안녕하세요. 황권우 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 가격 하락이 소비 심리에 주는 영향은?
안녕하세요. 황권우 공인중개사입니다.보유한 부동산의 집값이 떨어지면 소비 심리에 보수적 영향을 미치게 됩니다.심리적으로 현재 보유한 자산의 총량이 감소하는 것을 몸소 체감하기 때문에집값이 떨어지면, 이로 인해 소비를 줄이게 되고, 미래 지출에도 보수적이 됩니다.예를 들어 원래 10억하던 본인 아파트 가격이 8억때로 떨어진다면 그만큼 2억에 대한 공백이 생기게 되는 것처럼요.또한 담보물의 대한 레버리지(대출)의 위축으로 투자하시는 분들은 소비 여력이 급격히 줄어들죠은행에서 대출을 줄이거나, 추가 대출이 막히기 때문에 가계의 유동성이 악화됩니다.
부동산
Q. 중개비 관련 질문드립니다 오피스텔이고 1000/70입니다
안녕하세요. 황권우 공인중개사입니다.Q. 중개비 관련 질문드립니다 오피스텔이고 1000/70입니다중개비가 1000/70이면 얼마나 나올까요 100만원 이상 나올지 궁금합니다. 오피스텔 건물입니다.법정 중개보수 계산 결과입니다. 오피스텔의 임대차 경우에는 전국 상한 요율이 같으므로상한요율0.4 % 내에서 협의 가능거래금액 보증금(10,000,000) + (월세액(700,000) x 100)=80,000,000 원최대 중개보수(VAT 별도)320,000 원 입니다.
부동산
Q. 부동산과 세금 지식이 없습니다. 책 추천 부탁드립니다.
안녕하세요. 황권우 공인중개사입니다.저도 20대 초반에 군에 입대하여 군복무를 마치고 부동산 공부를 시작하게 되었는데요.처음 부동산을 접하게 되면 용어도 생소하고 어려운 말이 많은데요 도서관에 가서 책을 많이 보았는데 도움 되었어요.초보자분들이 아주 쉽게 읽는 입문서로는(그림 많고 쉬운 설명 위주)1. 부동산 공부는 처음이라 – 이승훈10대 후반~20대도 부담 없이 읽을 수 있고 일상생활에서 많이 보는월세, 전세, 대출, 세입자 권리, 전입신고 같은 기본적인 내용부터 다루게 됩니다.특히 그림, 사례 중심이라 이해가 정말 쉽습니다.2. 부동산 경매, 월세, 전세, 매매 완전 기초 – 이승훈같은 저자의 책인데 사실 이론적인 내용보다 실무적인 내용이 많아요전세 사기 예방, 계약서 볼 때 주의할 점 등 매우 현실적인 내용 담고 있어요.부동산 세금에 관해서도 관심이 많다고 하셨는데일단 전반적인 부동산 거래 흐름이라던지 기본용어부터 익히시고 어떤 경우에 어느 부분에서관련된 세금이 부과되는지는 추후에 공부하시는 것을 추천 드립니다.
부동산
Q. 고시원의 경우 전입신고 미리가능한가요?
안녕하세요. 황권우 공인중개사입니다.전입신고 미리 가능한지?원칙은 계약서 작성 시 기입한 입주날짜에 이사하시고 실제 거주를 시작한 날 전입신고 하는게 맞습니다.하지만 집주인분과 서로 상호 합의 되신 부분이면 입주 날짜를 앞당겨서 미리 하실 수 있습니다.보증금이 소액이지만 그래도 저는 항상 세입자 분들께 입주는 되도록 평일에 하라고 말씀드리고 있어요일요일에 입주하시면 다음날 전입신고랑 확정일자를 받을 수 있기 때문에 대항력이 하루 늦어집니다.
