안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 신탁사가 책임준공을 약속하고 기한 내 완공을 못하면 대출 원리금까지 배상해야 한다는 판결은 정당한건가요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아, 이 질문은 정말 현실적인 질문이시네요. 신탁사가 책임 준공을 약속한 경우 기한 내 완공을 못했을 때 손해배상의무가 발생하는 것은 법리상 문제가 없이 정당합니다. 신탁사의 경우 공사를 도급받는 역할을 넘어서서 완공 책임 까지 인수하고 프로젝트에 대한 권한을 가지고 있기 때문에 약속을 이행하지 못하는 경우 계약상 신의성실의무 및 손해배상 책임이 발생한다는 논리입니다. 대출 원리금까지 배상하는 것의 이유는 대출기관이 신탁사를 보증하고 PF 실행을 했으나, 프로젝트 진행 여부가 불투명해 졌다면 손해 배상은 신탁사가 해야 한다는 취지 입니다. 결국 시장에서는 대형건설사와 책임준공 가능한 대형신탁사 위주의 대형 프로젝트만이 살아남을 가능성이 큽니다. 감사합니다.
부동산
Q. 6.27 부동산 정책에서 질문이 있는데요.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 주담대를 이용해서 추가 주택을 구입한다면, 신규 구입하신 주택에 6개월 이내 전입의무가 발생합니다. 하지만, 현재 1주택자인 경우 대출을 하기 위해서는 "기존주택 처분요건" 또는 기존주택 세입자 거주 중 과 같이 제한적인 경우만 가능합니다. 따라서 추가 주택을 매입하시기 전 대출이 가능한지를 먼저 확인해 보시는 것이 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 이재명 정부의 부동산 정책은 어떤 걸 발표 했나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.규제지역 내에서는 최대 대출한도가 6억원으로 제한되었구요. 갭투자를 불가능하게 하기 위해서 6개월 이내 전입하도록 하였습니다. 시장에 긍정적인 측면은 갭투자가 기승을 부리지 못해서 호가가 안정되었다는 것입니다. 물론 6억원 대출제한으로 실제 구매자도 현금이 많이 필요하긴 하지만, 갭투기꾼들을 막아냈다는 것만으로도 부동산 시장에 도움이 많이 됩니다. 감사합니다.
부동산
Q. 이번에 시행되는 DSR 3단계는 무엇인가요? 알려주세요!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.DSR 3단계는 미래의 이자 상승 시나리오를 고려해서 현재 소득 기준으로 해당 이자비용을 감당할 수 있는지 미리 검토해 보는 것입니다. 그래서 더 대출에 대한 조건이 까다롭게 되는 것이죠.올해 7월부터 시행한다고 해서 그 전에 대출을 하고 집을 매수하려는 매수세가 강했던 것입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 대출 한도를 6억으로 제한하게 되면 부동산 시장에 어떤 영향을 미치게 되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 부동산 구매시 규제지역을 설정하여 한도를 6억으로 제한하게 되면 해당 지역의 급격한 수요 감소가 일어날 것입니다. 이는 결국 매도자 우위의 시장에서 벗어나 호가가 계속 오르는 것을 방지하는 효과가 있습니다. 결국 현금이 없거나, 실거주 목적이 아니라면 매수하기 어려워지게 되므로 가격이 떨어지거나 최소한 오름세는 완전히 꺾이게 될 거란 예측입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 부모님에게 돈을 빌린후 자금조달계획서는 어떻게 작성하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 부모님께 차용한 2억 8천에 대한 차용증서는 일반 차용증서 양식을 사용하시면 되고, 반드시 이자 및 기한을 명시하여야 합니다 이러한 경우에 이자가 너무 낮거나 없다면, 증여의 한 방법으로 보여질 수 있으니, 차후 이자가 실제로 입금된 것에 대한 증빙도 필요할 수 있습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 임대인 사정으로 이사 하는데 중개료를 다 못준다고 합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.