안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 상가를 짓기 위해서는 정확한 설계가 필요하고 그에 맞게 건축을 해야 한다는데, 건축사무소에 설계를 의뢰하면 수수료는 어떻게 계산을 하는건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.건축설계사 수수료가 궁금하시군요. 사실 우리나라에서 부르는게 값인 가격 중에 건축사 만큼 심한 것도 없을 겁니다. 신축 설계 의뢰 시, 1000-2000 만원에서 많게는 7000-8000 까지 요구 하기도 합니다. 사실 법규에 맞게 저렴하게만 지으면 되는데, 공인중개사는 상한제라도 있어서 계산할 수가 있는데건축사는 정말 부르는게 값입니다. 하지만 질문자님께서 편안하게 생각하시려면, 지으려는 건물의 평수 x 10 만원 혹은 12만원 정도 하시면 되고,최저선은 1000만원이상, 최고액은 대형빌딩이 아니라 4층짜리 상가의 경우 최대 5000만원 선 생각하시면 됩니다. 추가 문의 사항은 답글 남겨주세요.감사합니다.
부동산
Q. 부동산 투자 중 수익형부동산과 차익형부동산에 대한 대략적인 구분이 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 대체로 맞게 구분을 하셨습니다만, 수익형과 차익형의 가장 큰 차이는 "주거" 의 유무입니다. 보통 차익형의 부동산은 재산으로서의 주거 형태를 띄고 있어서 아파트가 대표적이구요. 수익형은 매월 월급을 가져다 줄수 있는 즉, 월세 계약을 많이 하는 부동산들입니다. 말씀대로 자산증식을 위해서는 차익형에 투자하라 는 말도 맞는 말이지만, 부동산이라는 것이 100% 자기자본으로 할 수는 없기 때문에 이자를 감당할 수 있는 수익형을 먼저 만들고, 차익형에 투자하는 것이 불안한 투자나 성급한 투자를 줄일 수 있다는 것이 제 생각입니다. 분명 오를 것 같은데 급히 손절하는 경우도 줄일 수 있죠. 수익형이 있다면 월급이 나온다는 뜻이니까요. 수익형 -> 차익형 순서로 하셔서 단단하게 자본 쌓아 가시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 남편 보금자리론 1주택 상태로 공동명의 주택 신규 취득
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보금자리론은 무주택자 또는 1주택자(일시적 2주택 허용)의 주택 구입 및 생활 안정 지원을 목적으로 하는 정책 대출이라서요. 원칙적으로는 2주택자 되는 순간 보금자리론 전액 상환의 의무가 발생합니다. 그래서 6개월 안에 하나를 처분하지 못하면 바로 상환해야하지요. 안타깝지만 현재로서는 9개월 보유하면서 보금자리론을 유지할 수 있는 방안은 없습니다. 다른 대출로 대환하여 진행하시는 것만이 유일한 방법으로 보입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 서울에 집사려는데 돈이 턱없이 부족합니다. 방법이 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.저는 조금 다른 각도에서 접근해보고자 합니다. 연봉 1억은 분명 작은 금액이 아닙니다. 이를 가지고 먼저 할 수 있는 것들을 말씀드려보고자 해요.먼저 한번에 서울 집을 사지 마시고, 갭투자를 이용하여 신흥으로 떠오르는 신도시 주택을 매수-매도 하여 시세차익을 노려보세요. 그러면 빠르면 2-3 년 좀 걸리더라도 4-5년뒤에는 그 투자금이 배가 되어 돌아올 수 있습니다. 또 하나는 분명 억대 연봉을 받으신다면 해당 분야의 전문가라는 뜻일 것 같습니다. 그 기술을 잘 다듬어서 크몽이나, 개인 컨설팅 쪽으로 투잡을 만드셔서 연봉 1.5억을 달성해보세요.조금 피곤하긴 할 수 있으나, 주택을 구입하는데 사용하는 기초자본을 모으는데 도움이 될 것 같습니다. 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 서울 영등포구 신길동 일대에 개발되고 있는 신길뉴타운의 집값이 계속 오르고 있다는데요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.