부동산
Q. 전세전입후 후순위대출받고나서 2년뒤 증액분은 선순위받을수있나요
안녕하세요. 황권우 공인중개사입니다.전세보증금 증액분(1500만 원)은 새로운 확정일자 기준으로 우선순위가 새롭게 매겨집니다.따라서 기존 선순위(전입+확정일자)로 보호받던 3억 외에 추가 증액분은 후순위로 밀리게 됩니다.즉, 후순위 대출(5억)보다 뒤에 있는 채권이 되는 것입니다.가장 간단한 방법은 보증금을 증액하지 않고 기존 계약으로만 유지하는 것뿐이죠하지만 현실적으로는 임대인이 거절할 수 있습니다.
부동산
Q. 아파트가 건설되면 몇년까지 사용할 수 있나요?
안녕하세요. 황권우 공인중개사입니다.관리가 잘 된 아파트는 정말 오래 사용 가능합니다.실제로 50년 넘은 콘크리트 아파트도 보수보강을 통해 입주민분들이 다수 거주 중이며내부 올수리, 바닥공사, 리모델링을 통해서 컨디션 좋은 집으로 유지해준다면전, 월세 임대차 맞추는 것도 손쉽게 가능하더라구요.아무리 구옥아파트라고 하더라도 주차공간이 보장되어 있고 단지가 형성되어 있으니깐아파트에 대한 인기는 누그러들지 않는듯해요근데 보통 30~40년 이상 된 아파트는 재건축 대상으로 많이 선정됩니다.특히 서울과 수도권에서는 재건축 가능 연한이 30년 이상이며,재건축 대상 판단시 구조안전성 등급, 유지보수 비용, 입지 가치 등을 종합적으로 검토합니다.
부동산
Q. 1층이 다른 층에 비해서 습기 관리가 힘든가요?
안녕하세요. 황권우 공인중개사입니다.아무래도 1층이 지면과 가까워서 습기에 취약한 구조이긴해요특히 지금 처럼 비가 많이 오는 장마철에는 비온 뒤에 수분이 지속적으로 증발하여 건물로 올라옵니다.노후된 빌라같은 경우에는 건물 외벽에 균열이 있는 경우가 많은데 이때 그 틈으로 수분이 침투해서내부 벽지가 눅눅해지거나, 곰팡이가 올라오게 되는것이죠.특히 집의 방향이 북향이라 해가 잘 들지 않는 구조라면 습기가 쉽게 잘 마르지 않고 정체되며1층 특성상 남향이라고 해도 건물과 건물사이에서 창이 막혀 채광이 잘 들지 않는다면 더더욱 취약하죠제습기과 에어컨을 통해 습도 조절을 자주 신경써줘야합니다.
부동산
Q. 복층집의 장단점은 어떠한 것이 있나요?
안녕하세요. 황권우 공인중개사입니다.복층집의 장점특히 원룸 복층인 경우 공간이 넓어 보이는 효과가 있어요애초에 층고가 높고 위층이 연결되어 있어서 심리적으로 탁 트인 느낌을 줍니다.또한 1, 2층 공간이 분리되어 있어서 1층에서 식사하시고 TV보고 업무보시고보통 2층을 아늑한 주거 공간으로 쓰시더라구요 빔프로젝트 달아서 영화관 처럼 꾸미시기도 하구요 ㅎㅎ복층 특유의 구조 덕분에 고급스러운 분위기, 카페 같은 감성 인테리어 연출도 가능합니다.복층집의 단점저는 복층에서 거주해본적은 없는데 제 지인분께서 말씀해주신 부분이에요복층 위층은 천장이 높고 단열이 약해 여름엔 덥고 겨울엔 추워서냉, 난방비가 조금 많이 나올 수 있다고 하시더라구요특히 어떤 곳은 에어컨이 2층에 설치되어 있는데 1층까지 냉기 순환이 잘 안된다는 곳도 있구요그리고 복층집의 단점에는 계단 불편하시다는 분도 많으세요이게 처음에는 그러려니 하다가 나중에 매일 위층을 오르내리다 보면 무릎아프시다는 분들고 있고특히 1층 2층간에 짐 옮기거나 나중에 이사할때, 청소할때 불편하시다고 하네요.
