안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 건설업이 다시 살아나려는건지 지금 여기저기서 분양을 많이 하는거 같네요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.사장이 움직인다는 것은 대표가 분양 영업을 하러 다닌다는 말씀이시군요.그만큼 인건비가 비싸고, 인력은 부족하니, 그런 현상이 생기는 거고요.말씀하신대로 수주건이 없어서 현재 남은 것을 어떻게든 팔기위한 겁니다. 또 구매가 늘고 있는 것은 바뀐 정부가 집값에 대해 어떤 정책을 내 놓을지 모르지만,일단 더 미루지 말고 우선 구매하고 보자는 심리도 작용을 하는 것 같습니다.
부동산
Q. 대성베르힐 청약했는데 당첨자발표가 오늘 이던데 당첨자 연락은 어제오나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.당첨이 되었다면 청약 홈 홈페이지에서 당일 확인이 가능합니다. 아니면 시행사나 분양대행사에서 축하문자를 오전에 보냅니다. 간혹 오후에 오는 경우도 있습니다만 드문 케이스 입니다. 전화는 잘 해주지 않습니다. 청약홈을 먼저 살펴보시는 것이 제일 빨리 확인하는 방법입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 분양 아파트 매수절차(저의 현재상황 포함) 고수님들 조언 부탁드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아래는 먼저 DSR 3단계 고려시 잔금 대출 가능 DSR 한도에 대해 간략히 예상해보았습니다.시나리오_1 DSR 한도 예상자동차 할부: 남은 원금 2,300만원을 7년 상환 (총 10년 중 3년 경과 가정)으로 잡고 연 이자율 4%로 가정하면, 월 약 30만원, 연 약 360만원의 원리금이 발생합니다.우리사주조합 대출: 이자만 납부 중이라고 하셨으나, DSR 계산 시에는 일반적으로 만기 10년 기준의 원리금 균등 상환액으로 간주하여 계산합니다. 3,600만원을 10년 상환, 연 이자율 4%로 가정하면, 월 약 36만원, 연 약 432만원의 원리금이 발생합니다.마이너스 대출: 500만원을 10년 상환, 연 이자율 5%로 가정하면, 월 약 5.3만원, 연 약 64만원의 원리금이 발생합니다.기존 대출 연간 원리금 총합 (추정): 360만원 (자동차) + 432만원 (우리사주) + 64만원 (마이너스) = 약 856만원잔금대출 가능 DSR 한도: 2,400만원 (총 DSR 한도) - 856만원 (기존 부채) = 1,544만원결론적으로는 지금 시나리오상 연봉 6000만원으로는 3.23억의 대출은 어렵습니다.현재 연봉액에 비해 대출이 높으신 편이라서 기존대출 우리사주/마이너스통장은 최대한 빨리 처리하셔야 합니다. 또한 전세대출 상환도 DSR 한도에 큰 영향을 미치므로 빨리 상환하시는 것이 좋습니다. 마지막으로 저축을 더 하셔서 현금 확보율을 높이시고,이직이 가능하시다면 더 높은 연봉의 회사로 이직을 하시는 것도 도움이 될 것 같습니다. 감사합니다.
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Q. 임대사업자 등록한 아파트에 임대인이 직접 실입주가 가능한가요 ?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트가 임대사업자로 등록이 되어 있는 아파트라면 임대의무기간 중에는 실입주 어렵습니다. 민간임대주택 특별법에 따라 임차인에게 계속 임대를 주어야 하기 때문입니다. 꼭 입주하시겠다면 먼저 임대사업자 등록을 말소해보세요.과태료가 부과될 수는 있지만, 그게 추후에 큰일을 만들지 않을 것입니다. 의무기간이 지났다면 입주하셔도 무방합니다.
