안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 내일 이산데 집주인이 전세금 반환을 5일만 미뤄달랍니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.고민이 많으시겠어요. 이런 경우에 대비할 수 있는 몇가지 방법을 알려드릴게요.임차권등기명령을 말씀대로 약간 이른 감이 있습니다. 그러므로 , 먼저 약속을 증거로 남겨 두시기 바랍니다. 녹취 , 통화녹음, 문자 등으로 남겨야 추후에 확실히 받으실 수 있습니다. 또한 잔금 지급과 동시에 이사를 하는 것도 좋은 방법입니다. 이것은 가장 안전한 방법이며, 이사 일정 때문에 어렵다면, 우선 약속된 천만원을 먼저 받고 이사를 하시되, 약간의 짐은 남겨 점유를 유지하시는 것이 좋습니다. 내용증명 또한 고려해 보심이 좋습니다. 내용증명은 그 자체로 법적 효력을 갖는 것은 아니지만 법적 절차를 진행 시, 증거자료로 활용될 수 있습니다. 무난히 남은 전세금 돌려받을 수 있으시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 재건축 아파트에 투자할 때 주의할 점이 궁금해요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.재건축 투자는 아래 3단계 진행 단계별로 위험을 조심하시고 대비하면 됩니다.먼저 조합설립인가 단계에서는 조합원 갈등, 조합 운영의 불투명성을 주의하시면 되고,사업시행인가 및 관리처분인가 단계에서는 사업성 악화(자재비, 공사비 증가, 용적률 상한 불허) 등의 요인을 주의하셔야 합니다. 이전 조합설립인가시 갈등이 있다면 이 단계에 심화될 수 있습니다. 마지막으로는 착공 및 입주단계에서 시공사, 설계사와의 마찰과 미분양, 등 실제적인 요소를 중점적으로 파악하시면 됩니다.성공적인 재건축 투자 되시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 주담대 매매계약서 작성관련 질문있습니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.기존 집주인이 주담대가 있어서 잔금시 상환하고 질문자님의 대출로 바꾸신다는거죠?먼저 이런 경우에는 "잔금과 동시에 기존 주택담보대출 및 기타 근저당을 상환하고 근저당 설정등기를 모두 말소한다" 라는 조항을 추가하시면 됩니다. 성공적인 매매거래 되시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 전세 만료 6개월 전 계약연장 시 전세권설정을 다시 해야하는지 궁금합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세금액에 변동이 없으면 전세권설정을 다시 하지 않으셔도 됩니다. 만약 계약 갱신청구권을 이용하여 5%이내에서 증액을 하신다면 그 금액만큼만 추가로 하시면 됩니다.(기본 설정된 권리의 금액이나 설정일자를 변동하지 않기 위함). 위에 말씀드린 바와 같이 아직 계약 갱신 청구권을 사용하지 않으셨다면 이번에 사용하시면 집주인은 실거주 목적이 아닌 이상 거부가 힘듭니다. 답변이 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
부동산
Q. 전월세신고 및 전입신고 질문드립니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 전월세 신고와 전입신고는 이사날짜와 무관하게 계약일 기준으로 하셔샤 합니다. 전월세신고는 현재 의무화되어있으며 올해 6월부터는 과태료 발생하므로 계약일로부터 30일 이내에 하시는 것이 의무입니다. 또한 전입신고도 같은 시점에 하셔야 합니다. 부디 신고기간을 지키시어 불필요한 손실을 줄이시기 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 경매시장에서 실수로 수천만의 입찰보증금을 날리는 사례도 있다던더요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 경매에서 종종 입찰보증금을 잘못적어내거나, 입찰자 정보 등을 잘못기재한 경우, 그리고 잔금기일내에 잔금을 미납한 경우 등에는 입찰보증금을 몰수당하는 상황이 발생할 수 있습니다. 그러므로 반드시 입찰보증금은 정확한금액으로 수표로 준비하시고, 입찰표는 미리 작성하여 여러번 확인 후 입찰에 참여하시기를 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 원룸 공실 1개월 이상일때 보증금 하향/월세 상향 제시해도 될까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 공실인 집이라면 기존 세입자에게 보증금을 내어주지 않아도 되는 상황이니 보증금을 줄이고 월세를 올리시는 건 크게 어렵지 않을 것 같습니다. 그런데 보통은 전세금 1000만원에 월세 10만원 비율이라 25만원 정도를 집주인이 요구할 수 있다는 점 참조하시구요.삼성다니시는 걸 굳이 말씀안하셔도 해결은 될거 같습니다. 정보를 적게 주는게 좋은 세상이니까요 ^^.
부동산
Q. 근저당으로 압류 당했다가 경매 기각 당한집 사도 괜찮나요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 현재는 을구의 근저당권이 말소되었으니 문제는 없습니다. 다만 5400 만원 때문에 2차 경매까지 갔었던 상황이면 집주인의 현금흐름이 좋지 않거나 매매를 한 사이에 다른 근저당이 설정될 수 있으니 잔금기일까지 직접 등기를 떼서 추가로 들어오는 근저당이 없는지 반드시 확인하셔서 손해 보는 일 없도록 매매하시길 바랍니다. 중간에 근저당이 들어온다면 매매대금 중 근저당 금액은 직접 은행에 상환하시는 것이 원칙입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 분양 아파트 입주시 옵션선택 많이들 하시나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트 입주 전 옵션을 선택하실 때에는 거주 중에 그 옵션을 추가하기가 손 쉬운지 아닌지를 생각하시면 됩니다. 질문자님께서 말씀하신 시스템 에어컨은 천장공사를 새로 해야 하기 때문에 무조건 입주 전 선택하시는 것이 이롭습니다. 그 외 다른 꾸미기 옵션 들은 나중에 변경하셔도 되고요. 좋은 선택 하시길 바래요!
부동산
Q. 부동산 경매에서 경매물건에 입찰자가 없거나, 최저가격 이상 매수자가 없으면 그 다음 경매기일에 책정되는 가격은 몇 % 감소한 금액으로 정해지나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.일반적으로는 20-30% 만큼을 감소시킨 금액으로 다음 입찰 기일에 최저입찰가액이 정해집니다. 20% 저감하는 대표 법원은 서울 중앙지법이구요. 인천지법같은 경우는 30% 감소시키는 것으로 되어있습니다.또한 유찰이 거듭될 수록 입찰시 입찰보증금의 비율은 최초10% 에서 최대 30% 까지 올라가니 유의하시기 바랍니다. 감사합니다.