안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 재당첨제한에 없는 청약에 당첨된 후 계약을 진행하지 못하면, 무주택 기간이 바뀌나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청약에 당첨되었으나 계약을 진행하지 않은 경우, 무주택 기간은 그대로 유지됩니다.재당첨 제한은 청약에 당첨된 사람이 일정 기간 동안 다른 주택에 청약을 신청할 수 없는 제한입니다. 이는 주택 종류와 지역에 따라 다르며, 당첨자 발표일로부터 규제지역은 10년, 비규제 지역은 7년 동안 적용됩니다.따라서, 계약을 포기하더라도 재당첨 제한 기간 동안에는 다른 주택에 청약을 신청할 수 없습니다.
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Q. 청약 당첨 후 잔금기간내에 잔금을 다 못낼경우 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 청약에 당첨된 후 잔금 기간 내에 잔금을 내지 못하면 분양계약이 해지될 수 있습니다.일반적으로 아파트 청약 후 잔금 납부는 입주 지정일로부터 2개월 이내에 해야 합니다. 만약 잔금을 기간 내에 내지 못하면, 계약서에 기재된 연체료가 부과됩니다. 계약서에 기재된 연체료는 보통 연 10% 내외입니다. 잔금 연체가 지속되면, 분양계약이 해지될 수 있습니다. 연체 기간은 아파트마다 다르며, 보통 3개월에서 6개월 정도입니다. 하지만, 잔금 연체가 지속되면 건설사에서 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 그러므로 청약 당첨 후 자금 조달 계획을 철저히 세우는 것이 중요하며, 만약 잔금을 내기 어려운 경우에는 분양권을 매도하거나, 대출을 받는 등의 방법을 고려해야 합니다.
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Q. 전입신고를 못하게 만드는 오피스텔, 법적으로 유효한 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입신고를 막는 행위 자체는 세입자에게 불리한 조건이기 때문에 효력이 없습니다.주택임대차보호법에 따르면 임차인이 전입신고를 한 경우 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. 또한, 전입신고를 하지 않으면 임차인이 보증금을 보호받을 수 없기 때문에, 임대인이 전입신고를 막는 것은 법적으로 문제가 될 수 있습니다. 또한, 전입신고를 했을 때 10%를 추가 인상 받는 것은 법적으로 유효하지 않습니다. 주택임대차보호법에 따르면, 임대인은 임대차 계약 체결 또는 증액 후 1년 이내에는 증액을 요구할 수 없으며, 증액 시에도 기존 보증금의 5%를 초과할 수 없습니다. 따라서, 오피스텔 계약 시 전입신고를 하지 않는 조건으로 계약을 체결하는 것은 매우 위험하며, 보증금 보호를 위해 전입신고와 확정일자를 받는 것이 중요합니다. 또한, 계약 전에 해당 오피스텔의 등기부등본을 확인하여 근저당권 등의 권리관계를 파악하는 것이 좋습니다.
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Q. 전세 만료 후 공백기간 전입신고는 어떻게 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.질문자님께서 전세 계약이 끝난 후 다음 집에 입주할 때까지 3개월 정도 공백 기간이 생기는 경우 친구 집에 거주하고자 한다면 다음과 같이 전입신고를 할 수 있습니다.친구 집으로 전입신고를 하는 경우 친구가 세대주인 경우 동거인으로 전입신고를 할 수 있습니다. 온라인 '정부 24' 홈페이지를 통해 간편하게 전입신고가 가능하며, 세대주의 신분증과 도장, 본인의 신분증을 지참하여 주민센터를 방문하여 전입신고를 할 수 있습니다.부모님 집으로 전입신고를 하는 경우 부모님이 세대주인 경우 세대원으로 전입신고를 할 수 있습니다. 부모님께서 온라인 '정부 24' 홈페이지에서 사용자님의 전입신고를 대신 처리할 수 있습니다. 이 경우 질문자님의 신분증과 부모님의 신분증이 필요합니다. 질문자님께서는 이사 공백 기간 동안 친구 집에 거주하며 전입신고를 하는 것이 가능하지만, 이 경우 친구 집의 세대주와 사전에 협의를 하는 것이 좋습니다.
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Q. 주택부금통장을 계속 유지하는게 좋을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택부금통장은 청약부금을 의미하는 것으로 보입니다.청약부금은 전용면적 85제곱미터 이하의 민영주택 또는 민간건설 중형국민주택을 분양받기 위해 가입하는 청약통장으로, 매월 5만 원 이상 50만 원 이하의 금액을 납입해야 합니다. 가입 후 2년이 경과하고 납입액이 지역별 청약예금 예치금액 이상인 경우 1순위 청약자격이 주어집니다. 청약통장은 가입 기간이 길수록 청약 가점이 높아지기 때문에, 가능하면 유지하는 것이 좋습니다. 특히, 청약 가점이 높은 경우에는 청약 당첨 확률이 높아지기 때문에, 청약을 포기하지 않는 한 계속해서 보유하는 것이 좋습니다. 한편, 청약통장의 증여는 통장 종류와 가입 시기에 따라 가능 여부가 달라집니다. 청약예금과 청약부금의 경우 2000년 3월 26일 이전에 가입한 계좌라면 직계존속으로부터 증여를 받을 수 있습니다. 청약저축은 2015년 9월 1일 이후 신규 가입이 중단되어 현재는 가입할 수 없지만, 기존 가입자는 상속, 증여 모두 가능합니다. 주택청약종합저축은 상속만 가능합니다.