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Q. 아파트에서 저층 아파트가 저렴한 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 저층부가 인기가 없고 저렴한 것은 기본적으로 1-4층까지의 저층은 외부 환경과 분리되기가 쉽지 않기 때문입니다. 우선 1-2층과 같은 초 저층의 경우 보안 이슈가 있습니다. 특히나 가스관이 주택 외부에 있던 시절에는 가스관을 타고 도둑이 들기도 했었죠.또, 땅에서 서식하는 벌레들의 경우 저층까지는 아파트 내부로 침투하기가 쉽습니다. 날벌레의 경우(파리,모기 등)도 15층이상에서는 잘 발견되지 않습니다. 이러한 환경적인 요소 때문에 저층을 피하는 현상이 발생하고는 합니다. 특히 1층은 주민들이 외부에 걸어다니다 안을 들여다 볼수 있기 때문에 이러한 점도 문제가 되고는 하죠.하지만 장점도 많습니다. 아파트 1층은 아래층 걱정없이 아이들이 뛰어 놀아도 되고요.요즘 아파트는 1층시작점이 예전 아파트 2층 정도 되어 훨씬 쾌적합니다. 따라서 구매하시고자하는 아파트의 설계를 확인하시고 현장확인을 하셔서 저층을 저렴하게 구매하시는 것도 방법중 하나입니다. 감사합니다.
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Q. 금리를 과도하게 낮추면 부동산·환율 상승 우려된다는데요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.금리가 낮아지면 레버리지 효과가 높아지기 때문에 대출을 많이 받아 부동산을 구매하는 자들이 많이 발생합니다. 이러한 사람들은 실 거주용도보다는 투자용으로 많이 구매하기 때문에 부동산 가격은 치솟는 악순환이 계속됩니다. 따라서 정부가 고민과 방지대책 없이 이자율을 낮추기가 어려운 것입니다.
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Q. 4월 서울 오피스 시장 거래 규모가 1조원을 넘겼지만 경기 둔화로 인해 공실률은 3%대라는데, 오피스를 너무 과도하게 많이 지은거 아닌가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.대형오피스 거래에 힘입어서 거래가액이 많이 늘어났군요.. 오피스의 경우 사무실형 오피스텔과(주거형 아님) 일반 상가 오피스 포함하기 때문에 공실률이 저희가 피부로느끼는 것과 다를 수 있습니다. 상업지구에 상가를 1,2,층에 짓고 나머지를 오피스로 하는 경우고 있으며, 주택 수 대비 상가가 너무 많은 경우 전층 오피스로 돌리는 경우(오피스빌딩)가 있어서 오피스의 수가 상당합니다. 실제로 신설되는 지하철역 부근은 거의 대형 오피스 빌딩들이 자리잡고 있으니까요
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Q. 전세 계약 중 '1년 뒤 상향' 조항에 대해 여쭙니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세금 때문에 고민이 많으시군요. 해당 특약을 이미 승인하시고 계약서에 서명하셨나요? 원래 전세계약은 2년이 일반적이고 중간에 전세금을 올리자는 특약은 질문자님께 너무 불리한 계약인것으로 보입니다. 2년후 개약갱신 청구권을 사용하면 2년 더 5%이내범위 증액으로 거주할 수 있는것인데 너무 임대인 위주의 특약입니다. 다른집 알아보셔서 대안을 마련하시고 그 특약 변경해달라고 협의하심이 좋을 것 같습니다.
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Q. 고물상을 하고싶은데 좋은 조언부탁드립니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.고물상은 도소매업으로 분류되며, 제조업은 아닙니다. 사업자 규모에 따라 폐기물처리신고 의무가 있고, 필요한 경우 폐기물 재활용업 신고가 필요할 수도 있습니다. 또한 경찰서에 고물상허가도 신청해야 합니다. 시도 조례에서도 고물상의 크기나 배치에 대한 규제가 있으므로 꼭 참고하시기 바랍니다. 일할 사람을 찾는 것은 사람인이나 인크루트 등에 모집공고를 내고 면접을 보시면 좋을 것 같습니다. 감사합니다.
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Q. 부동산구입시 근린생활시설을 구입하면 자금조달확인서를 제출안해도 되는지요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 등기부상 근린생활시설로 되어 있다면, 원칙적으로 자금조달계획서를 제출하지 않아도 됩니다.자금조달계획서는 주택을 거래할 때 제출하는 것이 원칙이기 때문입니다. 다만, 만약 해당 건물이 '주택과 근린생활시설이 복합된 건물'이고, 건축물대장상 주택 용도가 일부라도 기재되어 있다면 자금조달계획서 제출 대상이 될 수 있으니 이 부분은 반드시 확인하셔야 합니다.양도소득세는 실질사용용도에 따라 달라집니다. 실제 전입신고를 하고 거주하신다면 세법상 "주택"으로 분류될 가능성이 높습니다.