책을 구매하는 비율이 높아졌습니다. 온라인 서점은 가격 할인과 무료 배송 등의 혜택을 제공하여 오프라인 서점과의 경쟁에서 우위를 점하고 있습니다. 도시화와 오프라인 매장 거래액 감소로 인해 서점 운영 비용이 증가하고 있습니다. 임대료와 인건비 등의 부담이 커지면서 많은 서점이 문을 닫게 됩니다. 현대인들의 바쁜 생활로 인해 독서량이 줄어들고 있습니다. 책을 읽는 시간이 줄어들면서 서점의 매출도 감소하게 됩니다. 서점은 단순히 책을 파는 곳이 아니라 다양한 문화 활동을 제공하는 공간이기도 합니다. 그러나 이러한 역할을 하는 서점이 줄어들면서 지역 사회의 문화적 쉼터가 사라지고 있습니다.이러한 이유들로 인해 동네 서점이 점점 사라지고 있는 상황입니다. 서점이 단순한 책 판매를 넘어 문화적 사랑방 역할을 한다는 점에서 안타까운 일입니다.
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Q. 이제 부동산 경기 사이클이 다시 시작하는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 경기 사이클이 다시 시작될 가능성은 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 최근 엔화 가치 상승과 관련된 부동산 시장의 변화는 주목할 만한 요소 중 하나입니다. 엔화가 강세를 보이면서 일본 내외의 투자자들이 부동산 시장에 관심을 가질 수 있습니다. 또한, 인건비와 자재비의 상승은 부동산 가격에 큰 영향을 미치고 있습니다. 최근 몇 년간 원자재 가격과 인건비가 급격히 상승하면서 건설 비용이 크게 증가했습니다. 이는 신규 주택의 분양가 상승으로 이어질 수 있으며, 기존 주택 시장에도 영향을 미칠 수 있습니다. 부동산 경기 사이클은 일반적으로 확장기와 수축기를 반복하며, 현재의 경제 상황과 정책 변화에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 부동산 시장의 향후 동향을 예측하기 위해서는 다양한 경제 지표와 정책 변화를 주의 깊게 살펴보는 것이 중요합니다.
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Q. 월세와 전세시세의 전환은 어떻게하나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증금을 월세로 전환할 때는 전월세 전환율을 사용합니다. 전월세 전환율은 보증금의 일부를 월세로 전환할 때 적용되는 비율을 말합니다. 일반적으로 주택의 경우, 보증금 1,000만 원당 월세 5만 원 정도로 계산됩니다. 예를 들어, 전세보증금 1억 원을 보증금 5,000만 원과 월세로 전환하고 싶다면, 나머지 5,000만 원을 월세로 전환하게 됩니다. 이 경우, 보증금 1,000만 원당 월세 5만 원을 적용하면, 월세는 25만 원이 됩니다. 전월세 전환율은 지역에 따라 다를 수 있으며, 한국은행 기준금리와 경제 상황에 따라 변동될 수 있습니다.
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Q. 지금 집값 전세값이 오르는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.많은 사람들이 집을 사는 것을 망설이고 있습니다. 이는 경제 불확실성과 높은 금리 때문인데요, 이로 인해 전세 수요가 증가하고 있습니다.전세 대출 금리가 낮아지면서 월세보다 전세를 선호하는 경향이 강해졌습니다. 이는 전세 수요를 더욱 증가시키는 요인입니다. 특히 수도권에서 아파트 입주 물량이 크게 감소했습니다. 이는 전세 수요를 더욱 증가시키고, 전세값 상승을 부추기는 요인 중 하나입니다.임대차2법의 시행으로 인해 임대인들이 신규 계약 시 전세가를 인상하는 경우가 많아졌습니다. 많은 사람들이 아파트를 선호하면서 비아파트에서 아파트로의 전세 수요가 증가하고 있습니다.
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Q. 지상 출입이 불가능한 아파트의 단점에 대해서
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.지상 출입이 불가능한 아파트는 여러 장점이 있지만, 몇 가지 단점도 있습니다. 지하주차장의 높이 제한으로 인해 일반 택배 차량이나 이사 차량이 지하주차장에 진입하기 어려울 수 있습니다. 이로 인해 택배 기사들이 물품을 지하주차장에서 손수레로 옮겨야 하거나, 아파트 입구에 물품을 두고 가는 경우가 발생할 수 있습니다.응급차량이나 소방차가 지하주차장에 진입하기 어려운 경우, 긴급 상황에서 대응이 지연될 수 있습니다. 이는 입주민의 안전에 영향을 미칠 수 있습니다. 지하주차장에서 지상으로 이동하는 동선이 길어질 수 있습니다. 특히, 무거운 짐을 들고 이동해야 하는 경우 불편함이 가중될 수 있습니다. 지하주차장의 유지보수 비용이 추가로 발생할 수 있습니다. 이는 관리비 상승으로 이어질 수 있습니다.지하주차장에서 발생하는 소음이 지상으로 전달될 수 있습니다. 특히, 주차장 출입구 근처에 거주하는 경우 소음이 더 크게 느껴질 수 있습니다. 이러한 단점들을 고려하여 이사 결정을 하시면 좋을 것 같습니다.
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Q. 병사 군복무 중 청년전세임대 당첨 가능성있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.병사 신분으로도 청년전세임대주택에 신청할 수 있습니다. 다만, 신청 시점에 따라 당첨 여부가 달라질 수 있습니다. 일반적으로 청년전세임대주택은 만 19세 이상, 만 39세 이하의 무주택 청년을 대상으로 합니다. 만약 당첨이 되더라도 전역 전까지는 입주가 어려울 수 있습니다. 이 경우, 집을 비워두는 것이 문제가 될 수 있습니다. 보통 임대주택의 경우, 일정 기간 동안 거주하지 않으면 계약이 취소될 수 있습니다. 따라서, 전역 후 바로 입주할 수 있는 시기에 맞춰 신청하는 것이 좋습니다. 전역 후 복학을 계획하고 계시다면, 복학 시기에 맞춰 임대주택 신청을 준비하는 것이 좋습니다. 또한, 임대주택 신청 시 필요한 서류와 절차를 미리 확인해 두시면 도움이 될 것입니다.
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Q. 세법 취득세 단원에서 중과기준세율은 어떤 개념인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.중과기준세율은 취득세 계산 시 중요한 개념입니다중과기준세율은 특정 상황에서 표준세율에서 차감하여 적용되는 세율로, 일반적으로 1,000분의 20 (즉, 2%)를 의미합니다. 예를 들어, 환매기간 내에 매도자가 환매한 경우나 1가구 1주택의 상속 등 특정 조건을 충족하는 경우, 표준세율에서 중과기준세율을 뺀 세율을 적용하여 취득세를 계산합니다.