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Q. 우리나라 도어락이 어디서 들어온건가요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우리나라에서 도어락을 최초로 개발한 것은 아니며, 외국에서 들어온 것입니다.국내 도어락의 역사는 1970년대부터 시작되었습니다. 1970년대 초 '스타 게이트'라는 회사에서 호텔락을 개발, 판매한 것이 그 시초이며, 1980년대에 들어서면서 '게이트맨'이라는 브랜드가 처음으로 디지털 도어락을 개발하였습니다. 이후에는 삼성SDS, LG전자, 혜강씨큐리티, 에버넷, 코맥스 등의 기업들이 디지털 도어락을 출시하면서 현재까지 발전해 왔습니다.
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Q. 민간분양 우선공급의 정확한 의미가 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.민간분양 우선공급은 특별공급 중 하나로, 입주자 모집공고일로부터 2년 이내 임신, 출산한 경우에 우선적으로 공급되는 제도입니다. 기존에는 우선 소득 50%, 일반소득 20%, 추첨 30%로 이루어져 있었으나 출산 우선 소득 15%, 출산 일반소득 5%, 우선 소득 33%, 일반소득 15%, 추첨 30%로 변경되었습니다. 민간분양 우선 공급 자격조건은 입주자 모집공고일로부터 2년 이내 임신, 출산한 경우 그리고 생애 최초, 신혼부부 특별공급 시 출산가구에 우선 공급 대상이며 소득요건은 도시근로자 월평균 소득 120% 이하입니다. 당해 1순위를 강제하는 것은 아니지만, 우선 공급 대상자로 지정되면 일반공급 1순위보다 먼저 분양받을 수 있는 기회가 주어집니다. 지역 우선 공급 제도에 따라 아파트가 공급되는 지역의 주민에게 청약 우선권을 주는 제도도 있습니다. 민간택지와 66만m2(20만 평) 미만인 소형 택지지구는 100%, 66만m2 이상인 택지지구에선 30%가 우선 공급됩니다.
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Q. 분양받은 아파트 중도금 대출을 잔금대출로
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양받은 아파트의 중도금 대출을 잔금대출로 상환할 수 있습니다.아파트 분양가가 4억 원이고 중도금 대출이 2.1억 원인 경우, 잔금대출을 최대한 받아서 중도금 대출을 상환하는 것이 가능합니다. 다만, 잔금대출의 한도는 지역, 소득, 신용 등에 따라 달라질 수 있습니다.일반적으로 분양가의 70%까지 잔금대출이 가능하지만, 대출 규제로 인해 한도가 줄어들 수 있습니다. 은행에서 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.분양받은 아파트의 입주 시기가 다가오면, 중도금 대출을 잔금대출로 전환해야 합니다. 이때, 전환하는 은행에서 중도금 대출을 상환하는 것까지 처리해줍니다. 대출을 받을 때는 금리와 상환 기간 등을 고려하여 적절한 대출 상품을 선택하는 것이 중요합니다.
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Q. 부동산 공시가격의 산정 방법을 알고 싶습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 공시가격은 부동산의 적정가격을 공시하여 부동산 가격산정의 기준이 되게 하고, 토지·건물 등의 감정평가에 관한 사항을 정함으로써 이의 적정한 가격형성을 도모하며, 나아가 국토의 효율적인 이용과 국민경제의 발전에 이바지하게 함을 목적으로 하는 제도입니다.부동산 공시가격은 표준지 공시지가은 전국의 토지 중 대표성 있는 50만 필지를 표준지로 선정합니다. 선정된 표준지에 대해 감정평가사들이 실제 거래가격, 위치, 용도, 지형, 주변 환경 등을 고려해 가격을 산정합니다. 산정된 가격을 국토교통부 장관이 공시합니다.개별 공시지가은 표준지 공시지가를 기준으로 산정한 개별토지의 단위면적당 가격을 말합니다. 시장·군수·구청장이 국토교통부 장관이 공시한 표준지 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 산정한 후, 감정평가사의 검증을 받고 토지소유자 등의 의견수렴과 시·군·구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 결정·공시합니다. 표준주택가격은 표준주택은 일반적으로 단독주택 중에서 대표성 있는 주택을 선정합니다. 표준주택가격은 국토교통부장관이 조사·산정하고, 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 이를 공시합니다.공동주택가격은 공동주택의 경우 한국부동산원이 국토교통부장관의 의뢰를 받아 조사·산정합니다. 공동주택가격은 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·산정하여 국토교통부장관이 공시합니다. 부동산 공시가격은 재산세, 종합부동산세, 건강보험료, 기초연금 등 각종 세금과 부담금의 산정 자료로 활용됩니다.
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Q. 주택임대차 계약시 세입자에게 보증금을 받는날 월세도 같이 받는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 임대차 계약 시 월세는 보증금 잔금을 치르는 날이 아닌 입주 후 다음 달 월세 지급일부터 받는 것이 일반적입니다.계약서에 월세 지급일을 명시하고, 세입자가 입주하는 날을 기준으로 월세 지급일을 결정하는 것이 좋습니다.