부동산
Q. 전세 관련 을구 보는 방법을 자세히 설명해주세요.
안녕하세요. 황권우 공인중개사입니다.전세 계약 전 등기부등본의 을구란를 정확히 읽는 법은 전세사기를 피하는 정말 중요한 부분인데요특히 단독주택이나, 다가구 주택은 위험 요소가 더 많기 때문에 더 신중히 봐야 합니다.주로 전세사기가 위와 같은 구조의 형태에서 가장 많이 일어났구요.많이 들어보셨겠지만 흔히 부동산에서 융자라고 얘기하는 근저당권이에요전세같은 경우에는 일정기간 동안 거액의 목돈을 집주인에게 맡기고 임차하는 방식인데이때 내 전세계약 일자보다 을구란에 근저당권이 더 빠른날짜에 기재되어 있다면나에게 전세 임차를 하기 전에 이미 집주인은 은행, 캐피탈, 사채업으로 부터 임차하려는 목적물을담보로 대출을 받았다는 증거인데요 이때 목적물의 가치에 비하여 무리한 대출금액이 근저당으로설정되어 있다면 추후 집주인이 대출금을 상환하지 못했을 때 집이 경매로 나와 내 전세보증금이근저당권 보다 후순위로 배당순위가 밀려 전액 반환받지 못할 수 도 있습니다.두번째로는 전세권설정이에요물론 실제 계약에서 보기 드문 사항이지만 전세권은 일반 전세계약과 다르게등기부등본에 기재하여 물권의 효력이 있는 아주 강력한 권리가 등기되어 있다는 뜻이에요전세권 등기는 추후에 전세금을 돌려받지 못했을때 바로 경매실행을 할 수 있는 엄청난 권리이죠.단 등기비용이 존재한다는점!!보통 전세 보증보험 가입이 불가능 한 목적물에 보증금을 지키고자 하는 방법으로 선택하곤해요.마지막으로는 압류, 가압류, 가처분 등이에요 이름만 들어도 빨깐딱지가 생각날 정도로 무시무시한 사항인데요세무서, 국민건강보험공단, 개인 채권자 등이 압류를 걸어둔 상태일 수 있어요.이 역시 집이 경매로 넘어갈 가능성이 큰 위험 신호입니다.이 경우에도 세입자는 추후 경매에서 후순위로 밀려 보증금을 잃을 수 있으니 꼭 주의해주세요.부동산 중개업소를 통해서 계약하실 때 꼭 공인중개사분에게 등기부등본에 대해서자세하게 설명해달라고 하시고, 의문이 들거나 생소한 권리가 있다면 해당부분에 대해서도반드시 설명을 듣고 내 전세 보증금에 문제가 되는 사항이 아닌지 꼭 체크하시길 바랍니다.
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Q. 부동산 경기가침체되면 전세가격은 어떻게될까요?
안녕하세요. 황권우 공인중개사입니다.부동산 경기가 침체되면 전반적으로 매매가는 크게 하락하게 되는데요주로 경기 침체는 대개 금리 인상, 거래량 감소, 공급 과잉, 경기 불안 등으로 나타납니다.매수심리가 꺾이고 매매가가 하락하면 그에 따른 전세 시장에도 당연하게도 연쇄적 영향을 주게 되구요.왜 전세가 같이 떨어지냐면요 전세 수요가 줄기 때문이에요경기침체 때는 사람들이 집을 사려는 수요도 줄지만, 이사·전세 이동도 함께 줄어들어요.그로인해 집주인은 세입자를 구하기 어려운 상황이 오고 전세 보증금을 낮춰서라도 공실을 피하려고어떻게든 계약하여 다음 세입자를 맞추려고 하거든요..또한 전세에서 반전세 또는 월세로 전환하는 경우도 늘어나는데금리가 오르면 집주인들은 당연히 월세를 더욱더 선호하게 되고세입자 입장에서도 대출금리가 오르면 전세보다는 월세를 선택하거나,반전세로 가격을 낮춰 거주하게 되는 것이죠