안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 관련 시험문제입니다. 답을 구하는 것을 도와주세요.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아래와 같이 답을 적어 보겠습니다.10-1) 등기용지 중 같은 구에 있는 경우:동일한 등기용지(등기부등본)의 '같은 구'에 등기된 권리들은 순위번호에 따라 우선순위가 결정됩니다.같은 구는 보통 갑구(소유권에 관한 사항) 또는 을구(소유권 외의 권리, 예: 저당권, 전세권) 내에서 순위가 부여되는 것을 의미합니다.10-2) 등기용지 중 다른 구에 있는 경우:동일한 등기용지(등기부등본)의 '다른 구(區)'에 등기된 권리들은 접수번호에 따라 우선순위가 결정됩니다.갑구와 을구에 있는 권리들이 충돌하는 경우를 말합니다. 예를 들어, 갑구에 설정된 소유권이전청구권 가등기와 을구에 설정된 근저당권이 충돌하는 경우가 있을 수 있습니다.이 경우, 해당 권리들이 등기된 접수번호가 빠른 권리가 우선합니다. 등기필증에 기재된 접수번호가 기준이 되는 경우입니다.10-3) 등기된 권리의 우선순위:일반적으로 등기된 권리는 '등기의 선후'에 따라 그 우선순위가 결정됩니다. 여기서 등기의 선후는 접수번호를 의미합니다.등기는 접수한 때에 효력이 발생하며, 그 접수번호에 따라 순위가 매거집니다.물권은 등기된 순서대로 순위가 결정되는 것이 원칙이며, 채권은 등기되더라도 물권에 우선하지 못하는 것이 일반적입니다. 다만, 채권도 등기될 경우 제3자에 대한 대항력을 갖게 되는 경우가 있습니다(예: 임차권등기명령에 의한 임차권등기).10-4) 부기등기의 순위:부기등기는 그 주등기의 순위에 따릅니다.부기등기는 기존의 주등기에 종속되거나 주등기의 내용을 변경, 추가하는 등기를 말합니다.예시: 저당권 이전 등기, 등기명의인 표시변경 등기, 환매특약 등기 등. 이러한 부기등기들은 주등기가 가지는 순위를 그대로 승계합니다. 즉, 주등기가 1번 순위이면 부기등기도 1번 순위를 가지게 됩니다.10-5) 가등기의 순위:가등기는 본등기(정식 등기)가 되면 그 본등기의 순위를 가등기 시점으로 소급하여 보전합니다.가등기는 장래에 발생할 본등기의 순위를 미리 확보해두는 일종의 예비 등기입니다.예시: '갑'이 '을'에게 집을 팔기로 계약하고 소유권이전청구권 가등기를 해두었다면, 나중에 '을'이 소유권이전 본등기를 할 때 그 소유권의 순위는 가등기를 했던 시점으로 소급하여 효력을 가집니다. 따라서 가등기 이후에 제3자의 권리가 설정되었더라도, 가등기에 기한 본등기가 완료되면 그 제3자의 권리는 가등기권자의 권리에 밀려 삭제되거나 대항할 수 없게 됩니다.조금 답이 되셨으면 좋겠습니다.감사합니다.
부동산
Q. 부동산담보대출할때 집에 내부 실사를 올때 집에 사람이 없는 경우 대안 방법이 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.담보대출해사 전세금 반환 목적이니 세입자와 협의를 구하기는 어렵지 않을 것이라 가정하고 몇가지 대안을 드려볼게요.여기서 필수로 전제되는 것은 은행에서 실사업체의 실사원 정보를 주어야 하는 것입니다.은행이 고객에게 그 정보를 못준다는 것이 의아하네요. 그 직원이 문제일 수 있으니 다른 직원에게도 문의를 해 보세요.연락처를 받거나 (주지 않으면 은행을 통해)주말에 방문이 되는지를 확인하셔서 세입자와 주말 방문을 논의해보세요.만약 그것도 어렵다면 인근 부동산중개업체(세 놓을 때 중개수수료 줬던곳이 수월할겁니다) 쪽에 입회를 부탁해보시면 좋겠습니다.두가지 방법이 떠오릅니다.부디 잘 해결 되시기를 바랍니다.감사합니다.
부동산
Q. 땅에 나무를 심고 그냥 재배하는 경우도 있지만, 과수원이나 조경회사는 품질이 좋은 나무를 등기를 한다고 하는데, 어떻게 하는 것인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.임야를 소유하신 분들은 그곳에 수목을 키워 판매하거나 땅의가치를 높여 부동산을 판매할 수 있고, 그 땅에서 자란 수목이 가치가 높을 경우 입목등기를 합니다. 과수원의 경우도 과일 나무에 대해 입목등기를 따로 하기도 한답니다.이렇게 하면 토지위에 건물등기가 따로 나오듯이 나무와 토지의 등기상 구분이 되면서 나무의 소유주를 명확히 할 수도 있고, 나무만 판매하여 고부가가치를 만들 수 있는것이지요.
부동산
Q. 아파트매매 가계약 상태입니다. 궁금합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이런 경우에 상당히 난감합니다.다만 법적인 해석은 명확하니 걱정하지 마세요.가계약도 계약입니다.현재 질문자님은 일종의 계약을 하고, 계약금을 보내신 상태입니다. 여기서, 중요한것은 계약의 내용입니다. 가계약금을 보낸 후 7시간이나 지나서 한마디도 없던(카톡, 문자, 통화녹음 등) 중도금을 이야기 꺼낸다면, 이것은 매도인의 귀책사유입니다.어떠한 계약이라도 귀책사유가 있는 쪽이 책임을 지도록 되어 있습니다.다만 가계약의 경우 계약금의 배액을 상환하는 것이 아니라 약정의 개념이므로 보통 매도인의 새로운 조건으로 계약에 이르지 못할 경우 가계약금은 돌려받게 되어있습니다. 가계약의 해제와 가계약금 반환을 요청하시기 바랍니다.