신길동과 같은 곳은 아무래도 강남보다는 부동산 가격이 잘 오르지 않는 곳이긴 합니다. 다만, 현재 서울의 주택시세가 전체적으로 오름세를 타고 있고, 신길동 같은 경우 노후 주택가 이미지를 벗고 서울 서남부권의 신흥 주거지로 떠오르고 잇기 때문입니다. 특히 신길 뉴타운 같은 경우 한가지 이유가 아니라 교통, 직주근접, 주거환경의 매우 큰 변화가 복합적으로 작용한 결과 입니다. 거의 천지개벽 수준이죠. 완전히 노후 주택가에서 대단지 브랜드 아파트 촌이 되었으니까요. 설명이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 원주나 지방도시 새아파트도 오를까요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우리나라 부동산은 평균적으로 우상향 해 왔습니다. 거주민이 너무 적어 소멸될 지방 소도시가 아니고, 원주정도의 도시라면 10년정도 시간이 지남에 따라 오를 것을 예상해 볼 수 있겠습니다. 그러나 인구가 줄고 있기 때문에 소멸될 작은 지방도시에 대한 투자는 피하시는 것이 좋겠습니다. 그 지표로 가장 확인하기 쉬운 것은 학교 수가 얼마나 빨리 줄고 있는지에 대해 통계청에서 알아보시는 것도 좋을 것 같습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 전입신고 안되는 미끼 매물 활개친다고 하는데요? 전세사기 2차피해 우려가 있지 않을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전입신고가 안되는 매물로 시세보다 저렴한 보험금을 미끼로 하는 전세사기가 많이 이루어지고 있습니다. 전입신고는 말씀하신대로 대항력과 우선변제권이 없으므로, 아무리 전세가가 저렴하다고 해도 들어가면 안되는 집입니다. 2차 피해가 많이 발생하고 있는데요. 아무리 급해도 전입신고가 되지 않는 집에는 들어가지 말아야 하겠습니다. 국가차원에서도 이러한 규제 및 사기를 칠 경우의 처벌을 강력하게 하여 이런 사기를 막아야 하겠습니다.
부동산
Q. 전세집 벽지 찢어짐 제가 도배비 내고나가야하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세의 경우도 자연적인 세월에의한 손상은 부담을 할 필요가 없지만 안타깝게도 제가 보기엔 집주인이 퇴거 시 수리비를 요구할 듯 싶습니다. 그리고 도배가 6만원으로는 어려울 것같아요. 출장비만 5만원 이상인데요... 집주인과 잘 협의해 보심이 좋을 것 같습니다.
부동산
Q. 논으로 사용하던 곳을 작물을 재배해서 부가가치를 높이려고 지목을 바꾸려고 하면, 무엇을 준비하고 어디에 신청을 해야 하는지 궁금합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.토지 지목변경에 대한 문의이시군요.논을 밭이나 과수원으로 지목 변경하는 절차는 일반적인 지목 변경과는 조금 다릅니다. "전", "답", "과수원"은 모두 농지에 해당하기 때문에, 이들 지목 간의 변경은 농지전용허가를 따로 받지 않아도 되는 경우가 많습니다.하지만 "논"의 특성상 "밭"이나 "과수원"으로 변경하기 위해서는 물리적인 형질 변경이 수반되어야 합니다. 논은 물을 가두어 벼를 재배하는 특수한 환경이므로, 밭이나 과수원으로 사용하기 위해서는 물을 빼고 흙을 채우는 등의 토목 공사가 필요합니다.따라서 토목공사가 필요하신 경우 먼저 시행하시고 지목을 변경하시면 되겠습니다.
부동산
Q. 아파트 매매 관련 질문입니다. 부모님
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부모님 명의의 주택을 구매하게 되면 증여세 납부의무가 발생합니다. 질문자님 부모님의 주택이 현재 얼마인지는 모르지만 우선 증여세는 10년간 5000 만원에 대해 세금이 면제되고요. 그 이후 구간부터는 구간별로 세액이 다릅니다. 결과적으로 부모님께서 전세로 들어오시는 것과 별개로, 질문자님께서 증여세 및 취득세를 내고 주택 매매 후 부모님과 전세계약을 하시면 됩니다. 감사합니다.