안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 1월 매매 계약/잔금시 DSR연봉 기준은 언제일까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.2023년 10월부터 총 대출액이 1억 원을 초과하는 경우, 차주 단위 DSR(총부채 원리금 상환 비율) 규제가 적용됩니다.DSR 산정 시 소득은 증빙소득으로 산정하는 것이 원칙이며, 증빙소득은 근로소득원천징수영수증, 소득 금액증명원, 사업소득 원천징수영수증, 연금증서 등을 통해 확인할 수 있습니다. 대출 신청일 기준 최근 1년의 소득을 기준으로 산정합니다. 최근 1년 소득이 1년 미만인 경우에는 연환산하여 소득을 산정합니다. 2024년 12월에 대출 신청을 한다면, 2024년 근로소득원천징수영수증을 제출해야 합니다.갑근세 영수증은 증빙소득으로 인정되지 않을 수 있으며, 11개월 치 갑근세 영수증을 제출하는 것은 인정되지 않습니다.
부동산
Q. 세입자끼리 원룸 양도 어떻게 진행해야 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세입자 간 원룸 양도를 진행할 때는 다음과 같은 절차를 따르는 것이 좋습니다.양도인과 양수인은 계약서를 작성하여 서로의 권리와 의무를 명확히 해야 합니다. 계약서에는 양도 기간, 월세 금액, 보증금 반환 등의 내용을 포함해야 합니다. 세입자 간 양도는 집주인의 동의가 필요합니다. 집주인에게 양도 사실을 알리고, 계약서에 집주인의 서명 또는 도장을 받아야 합니다. 보증금을 반환하는 방법을 계약서에 명시해야 합니다. 사용자님의 경우, 보증금은 사용자님이 나가고 세입자분의 계약 기간이 끝나면 세입자분이 집주인분께 돌려받는 식으로 진행하기로 하였으므로, 이 내용을 계약서에 명시해야 합니다. 양수인은 전입신고를 하고, 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 이는 양수인의 보증금을 보호하는 데 중요한 역할을 합니다. 양수인은 양도 기간 동안 월세를 납부해야 합니다. 양도 기간이 끝나면, 양수인은 계약을 해지하고, 집주인에게 보증금을 반환받을 수 있습니다.위의 절차를 따르면 세입자 간 원룸 양도를 안전하게 진행할 수 있습니다.
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Q. 빌라사면 청약자격이 날아가나요?!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.과거에는 빌라나 다세대 주택을 보유하면 유주택자로 분류되어 청약 자격에 제한이 있었습니다. 하지만, 2023년 5월 기준으로 수도권 내 전용면적 60m2 이하, 공시가격 3억 원 이하(비수도권은 1억 원 이하)인 빌라 등 소형 주택을 보유할 경우, 청약 시 무주택자로 인정하는 개정안이 발표되었습니다. 또한, 대출 규제도 완화되어 빌라를 구매할 때 대출을 받을 수 있는 한도가 늘어났습니다. 하지만, 대출 금리가 상승하고 있기 때문에 대출을 받을 때는 금리와 상환 기간 등을 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. 청약 자격과 대출 규제는 지역과 주택의 종류에 따라 다를 수 있으므로, 부동산 거래를 하기 전에 관련 정책을 확인하는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 부동산에서 가격저감율이란 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 경매에서 가격저감율이란 경매 참여자들이 가격 경쟁을 할 때, 경매 기일에 최저매각가격 이상의 입찰자가 없거나, 최저매각가격 이상으로 입찰한 자가 잔금을 미납한 경우(유찰), 법원이 다음 기일에 최저매각가격을 낮추는 비율을 의미합니다. 일반적으로 유찰될 때마다 20-30%의 저감을 적용하며, 각 지방의 법원마다 저감율은 20% 또는 30%로 다르게 적용하고 있습니다. 이는 각 지방법원 판사들이 결정합니다. 예를 들어, 최저매각가격이 1억 원인 부동산이 한 번 유찰되면 가격저감을 적용하여 최저매각가격이 7천만 원~8천만 원으로 낮아집니다.가격저감율은 부동산 경매에서 중요한 요소 중 하나입니다. 가격저감율이 높을수록 경매 참여자들이 가격 경쟁을 더 치열하게 할 수 있으며, 부동산의 가치가 높아질 가능성이 있습니다. 반대로, 가격저감율이 낮을수록 경매 참여자들이 가격 경쟁을 덜 할 수 있으며, 부동산의 가치가 낮아질 가능성이 있습니다. 부동산 경매에 참여할 때는 가격저감율을 고려하여 적절한 입찰 가격을 결정하는 것이 중요합니다. 이를 통해 부동산을 합리적인 가격으로 낙찰받을 수 있으며, 경매 과정에서 발생할 수 있는 위험을 최소화할 수 있습니다.
