안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 공시지가와 실거래가는 얼마나 다른가요?
공시지가와 실거래가 사이에는 일반적으로 상당한 차이가 있습니다. 공시지가는 국토교통부가 정한 토지의 단위 면적당 가격으로, 주로 세금 부과의 기준으로 사용됩니다. 반면, 실거래가는 부동산이 실제로 거래된 가격을 의미합니다.공시지가는 통상적인 부동산 시장의 정상적인 거래를 가정하고 그 조건 내에서 시세로 적정하다고 인정된 가격을 의미하는 반면, 실거래가는 현실의 부동산 시장에서 거래된 실제 가격을 말합니다. 이러한 차이는 부동산의 위치, 시장 상황, 경제적 요인 등에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로 공시지가는 실거래가의 약 60%에서 80% 수준으로 책정되는 경우가 많으며, 이 비율은 공시가율이라고 합니다. 그러나, 이 비율은 지역과 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 명동과 같은 상업지역에서는 공시지가와 실거래가의 차이가 2~4배에 달할 수도 있습니다. 최근의 경제 상황과 부동산 시장의 변동성을 고려할 때, 공시지가와 실거래가 사이의 차이는 더욱 두드러질 수 있으며, 이는 대출 기준이나 세금 부과에 영향을 미칠 수 있습니다.
Q. 어떤 이유로 물가는 오르기만 할까요?
우리가 학교 다닐때 경제시간에 배우는 수요 공급 원칙에 따라 수요 대비 공급이 줄어들면 물가가 상승(인플레이션)한다는건 사실상 거짓입니다. 현대 사회에서는 공급이 수요보다 적을수가 없죠. 근본적인 원인은 화폐개혁 이후 금태환제도가 폐지되면서 달러를 무한정 찍어낼수 있는 기반을 마련한게 원인입니다. 연준이 이시기에 만들어지면서 정말 자기들 멋대로 찍어내고 있어요. 대한민국은 미국과 어느정도 연동이 된 나라라 금리를 따라갈수밖에 없고 그에 따라 우리나라도 돈을 계속 찍어내는겁니다. 그리고 은행도 준비금을 제하고 나머지는 대출을 통해 또 무한정 돈을 찍어내는 시스템입니다.그러면 이세상에 돈이 무한정 풀리면서 물가는 계속 올라갑니다.
Q. 전세 계약할때 어떤걸 가장 조심해야 될까요?
전세 계약을 할 때 주의해야 할 사항들은 전세집의 등기부등본을 통해 근저당(대출), 압류(세금), 가압류 등이 없는지 확인해야 합니다. 계약하는 부동산의 시세를 확인하여 깡통전세(시세보다 전세보증금이 높아 집을 팔아도 보증금을 돌려받지 못할 전세)를 피해야 합니다. 계약금과 보증금은 건물의 주인인 임대인 계좌로 반드시 이체하고, 임대인 신분증을 통해 임대인과 동일한 인물인지 확인합니다. 계약서에는 선순위 보증금, 세금 체납 여부 등을 확인할 수 있는 특약사항을 포함시켜야 합니다.임대인의 세금 체납 여부를 확인하고, 계약 이후에는 임대인 동의 없이도 세금 체납 여부를 확인할 수 있습니다. 주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI서울보증의 전세보증보험에 가입하여, 사고가 발생해도 보증금을 돌려받을 수 있도록 합니다.입주일에 전입신고를 하고, 계약일에 확정일자를 받아야 합니다. 이는 전세보증금을 보호하는 중요한 절차입니다.이러한 사항들을 철저히 확인하고 준비한다면 전세 사기를 방지하는 데 큰 도움이 될 것입니다.
Q. 최근 전세보다 월세를 선호하는 현상의 이유가 무엇인가요??
최근 전세 대비 월세를 선호하는 현상은 금리가 상승함에 따라 전세자금대출의 이자 부담이 커지고 있습니다. 이로 인해 초기 목돈이 많이 들지 않는 월세를 선호하는 경향이 생기고 있습니다. 월세 계약은 전세보다 사기나 전세금 미반환 등의 위험이 적어서 안전하다고 여겨집니다. 월세는 전세에 비해 계약 기간이 짧고 유연하여, 이사나 거주 조건 변경이 필요할 때 더 편리합니다.특히 청년층이나 신혼부부 등 초기 자본이 부족한 계층에서는 큰 금액의 전세금을 마련하기 어려워 월세를 선호하는 경우가 많습니다.이러한 이유들로 인해, 많은 사람들이 전세보다 월세를 선택하는 경향이 강해지고 있습니다. 물론, 개인의 재정 상황과 주거 안정성에 대한 선호도에 따라 전세와 월세 중 어느 것이 더 나은지는 달라질 수 있습니다.
Q. 제주도의 부동산이 더 붕괴되는 이유가 무엇인가요?
제주도 부동산 시장이 더 큰 하락세를 보이는 이유는 전국적인 경제 상황과 마찬가지로 고금리가 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 있습니다. 대출 이자율이 높아지면서 부동산 구매에 대한 부담이 커지고, 이는 매수 심리를 위축시키는 결과를 낳고 있습니다.제주도의 부동산 가격이 과거에 급격히 상승했던 것에 비해 현재의 분양가와 매매가격이 여전히 높은 편입니다. 이는 실수요자들의 구매력을 약화시키고 있습니다. 제주도 내 대규모 아파트 단지에서 청약 미달 사태가 발생하고, 미분양 주택 수가 증가하고 있습니다. 이는 공급 과잉과 수요 감소를 반영하는 지표로 볼 수 있습니다. 과거 제주도로의 이주 열풍이 식으면서 부동산 수요가 감소하고 있습니다. 이는 인구 순이동 통계에서도 나타나고 있으며, 부동산 시장에도 영향을 미치고 있습니다.경기 침체와 내국인 관광객의 감소로 인해 상업용 부동산의 공실률이 증가하고 있으며, 이는 부동산 시장 전반에 부정적인 영향을 미치고 있습니다.이러한 요인들이 복합적으로 작용하여 제주도의 부동산 시장이 전국 평균보다 더 큰 하락세를 보이고 있는 것으로 분석됩니다. 특히, 제주도는 관광과 이주 수요에 크게 의존하는 경제 구조를 가지고 있어, 이러한 외부 요인의 변화에 더 민감하게 반응하는 경향이 있습니다.