부동산
Q. 토지허가제를 실시하게 되면, 그 토지에 대한 가치가 큰 폭으로 상승을 하는것인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.토지거래허가제는 실수요 목적이 아닌 투기목적으로 매매하는 것을 막기위해 생겨난 제도입니다. 토지거래제한 지정은 최대5년까지 할 수 있는데요, 지정이 되고나면 해당 토지 혹은 주택은 토지라면 지목에 맞는 이용만 가능하고, 주택의 경우 실거주 목적으로 사용하여야 하며, 다시 매매가 어렵기 때문에(불가하진 않음) 토지거래제한을 지정하기 전에 수요가 몰리면서 가격상승의 효과가 있습니다.다만 지정 후에는 거래량이 급감하면서 주춤하는 모습을 보이다가, 최장 5년이 지나는 경우 해당 지역으로 밀려있던 수요가 몰려들며 가격이 다시 상승하는 현상이 나타납니다.
부동산
Q. 박근혜 정부때는 집 대출 얼마나 해줬었나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 박근혜정부 당시에는 소득이나 개인의 상황과는 상관 없이 LTV 비율을 70% 까지 대출해 주던 때가 있었습니다.현재 질문자님이 알고 계시는 74% 보다 낮지 않느냐 라고 하실 수 있는데, 74% 는 제가 알기로 생애 첫 주택구입에 적용되는 비율이고 실제로는 현재 40~60% 정도 입니다.그래서 많은 분들이 박근혜정부 때는 규제가 심하지 않았다 라고 하시는 거고 실제로도 누구나 70% 였기 때문에 그렇게 느끼는 것입니다.
부동산
Q. 조합청산시 정산금에 관한 질문입니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.일반적으로는 주택을 매도했다 하더라도 최초 조합원의 지위는 매수자에게 승계가 되지 않습니다. 그래서 질문자님 께서는 조합청산 정산금을 그대로 받을 수 있는 조합원에 지위가 유지됩니다. 다만 주택 매매 시점에 정산금에 대한 합의가 진행 중이라면 이 정산금을 어떻게 할지에 대한 협의를 계약서에 명시하는 것이 좋습니다. 그래야 추후에 분쟁을 막을 수가 있습니다.가장 좋은 방식으로는 조합사무실에 문의하여 정관 및 규칙을 참조, 어떻게 지급하며 절차는 무엇인지 확인하시는것이 확실합니다. 감사합니다.
부동산
Q. 옆집의 에어컨 설치문제로 생활에 지장초래.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.옆집과 4미터 떨어져 있는데, 뜨거운 바람이 들어오고 소음까지 들어오는 상황이라면, 주택관리단이 있는 아파트는 아닐 것이라고 생각해 제가 생각할 수 있는 가장 마지막 해결책을 바로 제안드리겠습니다. 환경분쟁위원회에 신청하는 것입니다. 국번없이 128번에 전화하셔서 신청하셔도 되고 중앙환경분쟁조정위원회 웹사이트를 통해 신청할 수도 있습니다. 더 마지막 수단은 민사소송인데, 이것은 피고와 원고를 모두 피곤하게 하니 그 전에 해결되시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 상가를 짓기 위해서는 정확한 설계가 필요하고 그에 맞게 건축을 해야 한다는데, 건축사무소에 설계를 의뢰하면 수수료는 어떻게 계산을 하는건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.건축설계사 수수료가 궁금하시군요. 사실 우리나라에서 부르는게 값인 가격 중에 건축사 만큼 심한 것도 없을 겁니다. 신축 설계 의뢰 시, 1000-2000 만원에서 많게는 7000-8000 까지 요구 하기도 합니다. 사실 법규에 맞게 저렴하게만 지으면 되는데, 공인중개사는 상한제라도 있어서 계산할 수가 있는데건축사는 정말 부르는게 값입니다. 하지만 질문자님께서 편안하게 생각하시려면, 지으려는 건물의 평수 x 10 만원 혹은 12만원 정도 하시면 되고,최저선은 1000만원이상, 최고액은 대형빌딩이 아니라 4층짜리 상가의 경우 최대 5000만원 선 생각하시면 됩니다. 추가 문의 사항은 답글 남겨주세요.감사합니다.
부동산
Q. 부동산 투자 중 수익형부동산과 차익형부동산에 대한 대략적인 구분이 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 대체로 맞게 구분을 하셨습니다만, 수익형과 차익형의 가장 큰 차이는 "주거" 의 유무입니다. 보통 차익형의 부동산은 재산으로서의 주거 형태를 띄고 있어서 아파트가 대표적이구요. 수익형은 매월 월급을 가져다 줄수 있는 즉, 월세 계약을 많이 하는 부동산들입니다. 말씀대로 자산증식을 위해서는 차익형에 투자하라 는 말도 맞는 말이지만, 부동산이라는 것이 100% 자기자본으로 할 수는 없기 때문에 이자를 감당할 수 있는 수익형을 먼저 만들고, 차익형에 투자하는 것이 불안한 투자나 성급한 투자를 줄일 수 있다는 것이 제 생각입니다. 분명 오를 것 같은데 급히 손절하는 경우도 줄일 수 있죠. 수익형이 있다면 월급이 나온다는 뜻이니까요. 수익형 -> 차익형 순서로 하셔서 단단하게 자본 쌓아 가시길 바랍니다. 감사합니다.