부동산
Q. 부동산 거래와 관련하여 가등기는 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가등기는 부동산 거래에서 사용되는 용어로, 본등기를 하기 전에 미리 등기부에 순위를 확보하기 위해 하는 예비 등기를 의미합니다. 이는 부동산 매매 계약을 체결한 후, 잔금을 치르기 전에 매도인이 다른 사람에게 부동산을 팔지 못하도록 하는 것입니다.가등기를 하면 본등기를 할 때 순위를 보전할 수 있습니다. 즉, 가등기 이후에 본등기가 이루어지면 가등기의 순위가 본등기의 순위가 됩니다. 이는 부동산 경매에서도 중요한 역할을 합니다. 경매에서 가등기가 있는 부동산을 낙찰받은 경우, 가등기권자가 본등기를 하면 낙찰받은 부동산의 소유권을 상실할 수 있습니다. 일반적인 등기와 차이점은 일반적인 등기는 부동산의 소유권이나 권리를 이전하거나 변경하는 것을 목적으로 합니다. 반면에 가등기는 부동산의 소유권이나 권리를 이전하거나 변경할 예정인 것을 미리 등기부에 등록하는 것을 목적으로 합니다. 일반적인 등기는 등기 신청 후 바로 등기부에 등록됩니다. 반면에 가등기는 등기 신청 후 일정 기간이 지난 후에 등기부에 등록됩니다. 일반적인 등기는 등기 신청 시 등기필증이 발급됩니다. 반면에 가등기는 등기 신청 시 등기필증이 발급되지 않습니다.
부동산
Q. 문화가 발달안된 농촌좀 알려주세요~
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전라남도 고흥군은 이 지역은 자연환경이 아름답고, 문화 및 여가 시설이 상대적으로 적습니다. 고흥군은 고령화가 진행되고 있어 조용한 생활을 원하시는 분들에게 적합할 수 있습니다. 경상북도 의성군은 의성군은 농업이 주된 산업으로, 문화 및 여가 인프라가 부족한 편입니다. 대신 깨끗한 공기와 조용한 환경을 제공합니다. 강원도 인제군은 인제군은 산악 지형이 많아 자연을 즐기기에 좋습니다. 문화 시설은 적지만, 인터넷 설치는 가능합니다. 이 외에도 여러 농촌 지역이 있지만, 위의 지역들은 특히 조용하고 문화 인프라가 덜 발달한 곳으로 알려져 있습니다.
