안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 전세계약할때 유심히 봐야하는건 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세게약 시 유심히 살펴봐야할 점들에 대해서 안내 드립니다.집주인의 신뢰성 확보 - 집주인이 실제 소유자인지, 근저당이 설정되어 있지는 않은지 가압류, 압류, 경매 진행 여부가 있는지 등 등기부등본을 확인 하셔야 합니다.전세강ㄹ 확인 - 전세가율이 높은 집일 수록 지주인이 경매로 넘기면 보증금 반환이 어려울 가능성이 크기 때문에 전세가율은 70% 정도가 적정 수준이라고 보시면 됩니다.전세보증보험 가입 가능 여부 확인 - 반드시 보증보험 가입이 가능한 집인지 확인해야 안전합니다. 보증보험에 가입하면 만약 집주인이 전세금을 반환하지 못해도 보험사에서 보증금을 돌려주게 됩니다.전입신고 및 확정일자 빠르게 받기 - 전세계약 후 바로 전입신고 및 확정일자를 받으셔야 대항력과 우선변제권을 확보 할 수 있습니다.잔금 지급은 반드시 근정당 확인 후 진행 할 것 - 계약 후 잔금 지급 전에 반드시 당일 최신 등기부등본을 한번 더 열람하여 추가 근저당 설정 여부를 확인해야 위험이 없습니다.이러한 점들에 유의하여 전세 계약을 한다면 어느 정도 안전은 보장할 수 있을 거라 생각 합니다.
부동산
Q. 임대차 중인 집에 보일러가 고장났을 때...
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.보일러와 같은 주요 설비의 경우 고장 발생 시 임대인이 수리를 해줘야 하는게 일반적입니다.이에, 보일러 고장 발생 시 반드시 먼저 집주인(임대인)에게 연락하고 합의한 뒤에 수리를 진행하는 것이 좋습니다.전화나 문자로 먼저 알리시고 어떻게 수리할지...임대인이 직접 불러서 처리할지.. 아니면 세입자 분이 불러서 먼저 처리한 후 비용 정산을 할지 등등 협의를 하시는게 좋습니다. 또한 고장 내용을 알릴 시에는 고장상태 사진 혹은 영상으로 찍어서 같이 전송해 두시기 바랍니다.세입자분이 먼저 처리를 하고나서 나중에 비용을 청구하는 경우 임대인이 거부할 가능성이 있지 때문에,고장이 발생하면 우선 임대인에게 연락을 취하시는게 좋습니다.만약 임대인 분이 세입자가 직접 처리한 후에 비용을 청구 하라고 하는 경우 수리업체의 영수증, 수리내역서 등을 확보해 두시고 증빙으로 활용하여 정산을 하시기 바랍니다.
공인중개사 자격증
Q. 부동산 월세 계약시 단기로 계약하게 되면 어떤 점들을 유의해야할까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.단기 임대 시에는 일반적으로 기본적인 경우보다 월세를 더 높게 받는 것이 일반적이기는 합니다. 공실 위험이 증가할 가능성과 세입자 변경으로 인한 추가 비용이 발생할 가능성이 있기 때문 입니다. 호텔이나 레지던스 등의 단기 거주 시설은 같은 지역 장기 월세 대비 20~50%이상 높게 책정되는 경우도 있습니다.단기 계약일수록 보증금 설정이 중요한데, 최소 1~2개월 치의 보증금은 설정하는 것이 안전 하며, 4개월 정도 계약을 하시는 경우 최소 2개월 정도의 보증금을 설정하는 것을 추천 드립니다. 그리고 월세 미납 발생 시 즉시 보증금에서 차감 가능하도록 계약서에 명시를 해두시기 바랍니다.무엇보다 단기 계약이라도 꼭 표준 임대차 계약서 작성이 필요하고, 단기 임대 특성에 따른 특약 사항(원상복구, 청소비 부담, 이사날짜 명확히 할 것 등) 을 명시해 두시기 바랍니다.그리고 단기 임대는 임대차보호법상 계약 갱신 청구권이 적용되지 않을 수 있으니 이러한 점들을 계약 전에 확인해 두시기 바랍니다.
부동산
Q. 이사할때 혹시나 층간소음으로 문제가 있을 경우를 대비해, 1층또는 꼭대기층을 선택한다면 어떤지요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.1층의 경우 층간소음 스트레스가 없고 짐 옮기기도 편하고 화재 등 긴급 상황 시에도 빠르게 대피할 수 있다는 장점들이 있는 반면에 도둑이나 외부인의 접근이 상대적으로 쉽고, 여름철에는 해출이 많은 가능성이 큽니다. 그리고 주변에 녹지가 많다면 모기 등 곤충 유입 가능성이 높은 곳입니다. 또한 높은 층에 비해서 햇빛이 잘 안들어올 가능성도 있습니다. 무엇보다 프라이버시 문제가 좀 있기는 합니다.꼭대기 층은 층간소음에서 해방될 수 있다는 장점이 있고 일조량이 풍부해 경울철에도 따뜻할 수 있으며 외부 시선 걱정이 없습니다. 다만, 직사광선이 바로 내려쬐기 때문에 여름철에 더울 가능성이 있고 단열이 잘 안되어 있다면 냉방비가 증가 될 수 도 있습니다. 또한 엘리베이터 고장 시 가장 큰 불편함을 느낄 수 있습니다.전체적인 자신의 생활 패턴과 우선 순위에 따라 선택하는 것이 가장 현명한 선택일 수 있습니다.
부동산
Q. 재개발 투자에서 현금청산 당하는 경우는 언제인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.재개발 투자는 수익성이 크지만 현금청산 이라는 리스크가 존재 합니다. 현금청산을 당하면 새 아파트를 받지 못하고 보상금만 받고 퇴출되기 때문에 투자 시 주의 해야 합니다.현금청산이란 재개발 구역 내 부동산을 소유하고 있더라도 조합원이 될 자격이 없으면 새 아파트 대신 보상금을 받고 강제 퇴출 되는 것을 말하는데 새 아파트 입주권을 받지 못하고 시세보다 낮은 금액을 받고 나가야 하는 것을 말합니다.현금청산을 하는 경우로는 1. 조합 설립 이후에 부동산을 매수한 경우 2. 분양 자격이 없는 부동산을 매수한 경우 3. 사업시행인가 이후 매도청구를 당한경우 4. 분양신청을 하지 않은 경우가 있습니다.이에, 재개발 투자는 큰 수익이 날 수도 있지만 현금청산 리스크가 크기 때문에 매수 시점을 잘 확인해야 합니다. 입주권이 나오지 않는 매물을 사면 손해를 볼 수 있으니 신중하게 접근하는 것이 중요 합니다.