집주인에게 명확히 주장할 수 있는 근거는 지금 들고 계시는 계약서 입니다. 계약을 지키지 않을 경우, 계약금액 배액을 상환한다고 되어 있는 것으로 알고 있습니다. 중도 해지의 경우도 책임있는 쪽이 그에 대한 배상을 하여야 하는 것이 민사의 원칙입니다. 다만, 워낙 실무적으로 중도해지 등 변수가 많이 생기는 경우가 있어서 중개비, 이사비 정도를 챙겨주고 내보내는 것인데요. 이런 기본적인 것도 해 주지 않겠다면, 그냥 계약서 대로 하세요.그리고 그것에 대한 피해가 생기면 민사소송으로 청구 하시면 됩니다. 민사 소송.. 정말 피곤하지만, 지금같은 집주인에게는 필요할 것 같네요.항상 좋은 일 가득하시기를 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 지금 부동산 정책이 이슈인것 같은데 정리해서 요점만 알수있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 대로, 이슈에 대한 주요 내용을 살펴보겠습니다 .6월28일부터 시행하며, 소득과 주택가격과 무관하게 수도권/규제지역 에서 주담대는 무조건 6억원만 가능한 것으로 되었습니다. 이 규제는 은행 및 2금융권까지 모두 적용하기 때문에, 사실상 대출을 완전히 틀어막았습니다.두번째로는, 다주택자에게 주담대를 불가하도록 하였습니다.일시적 2주택자도 6개월 안에 기존 주택을 판매하지 않는다면 주담대가 불가합니다.하지만 6개월 안에 매도한다면 무주택자와 동일한 내용을 적용받습니다.6개월 전입 의무화도 있습니다.위에서 말한 수도권 / 규제지역 주담대 받을 경우 6개월 내 전입이 필수입니다.미이행 시 대출금 전액 회수합니다.이 외에도 생에 최초 주택 LTV 60% 로 하향하였고, 정책대출 한도들이 축소되었습니다.위와 같이 정리해 보았습니다.감사합니다.
부동산
Q. 환지계획변경인가와 환지예정지 지정에 대해서 알고 싶습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.법적 해석이 필요한 조심스러운 질문이네요. 제가 아는 수준에서 최대한 답변드려보겠습니다. 우선 환지계획 인가가 없이 건축행위는 불가합니다. 환지계획이 인가되지 않았다면, 그 다음단계인 "환지 예정지" 가 성립되지 않기 때문입니다. 환지예정지 조서 만으로 건축을 할 자격은 없습니다. 도시개발법 제54조에 따라서, 환지처분 공고 전까지는 종전 토지에 대한 법적 소유권 및 권리는 변함없이 유지되기 때문입니다. 즉, 건축행위를 예정지에 환지 예정된 사람이 주도하에 할 수는 없다는 말이지요.따라서 법적 소유권 이전이 되기 전인 환지예정지 상태로는 건축허가 요건을 충족하지 못하여 개발 행위를 할 수 없습니다. 도움이 되셨다면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 안녕 안녕하세요 전세 계약 만료에 대한 질문 드리겠습니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.9월 20일을 기점으로 내용이 달라집니다. "집을 팔겠다" 는 기존 집주인의 말은 상관이 없구요. 만약에 9월 20일 이전에 매매가 진행된 경우는 새 집주인과 다시 협상을 해야 합니다. 새 집주인이, 9월 20일 이전에 소유권이전을 하고, 실거주 목적임을 밝히며, 계약만료일 전에 갱신거절의사를 서면으로 한다면 9월 20일에 집을 비워야 합니다. 만약 9월 20일이후에 묵시적 갱신되어 살고 계실 경우는 , 12월 30 일자로 집을 사는 새 집주인은 질문자님의 계약 갱신을 모두 인수하는 조건이기 때문에 9월 20일부터 2년간은 지내실 수 있습니다 .감사합니다.