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Q. 경기도 파주쪽 빌라 구입 고민중입니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.파주 복층 빌라 구입을 고려 중이시라면 운정역과 금촌역 근처의 복층 빌라를 추천드립니다. 경의중앙선 야당역과 운정역 사이에 위치한 야당동은 서울-문산 간 고속도로 개통으로 서울까지 30분대로 진입이 가능해 교통이 편리합니다. 운정역 인근에는 스타필드 완공이 예정되어 있어 역세권 입지와 더불어 더욱 다양한 상권 이용이 가능해질 것으로 예상됩니다. 도보 3분 거리에 편의점이 있고 식자재 마트부터 대형마트, 은행, 각종 식당과 카페도 가깝습니다. 질문자님께서 요청하신 24시간 운영되는 동물 병원은 운정호수공원 인근에 위치해 있으며, 빌라에서 차량으로 약 10분 정도 소요됩니다. 치안의 경우, 파주는 범죄율이 낮은 편으로 비교적 안전한 지역으로 알려져 있습니다. 쿠팡 배달과 택배 역시 문제없이 이용 가능합니다. 다만, 부동산을 구입할 때는 위치, 교통, 주변 환경, 가격 등을 꼼꼼히 검토해야 합니다. 충분한 시간을 가지고 여러 매물을 비교해 본 후, 자신에게 맞는 빌라를 선택하는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 부동산으로 수익을 내려면 어떻게.?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 투자로 수익을 창출하려면 주거용, 상업용 부동산을 구매한 후 임대하여 정기적인 수익을 얻을 수 있습니다.적절한 시기에 부동산을 팔아 차익을 남기는 방식입니다. 이 때 시장 동향과 입지 조건 등을 상세히 분석하여 적절한 매매가를 산정해야 합니다. 토지를 구입한 뒤 건물을 지어 판매하거나 임대하는 방식으로 큰 수익을 얻을 가능성이 있지만 그만큼 리스크도 큽니다.시세보다 저렴하게 부동산을 구입 가능하지만 복잡한 권리 분석과 임장 활동이 요구됩니다. 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 부동산에 투자하는 방식으로 소액으로도 부동산 투자가 가능하며 배당 수익을 얻을 수 있다는 장점이 있습니다. 부동산 투자는 큰 자금이 필요하고 리스크도 존재하기 때문에 투자 전 충분한 조사와 계획 수립이 필요합니다. 또 투자 목적과 자금 상황에 맞는 적절한 부동산 종류와 지역을 고르는 것이 중요합니다. 더불어 부동산 시장의 변동성에 대비하여 적절한 리스크 관리 방안을 마련해야 합니다.
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Q. 아파트 가격은 왜 떨어지지 않는걸까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 가격이 떨어지지 않는 이유는 아파트는 여전히 주거 선호도가 높은 부동산 상품입니다. 그러나 아파트를 지을 수 있는 땅은 한정되어 있어 수요에 비해 공급이 부족한 상황이 발생합니다. 특히 도시 지역에서는 아파트 수요가 매우 높아 가격이 쉽게 떨어지지 않습니다. 인플레이션으로 인해 화폐 가치가 하락하면 실물 자산인 아파트의 가격이 상승할 수 있습니다. 정부가 부동산 시장을 안정시키기 위해 다양한 정책을 시행하고 있지만, 이러한 정책이 항상 효과적인 것은 아닙니다. 때로는 정부의 규제 완화나 개발 계획 발표 등이 아파트 가격 상승을 부추길 수 있습니다. 아파트는 안정적인 수익을 기대할 수 있는 투자 상품으로 인식되고 있습니다. 이에 따라 투자 목적으로 아파트를 구매하는 사람들이 증가하면서 가격이 상승할 수 있습니다. 인구가 감소하더라도, 도시 지역에서는 인구 밀도가 높아 아파트 수요가 여전히 높을 수 있습니다.
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Q. 개발부담금을 내는 주체가 누구인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.개발부담금은 토지를 개발하여 발생하는 이익을 일부 환수하는 목적의 부담금으로 개발이익 환수에 관한 법률에 따라 부과됩니다. 개발부담금을 납부해야 하는 납부 의무자는 준공시점의 토지 소유자입니다. 부동산신탁사를 껴서 부동산 개발을 진행하는 경우에는 신탁사가 아닌 위탁자에게 부과됩니다. 개발부담금은 개발이익의 25%를 부과하며, 개발비용과 정상지가 상승분 등을 고려하여 산정합니다.