안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 월세 만기후 세입자가 2주정도 계약연장원원해요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보통은 통상적으로 세입자와의 관계가 원만하신경우 일세로 정리하고는 합니다. 다만, 이후에 바로 다음 세입자가 들어오기를 희망하거나 하는 경우는 다음 세입자 상황을 고려하여 조금 조정을 해서 높여 받을 수도 있습니다.(다음세입자 임시거주비) 아니면 2/3 정도 차임을 받기도 합니다. 협의가 중요한 문제니 잘 협의하셔서 해결되시기를 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 아파트 증여받을 시 대출은 어떤게 좋을까요 ?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.어머님의 대출금을 대신 변제하고 집의 명의를 옮기는 경우 이것은 증여가 아니라 매매입니다. 다만, 실거래가액에 비해 너무 많이 낮은 금액으로 매매하시면 추후 문제가 될 수 있습니다. 증여일 경우에 50% 의 증여세가 발생합니다. 또한 취득 주택의 1% 의 취득세가 발생합니다. 매매일경우 취득세만 내면됩니다. 만약 어머님께서 다주택자 이시고 최초 구매가액보다 높은가격에 매도 하신다면 소득세가 발생할 수 있습니다. 이 점은 세무사에게 문의하시는 게 정확할 것 같습니다. 면적 때문에 디딤돌 대출은 어렵습니다. 85m2 제한이 있어서요. 시중 은행 1금융권부터 주택담보대출로 비교하심이 좋을 것입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 부모님이 서울에 집 사주겠다고 하시는데 그냥 돈 보내도 될까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.괜찮지 않습니다. 부모님께서 그렇게 급하게 진행을 하신다면 분명, 그것을 부추기는 누군가가 있을 확률이 큽니다. 절대절대 먼저 돈부터 보내지 마시고, 계약서, 부동산등기 등 서류 매도자 확인 확실히 하시고 매수하셔야 합니다. 정말 잘못되면 매수는 안되고 돈만 나가는 수가 있습니다. 조심하세요.
부동산
Q. 계약금이 오가지 않는 구두계약도 계약인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.구두계약도 계약의 종류로 해당 계약을 지키기 않을 경우 손해배상의 책임을 질 수 있습니다. 그러나 메세지, 녹취 등 그 계약의 내용을 뒷받침하는 증거가 있어야 합니다. 지금 질문자님께서는 정확하게 계약의 내용을 모두 메세지로 주고받은 내용이 있으신지 , 아니면 그냥 "00일 날 만나서 얘기하고 계약합시다." 정도의 약속을 잡은 것인지에 따라 결정될 것 같습니다. 가능하시면 더 좋은 조건으로 계약하시기 위해 당근 계약자에게 잘 이야기하여 말을 바꾸신 후 부동산에서 계약을 하시는 것이 나중에 귀찮은 일 없이 진행할 수 있을 것이라 생각됩니다.
부동산
Q. 재개발 투자, 지금 시작해도 괜찮을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.재개발 투자를 고민 중이시군요. 현재 살고 계시는 자가 소유 아파트가 재개발 대상이라면, 그것은 그대로 두고, 또 다른 개발 지역을 찾아보는 것보다는, 재개발 시 이주대책과 겸해서 오히려 신도시의 아파트를 사서 투자용도로 묶어 두시는 것을 추천합니다. 언제든지 협의에 따라 이주할 수 있고, 분산투자의 이점도 있어서 이 방향을 추천합니다.
부동산
Q. 신혼부부 디딤돌 대출 예상 금액이 얼마 나올까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주택을 담보로 하는 대출의 경우 공시가격이 아닌 실제 시세대로 물건가액을 반영합니다. 다만, 주택 시세의 약 70% 정도로 대출이 제한되며, DSR 규제를 통해 두 분의 소득규모를 파악하여 대출의 최대치를 결정합니다. 시중은행들도 KB 시세를 많이 참조하는 편이라서 대략적으로 현재 KB 시세가 2.1억일 경우 1.35억 정도 가능할 것으로 예상되며, 연 이자율을 은행마다 다소 차이가 있을 수 있으니 비교검토 후 대출을 실행하시는 것이 좋겠습니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 시험은 고졸이상 학력이 있어야 하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공인중개사는 응시조건에 학력이 무관합니다. 따라서 글을 읽고 쓸줄만 알면 응시가 가능합니다. 다만, 응시과목이 법과목에 편중되어 있고, 이해하기까지 시간이 조금 걸릴 수는 있습니다. 그래도 포기하지 마시고 꾸준히 공부하시면 합격증을 받으실 수 있으리라 생각합니다. 나이도 마찬가지로 제한이 없습니다. 따라서 노년에도 도전하시는 분들이 계시지요. 희망을 가지고 열심히 하시면 좋을 결과 가 있을 것입니다. 화이팅입니다.!
부동산
Q. 월세 거주 비율이 높아지는 이유가 무엇일까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.월세 비율이 높아지기는 하지만, 그래도 전세수요도 꾸준히 있는 편입니다. 다만, 일반적으로 금리가 높으면 월세가 조금 더 강세입니다. 전세를 들어갈 경우도 대출을 끼게 되는 경우가 많아 이 대출이자와 월세를 비교해 어떤것이 더 좋은 조건인지를 비교하기 때문입니다. 물론 질문자님이 말씀하신 전세사기와 같은 위험도 있구요. 또한 요즘 역전세는 거의 찾아보기 힘들지만, 아직도 전세가가 매매가 대비 60-70% 수준으로 꽤 높은 편이기 때문에 월세가 선호되고 있는 것 같습니다. 또한 임대차 보호법에 의해 보호될 수 있는 전세금의 액수는 거의 없어 위험을 회피하기 위한 방법중에 하나로 보입니다. 도움이 되시면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 매매집값이 급등하면 거래가 줄어드는 이유는 뭘까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.매매가가 급등시 매도,매수 거래건이 줄어드는 현상은 극히 당연한 현상입니다. 매매가 급등 호재가 발생한 경우 매매건수가 늘어나다가 시장에서 이를 이용해 판매자들이 가격을 올리게 되는데요. 이때 호재 및 다른 이유로 집값이 올라갈 것이 예상되는 선보다 높이 올라가게 되면, 구매자들의 심리적 저항이 발생합니다. 따라서 이런 경우에는 해당 주택을 매수함에 따른 이익이 적어지거나 손해가 발생할 것을 우려하여 매매수량이 급감하는 것입니다. 이를 여러번 반복하다가 정체기에 접어들면 그것이 해당지역의 기본적인 주택 매매가가 되는 것이구요. 도움이 되었으면 좋겠습니다.
부동산
Q. 후순위대출로 매매후 전세금 증액분의 우선순위
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.은행에서 주택담보대출 관련 순위는 대출을 이행한 순서대로 기입이 되기 때문에, 질문자님 말씀하신 대로 세입자가 별도의 대출을 이용하지 않더라도, 증액전 금액만 후순위 대출보다 선순위가 되는것이 맞습니다. 따라서 질문자님의 융자(대출) 때문에 주택에 문제가 발생하게 되면 5%의 증액분은 최초 전세권설정 금액과 달리 질문자님의 후순위대출보다 더 후순위가 되어 보호받지 못하게 되는 상황이 발생합니다. 따라서 이러한 경우는 별도의 협의가 필요하겠습니다. 감사합니다.