안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 소비자 물가 지수를 산출하는 근거는 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.소비자 물가 지수는 소비자가 구매하는 상품과 서비스의 가격 변동을 측정하여 물가 수준의 변화를 나타내는 지표 입니다. 이 지수를 산출하는 근거는 아래와 같습니다.가계 소비 패턴 조사소비자들이 실제로 구매하는 품목과 서비스의 종류, 그리고 지출 비중을 조사합니다. 이를 위해 주기적으로 가계동향조사나 소비자 패널 조사가 수행됩니다.품목 선정 및 가중치 부여소비 항목은 소비자들이 자주 구매하거나 경제적 중요도가 높은 품목으로 선정 됩니다.각 품목에 대해 소비 지출 비중에 따라 가중치를 부여 합니다. 이 가중치는 해당 품목의 전체 물가에 미치는 영향을 반영합니다.가격조사전국 주요 도시에서 표본으로 선정된 소매점, 시장, 서비스 업체 등을 방문하여 정기적으로 품목별 가격을 수집합니다.가격조사 빈도는 품목의 특성에 따라 달라지며, 일반적으로 매월 실시 됩니다.기준 연도 설정물가 수준 비교를 위해 특정 연도를 기준 연도로 설정하고, 기준 연도의 지수를 100으로 고정합니다.현재 사용하는 기준 연도는 주기적으로 업데이트 됩니다.(일반적으로 5년 마다 변경)지수 계산 방식라스파이레스 지수 방식을 주로 사용합니다. 이는 기준 연도의 소비량을 기준으로 현재의 가격 변동을 측정하는 방식입니다.품질 조정새로운 모델 출시, 품질 변화 등으로 인한 가격 차이를 반영하기 위해 품질 조정 방식을 적용합니다.소비자 물가 지수는 경제 정책 수립, 임금 조정, 연금 및 사회보장 혜택 조정 등에 중요한 지표로 활용됩니다.
공인중개사 자격증
Q. 집값이 오르거나 내릴 때 부동산 시장 대응을 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 시장에서 집값의 상승 또는 하락은 다양한 요인에 의해 결정이 됩니다. 이에 따라 적절한 대응 전략을 세우는 것이 중요 합니다.집값 상승 시 대응방안실거주 목적이라면 지금의 시장 상황을 감안하되 장기적으로 가치가 유지될 기역을 선택하는 것이 중요 합니다.무리한 대출을 동원해서 구매하는 것은 피해야 하며, 소득대비 적정 대출 비율을 확인 하시기 바랍니다.상승세가 과도한 지역이라면 다른 성장 가능성이 있는 지역이나 전세 거주 후 매수를 검토할 수 있습니다.집값이 상승했을 때, 단기 차익 실현을 목표로 한다면 매도 시점을 정하는 것이 중요 합니다.매도 후 대체 투자처를 미리 검토 하시기 바랍니다.상승 지역에 부동산을 보유하고 있다면 매도 대신 임대 수익을 고려하는 것도 방법 입니다.이미 상승한 시장에 진입할 경우 가격 거품 여부를 사전에 검토 하시기 바랍니다.공급 부족지역, 개발 호재가 있는 곳을 중심으로 장기적 전망을 고려 하시기 바랍니다.집값 하락시 대응 방안하락한 지역에서 가격이 안정되는 신호를 포착하고 저가 매수를 시도할 수 있습니다.재개발/재건축 예정 지역은 하락 시기에 진입하기 좋은 기회가 될 수 있습니다.하락 시기에도 소득대비 무리한 대출은 피해야 하며 대출 금리와 상환 계획을 철저히 확인 하시기 바랍니다.단기 하락 시 패닉셀링을 피하고, 시장 안정화 시점 까지 보유하는 전략이 필요합니다.보유 기간 동안 임대 수익을 창출하여 손실을 완화할 수 있습니다.매도하기 어려운 시점 이라며, 리모델링을 통해 부동산 가치를 높이고, 추후 매도 기회를 노릴 수 있습니다.하락기에 자금 여력이 있다면 저평가된 자산을 발굴해 장기 보유하는 전략이 유효 합니다.미래 성장 가능성이 높은 지역을 중심으로 투자 하시기 바랍니다.기존 투자 자산의 비중을 점검하고, 지나치게 비중이 높은 부동산 자산은 축소할지 여부를 검토 하시기 바랍니다.집값 상승시나 하락시 모두 시장분석이 필요하고, 장기적 관점으로 바라보는 전략이 필요 합니다.그리고 혹시 모를 상황과 세금, 기타 비용등을 고려하여 충분한 자금을 확보해 두시는게 좋습니다.
