안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 재건축관련 특별건축구역되면 이점은?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.특별건축구역이란 조화롭고 창의적인 건축물의 건축을 통하여 도시경관의 창출, 건설기술 수준향상 및 건축 관련 제도개선을 도모하기 위하여 건축법 또는 관계 법령에 따라 일부 규정을 적용하지 아니하거나 완화 또는 통합하여 적용할 수 있도록 특별히 지정하는 구역을 말합니다. 특별건축구역으로 지정되면 특별건축구역으로 지정되면 용적률이 완화되어 더 많은 세대 수를 확보할 수 있습니다. 이는 재건축 아파트의 사업성을 높이는 데 큰 도움이 됩니다. 특별건축구역은 건축물의 디자인을 개선하기 위해 다양한 규제를 완화합니다. 예를 들어, 건축물의 높이 제한, 일조권 규제, 인동거리 규제 등을 완화하여 건축물의 디자인을 더욱 자유롭게 할 수 있습니다. 특별건축구역은 친환경 건축물을 조성하기 위해 다양한 인센티브를 제공합니다. 예를 들어, 태양광 발전설비 설치, 지열 에너지 활용 등 친환경 기술을 적용한 건축물에 대해 용적률 완화, 건축물 높이 상향 등의 혜택을 제공합니다. 특별건축구역으로 지정되면 주민 편의시설을 제공하기가 쉬워집니다. 예를 들어, 아파트 단지 내에 커뮤니티 시설, 공원, 광장 등을 조성하기가 쉬워지며, 이를 통해 주민들의 삶의 질을 높일 수 있습니다. 특별건축구역은 도시의 랜드마크가 될 수 있는 건축물을 조성하기 위해 다양한 규제를 완화합니다. 예를 들어, 건축물의 외관 디자인, 내부 구조 등을 자유롭게 설계할 수 있으며, 이를 통해 도시의 경관을 개선하고 관광객 유치에도 도움이 될 수 있습니다.특별건축구역으로 지정되면 재건축 아파트의 사업성을 높일 수 있으며, 건축물의 디자인과 친환경성, 주민 편의시설 등을 개선할 수 있어 재건축 아파트의 가치를 높일 수 있습니다. 하지만 특별건축구역으로 지정되기 위해서는 일정한 요건을 충족해야 하며, 이를 위한 절차가 복잡하고 시간과 비용이 많이 소요될 수 있습니다. 또한, 특별건축구역으로 지정되더라도 건축물의 안전과 기능을 고려해야 하며, 주변 환경과의 조화를 고려해야 합니다. 따라서 특별건축구역으로 지정되기 위해서는 전문가의 조언과 지자체의 지원이 필요합니다.
부동산
Q. 정부에서는 집값이 어떻게 되길 원하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.정부는 일반적으로 집값 안정화를 목표로 합니다.집값이 너무 올라가면 국민들의 주거비 부담이 증가하고, 이는 소비 위축과 경제 성장 둔화로 이어질 수 있습니다. 반면에 집값이 너무 내려가면 부동산 시장이 침체되고, 이는 건설 경기 악화와 일자리 감소로 이어질 수 있습니다. 따라서 정부는 부동산 시장의 안정을 위해 다양한 정책을 시행합니다. 예를 들어, 부동산 규제 완화와 대출 지원 등을 통해 주택 수요를 증가시키고, 부동산 세금 강화와 공급 확대 등을 통해 주택 공급을 조절합니다. 이를 통해 부동산 시장의 균형을 유지하고 국민들의 주거 안정을 도모하고자 합니다.하지만 정부의 정책이 항상 성공하는 것은 아니며, 시장 상황에 따라 다양한 부작용이 발생할 수 있습니다. 따라서 정부는 부동산 시장의 변화를 지속적으로 모니터링하고, 상황에 따라 적절한 대응을 해야 합니다.
