안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 부동산 계약 실패시 중개인 과실 있나요
부동산 계약과 관련하여 중개인의 과실로 인한 손해가 발생한 경우, 공인중개사는 손해를 배상할 책임이 있습니다. 공인중개사법 제30조에 따르면, 중개업자는 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 귀하의 상황에서, 중개인의 실수로 계약서에 오류가 발생하여 확정일자를 받는 데 지연이 생겼다면, 이는 중개인의 과실로 볼 수 있습니다. 특히 귀하가 대출 승인을 받기 위해 시간적 제약이 있음을 분명히 했음에도 불구하고, 중개인의 실수로 인해 절차가 지연되었다면, 중개인 측에 일정 부분 책임이 있을 수 있습니다.버팀목 전세자금 대출 조건에 따르면, 대출 신청자는 소득 기준에 부합해야 하며, 계약 체결 후 확정일자를 받는 절차가 필요합니다. 만약 중개인의 실수로 확정일자를 받는 데 실패하여 대출 승인이 지연되고, 그 결과로 소득 기준을 초과하여 대출이 거절된다면, 이는 중개인의 과실로 인한 손해로 간주될 수 있습니다. 이러한 상황에서는 법적 조언을 구하는 것이 좋습니다.
Q. 계약갱신청구권 사용 요청 후 이런 경우 전월세상한제 적용이 가능한가요?
주택임대차보호법에 따르면, 세입자가 계약 갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없으며, 전세와 월세 인상률도 5% 이내로 제한되어 있습니다. 계약갱신청구권의 청구 기간은 계약 종료 6개월 전부터 1개월 사이이며, 서면 또는 구두로 요청할 수 있습니다. 만약 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거절하려면, 계약 만료 2개월 전까지 실거주 의사를 명확하게 전달해야 합니다. 그러나 만약 임대인이 계약 만료 1개월을 남겨두고 전월세 상한제를 적용하여 인상을 요구한다면, 이는 법적으로 허용된 행위입니다. 다만, 임대인이 실거주 의사를 밝히지 않았다면, 계약 만료일까지 묵시적 갱신이 이루어져 기존 조건이 유지될 수 있습니다. 따라서, 임대인이 만기 2개월 전까지 실거주 의사를 전달하지 않았다면, 계약 조건은 기존과 동일하게 적용될 가능성이 높습니다. 임대인이 1개월 전에 인상을 요구하는 것은 법적으로 가능하지만, 실거주 의사를 밝히지 않았다면 묵시적 갱신에 따라 기존 조건이 유지될 수 있습니다.
Q. 구축대비 신축아파트가 계속 강세가 될까요?
신축 아파트와 구축 아파트 간의 가격 차이는 여러 요인에 의해 발생합니다. 현재 서울에서는 신축 아파트 가격과 구축 아파트 가격의 차이가 커지고 있는데, 주된 이유로는 공사비 상승으로 인한 구축 아파트의 재건축 가능성 하락, 신축 아파트 선호 현상의 강화, 그리고 신축 아파트 공급 감소가 있습니다. 재건축 비용이 크게 드는 것 외에도, 신축 아파트에 대한 선호는 MZ세대의 주거 취향과도 관련이 있습니다. 이 세대는 현재의 편리함과 삶의 질을 중시하며, 미래의 재테크를 위해 낡은 재건축에 살면서 현재를 희생하는 것을 선호하지 않습니다. 또한, 신축 아파트는 편리미엄이라는 개념을 충족시키는 각종 편의 시설을 갖추고 있어, 이러한 선호 현상이 더욱 강화되고 있습니다. 아울러, 신축 아파트의 희소성이 높아지면서 가격이 오르고 있으며, 실거주 의무와 전매 제한을 받지 않아 매매가 가능한 단지가 드물어 품귀현상을 보이는 것도 한 요인입니다.
Q. 신혼부부 버팀목 전세대출 무주택 세대주 질문입니다
신혼부부 버팀목 전세대출을 받기 위해서는 몇 가지 조건을 충족해야 합니다. 2024년 기준으로 부부 합산 연소득이 7,500만원 이하이며, 순자산가액이 3.45억원 이하인 무주택 세대주(예비 세대주 포함)가 대상입니다.혼인신고를 하고 세대분리를 하지 않는 경우에도 예비 세대주로 간주될 수 있습니다. 세대분리는 주소지 이전을 통해 이루어지며, 혼인 후 배우자와 독립 세대를 이룬 경우에도 세대주로 인정받을 수 있습니다. 그러나, 세대주로 인정받기 위해서는 대출 접수일 현재 민법상 성년인 세대주이거나, 대출 실행일로부터 1개월 이내에 세대 분가 또는 세대 합가로 인한 세대주 예정자여야 합니다. 본가에서 거주하고 계시다면, 세대주 분리를 위해서는 혼인신고와 함께 주소지 이전을 통한 실제 거주지 변경이 필요할 수 있습니다. 이는 세대주로서의 독립성을 확립하기 위함입니다. 결혼식 3개월 전보다 빨리 혼인신고를 하더라도, 세대주 분리와 관련된 요건을 충족해야 합니다.
Q. 부동산을 활성화 하기 위한 정책의 시나리오가 있나요?
부동산 시장을 활성화하기 위한 정책 시나리오는 다양하며, 경제 상황과 정부의 정책 방향에 따라 달라질 수 있습니다. 예전에는 중도금 무이자 대출과 같은 혜택이 제공되었던 것처럼, 부동산 경기가 침체될 경우 정부는 다음과 같은 정책을 고려할 수 있습니다 재건축 안전진단 시기 조정과 같은 규제를 완화하여 재건축 프로젝트를 촉진할 수 있습니다.미분양 주택 매입 시 세제 혜택을 제공하거나, 특정 조건을 충족하는 주택 구입에 대한 세금 감면을 실시할 수 있습니다.중도금 무이자 대출과 같은 금융 혜택을 제공하여 구매자의 자금 부담을 줄일 수 있습니다. 주택 공급을 증가시키기 위해 건설 관련 규제를 완화하고, 신규 주택 프로젝트를 장려할 수 있습니다.이러한 정책들은 부동산 시장의 수요와 공급 양쪽에 영향을 미치며, 시장 상황에 따라 적절히 조정될 수 있습니다. 또한, 이자율 변동, 경제 상황, 정부의 재정 상태 등 다양한 요소들이 정책 결정에 영향을 미칠 수 있음을 유념해야 합니다.