부동산
Q. 재산세(토지) 부과 기준. 매년 6월1일자 실 소유자가 납부하는건데 실소유자인건 어떻게 아나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 토지, 주택, 건축물, 선박, 항공기를 소유한 사람에게 부과되는 세금입니다. 이 날짜에 해당 재산을 실제로 소유하고 있는 사람이 납세 의무자가 됩니다. 토지의 실소유자는 등기부등본이나 토지대장 등의 공식 문서를 통해 확인할 수 있습니다. 이러한 문서는 해당 토지의 소유자를 공식적으로 증명하는 서류입니다. 만약 이러한 공식 문서가 없거나 발급이 어려운 상황이라면, 재산세 고지서를 받은 사람이 실소유자로 간주됩니다. 또, 부동산 거래를 할 때 작성하는 매매계약서나 영수증 등도 소유권을 증명하는 데 도움이 될 수 있습니다. 은행 거래 내역은 소유권을 직접적으로 증명하는 서류는 아니지만, 거래 사실을 입증하는 데는 도움이 될 수 있습니다. 재산세는 지방자치단체에서 부과하는 세금으로, 자세한 사항은 해당 지방자치단체의 세무부서에 문의하시면 자세한 안내를 받으실 수 있습니다.
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Q. 1인가구 증가에 따라 소형아파트 인기가 높아질까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1인 가구의 증가로 인해 소형 아파트의 인기가 높아질 것으로 예상됩니다.1인 가구는 꾸준히 증가하고 있으며, 2045년에는 전국 1인 가구가 810만 가구까지 증가할 것으로 예상됩니다. 이러한 인구 구조의 변화에 따라 주거 수요도 소형 위주로 재편되고 있습니다. 실제로 수도권에서 전용면적 60m2 이하 아파트 매매 건수는 6만 1171건으로 전체 매매 건수의 약 47%를 차지했습니다. 청약 시장에서도 소형 아파트의 인기가 높아졌습니다. 2022년 서울에서 분양한 아파트 중 전용면적 60m2 이하의 소형 아파트는 총 1,167가구로 전체 분양 가구 수의 약 62%를 차지했습니다. 하지만, 공급은 수요에 비해 부족한 상황입니다. 2023년 수도권에서 공급된 전용 59m2 이하 일반 공급 물량은 총 7,706가구로, 이는 올해 수도권에서 선보이는 일반 공급 물량의 20.7%에 불과한 수준입니다. 따라서, 1인 가구의 증가와 함께 소형 아파트의 인기는 계속해서 높아질 것으로 예상됩니다. 다만, 지역별 수요와 공급 상황을 고려하여 신중하게 선택하는 것이 중요합니다.
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Q. 기존주택 전세주고 분양주택 입주할때 대출절차가 어떻게될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.기존주택 전세를 주고 분양주택 입주 시 대출 절차는 신규 주택 중도금 대출을 잔금대출로 전환합니다.입주 기간이 시작되면 중도금 대출을 잔금대출로 전환해야 합니다. 이때 전환하는 은행에서 기존주택의 전세금으로 상환할 대출의 은행으로 당일 송금을 요청합니다. 전세금으로 기존주택의 대출을 상환합니다.상환 후, 상환 확인서를 발급받습니다. 신규 주택의 담보대출 신청을 합니다.전세금 상환 당일에 담보대출 신청을 합니다. 은행에서 DSR을 산정할 때는 전세금으로 상환할 대출은 제외하고 산정합니다.대출 승인 및 실행을 합니다. 대출이 승인되면, 실행하여 분양주택의 잔금을 납부합니다.전입신고를 합니다. 전입신고 후 등본을 발급받아 은행에 제출합니다.
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Q. 인천 대장 송도가 언제 움직일지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.인천 송도 지역의 집값은 2023년 5월부터 상승세로 전환되어 현재까지 이어지고 있습니다.상승의 원인으로는 정부의 규제 완화와 저가 매수세 유입이 꼽힙니다. KB부동산 월간 시계열 자료에 따르면, 2023년 7월 기준 인천 연수구 아파트 매매가격은 0.19% 상승했습니다. 이는 2022년 5월 이후 1년 2개월 만의 상승세입니다. 송도의 아파트 거래량은 봄(3월-5월)에 큰 폭으로 상승했으며, 2분기에는 전용면적 84m2 아파트가 3.3m2당 2,841만 원에 거래되며 1분기에 비해 3.32% 상승했습니다.그러나 현재 금리 인상과 경기 침체 우려로 인해 부동산 시장이 전반적으로 침체되어 있으므로, 송도의 집값이 언제 다시 크게 상승할지는 예측하기 어렵습니다. 부동산 시장은 지역별, 시기별로 다양한 요인에 의해 변동하므로, 지속적으로 관심을 가지고 지켜보시는 것이 좋습니다.
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Q. 매매 계획이 있으면 그 전까진 전세보다 월세가 이득인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.매매 계획이 있더라도 전세와 월세 중 어느 것이 이득인지는 개인의 상황에 따라 다릅니다. 전세의 경우 장점은 보증금을 한 번에 지불하고 계약 기간 동안 월세를 지불하지 않아도 됩니다. 보증금을 돌려받을 때 이자 수익을 얻을 수 있습니다. 단점은 보증금이 크기 때문에 대출을 받아야 할 경우 이자 비용이 발생합니다. 계약 기간이 끝나면 보증금을 돌려받아야 하기 때문에 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 문제가 생길 수 있습니다.월세의 경우 장점은 보증금이 전세에 비해 상대적으로 적기 때문에 대출을 받아야 할 경우 이자 비용이 적게 발생합니다. 계약 기간이 끝나면 보증금을 돌려받을 수 있기 때문에 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 문제가 생길 가능성이 적습니다.단점은 매달 월세를 지불해야 하기 때문에 지출이 늘어납니다. 보증금이 적기 때문에 계약 기간 동안 월세를 지불하지 못할 경우 보증금이 차감될 수 있습니다.
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Q. 일반 소비자물가지수와 근원소비자물가지수 차이가 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반 소비자물가지수와 근원 소비자물가지수는 소비자 물가의 변동을 측정하는 지표입니다. 두 지표의 차이점은 일반 소비자물가지수는 소비자가 일상생활을 영위하기 위해 구입하는 상품과 서비스의 가격 변동을 측정하는 지표입니다. 이는 총지수로서 모든 대표 품목을 포함한 총지수를 말합니다. 총지수로는 세부적으로 물가 변동을 파악하기 어렵기 때문에 일정한 기준에 따라 하위 분류로 나누어 세부 부문별 지수도 공표하고 있습니다. 근원 소비자물가지수는 변동성이 큰 식료품과 에너지를 제외한 상품과 서비스의 가격 변동을 측정합니다. 이는 일반적인 인플레이션 상황을 파악하는데 유용합니다. 근원 CPI는 물가 상승률을 과대평가하는 소비자물가지수의 단점을 보완하여 물가의 기조적 흐름을 파악하는데 유용한 지표입니다.
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Q. 지역 기관에 신고없이 아파트 단지내 간이 수영장을 만들 시 불법인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 단지 내에 간이 수영장을 만드는 것은 불법입니다.공동주택관리법 제35조 제1항 제1호에 따르면 아파트의 각 공간을 사업 계획에 따른 용도 외에 다른 용도로 사용하려면 시장, 군수, 구청장의 허가를 받거나 신고해야 합니다. 위와 같은 절차를 거치지 않고 입주민이 공용공간을 수영장 등으로 사용한다면 불법입니다.따라서, 아파트 단지 내에 간이 수영장을 만들기 위해서는 사전에 지자체에 신고하고 허가를 받아야 합니다.
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Q. 전세가 계속 유찰되면 어떻게 되는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.유찰이 계속 진행되면 경매 물건의 최저 입찰가가 계속 낮아집니다. 만약 전세가가 4억이고, 유찰이 계속되어 최저 입찰가가 3억까지 떨어진다면, 다음 경매에서는 3억 이하의 가격으로 입찰이 가능합니다. 만약 3억 이하의 가격으로 낙찰이 된다면, 낙찰자는 전세보증금 5억 중에서 낙찰 금액을 제외한 나머지 금액을 지불해야 합니다. 하지만, 낙찰자가 전세보증금을 지불하지 않는다면, 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 전세보증금반환청구소송을 제기하여 판결문을 받은 후 강제집행을 통해 보증금을 반환받을 수 있습니다. 이때, 낙찰자가 지불하지 않은 금액은 집주인에게 청구할 수 있습니다. 만약, 경매 물건이 계속 유찰되어 낙찰되지 않는다면, 경매는 취소될 수 있습니다. 이 경우에는 집주인이 새로운 매수인을 찾아 매매 계약을 체결하거나, 다른 방법으로 자금을 마련하여 전세보증금을 반환해야 합니다.유찰이 계속되어 전세보증금보다 낮은 가격으로 낙찰되는 경우에는 보증금을 전액 반환받기 어려울 수 있으므로, 전세 계약을 체결할 때는 보증금 반환 가능성을 충분히 검토하고, 보증보험 가입 등의 안전장치를 마련하는 것이 중요합니다.