공인중개사 자격증
Q. 부동산 거래 시 중도금이나 잔금 그리고 계약금 의미는 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.각각 용어에 대한 설명 드립니다.계약금의미 - 부동산 매매 계약을 체결할 때, 계약의 성립을 확정짓기 위해 매수자가 매도자에게 지급 하는 첫 번째 금액 입니다.비율 - 일반적으로 매매대금의 10%정도 입니다.역할계약 체결의 증거해댱 가능성 - 매수자가 계약을 취소할 경우 계약금을 포기하고 매도자가 계약을 취소하면 계약금의 배액을 반환해야 한다는 조건이 일반적임중도금의미 - 계약금과 잔금 사이에 나누어 지급되는 금액으로 매매대금의 일부릊 중간에 지급하는 단계비율 - 계약조건에 따라 달라지며, 일반적으로는 매매대금의 40~50%정도로 설정역할매도자가 자금의 일부를 조기에 확보할 수 있도록 하기 위한 금액분양권이나 건설 중인 주택의 경우, 건설 진행 상황에 따라 여러번에 걸쳐 중도금을 나누어 납부하는 경우도 있습니다.대출활용가능성 - 일부 매수자는 중도금 대출을 활용하여 자금을 조달하기도 합니다.잔금의미 - 계약금과 중도금을 제외한 최종적인 매매대금을 지급하는 단계 입니다.비율 - 전체 매매 대금에서 계약금과 중도금을 뺀 나머지 금액역할잔금 지급일에 매도자는 소유권을 재수자에게 이전하는 등기 이전 절차를 진행 합니다.매수자가 잔금을 지급해야 계약이 최종적으로 완료 됩니다.부동산 거래는 금액이 크고 절차가 복잡하므로 거래 당사자간 합의와 함께 전문가와 상담을 통해 진행하는 것이 중요 합니다.
부동산
Q. 분양권 전매 또는 증여 후 디딤돌 대출 가능 유무 궁금합니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.문의 주신 내용에 대해서 답변을 드립니다.해당 내용은 참고 자료로만 활용하시고 최종적으로는 전문가와 상담해 보시는 걸 추천 드립니다.분양권 전매 또는 증여 후 신혼부부 전세대출 또는 디딤돌 대출 가능 여부신호부부 전세대출과 디디돌 대출은 주택 소유 여부와 소득 기준에 따라 조건이 다릅니다.> 전세대출: 무주택 상태를 요하며, 대출 신청 시점에 무주택 요건이 충족된다면 가능합니다.> 디딤돌 대출: 본인 명의로 주택을 구입할 경우 지원되며, 대출 한도와 조건은 소득 및 주택 가격에 따라 달라집니다.분양권 전매 또는 증여 후 주택 소유 상태에 따라 대출 가능 여부가 결정되므로, 반드시 무주택 요건 및 소득 조건을 확인해야 합니다.분양권 전매와 증여 중 어떤게 유리할지..분양권 전매전매는 소유권을 이전하면서 매도자가 이익을 얻는 경우 양도소득세가 발생합니다.양도세율을 보유기간 및 분양권의 종류에 따라 달라지며, 특히 단기 전매의 경우 높은 세율이 적용될 수 있습니다.전매 시 취득세는 매수자가 부담 합니다.분양권 증여증여는 증여세가 발생하며, 증여 가액에서 공제되는 한도는 기본적으로 5천만원(부부간 증여시 6억원) 입니다.증여세는 과세 표준에 따라 누진세율이 적용되며, 분양권 가액이 크면 높은 증여세가 부과될 수 있습니다.증여받는 사람은 분양권에 대한 취득세를 납부해야 합니다.증여 후 소유권 이전 절차 및 취득세를 고려하면 비용이 많이 들 수 있습니다.분양권의 가치와 본인의 상황(보유기간, 관계 등)에 따라 전매와 증여 중 비용차이가 크므로 세무 전문가와 상담하여 정확히 계산해 보시는 걸 추천 드립니다.대출 승계 시 대면 방문 여부대출 승계는 기존 대출을 새로운 소유자에게 이전하는 절차로, 일반적으로 은행에서 다음의 사항은 요구합니다.대출 조건 확인새로운 소유자의 신용도 및 소득증빙추가 담보 평가많은 경우 대면 방문이 필요하며 특히 승계 대상자가 신혼부부 전세대출이나 디딤돌 대출로 전환을 희망한다면 해당 은행에서 직접 상담 절차를 진행해야 합니다.추가 고려 사항무주택 여부 유지 - 대출 조건에서 무주택 상태가 중요한 경우, 전매나 증여 이후 무주택자로 인정받는지 확인 필요세금 계회 - 양도소득세, 증여세, 취득세 등을 미리 계산해 보고 예상 비용을 준비 하시기 바랍니다.분양권의 계약 조건 - 분양권 전매 가능 여부와 관련 법적 요건을 확인 하시기 바랍니다.소득요건 - 대출 시 신청자의 소득과 부채 비율이 중요하므로 이를 사전에 점검 하시기 바랍니다.계약 의무 이행 - 전매 또는 증여 후 분양권 관련 의무 사항이 새 소유자에게 제대로 승계되었는지 확인 하시기 바랍니다.
부동산
Q. 전세 입자가 깨뜨려 놓은 유리 때문에 문제가 생겼습니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 현재 상황에서 할 수 있는 방법들 안내 드립니다.증거 확보입주청소업체의 발견 진술 확보(가능하다면 서면으로)부동산 중개사와의 통화 내용 진술서유리 교체 영수증 보관이전 세입자와의 문자 내용 캡쳐응답하지 않는 전화 기록 보관공식적인 독촉 절차내용증명 우편발송지불 약속과 현재까지의 상황을 상세히 기술지불 기한 명시(보통 1~2주)법적 대응방안소액사건심판 청구 가능비용은 적지만 원칙의 문제로 진행할 가치는 있어 보입니다.손해배상 청구 가능중개사 협조 요청중개사를 통한 지속적인 연락 시도중개사의 중재 역할 요청임대인(집주인)과의 협조임대인을 통한 압박향 후 보증금 반환 시 공제 가능성 검토당장은 내용증명을 발송하시는 걸 추천 드립니다. 내용증명이 법적 효력이 있는 것은 아니지만, 상대방에게 심리적인 부담을 줄 수 있는 방법 중에 하나입니다.내용증명에는...사실관계지불 약속 내용기한 내 미지불 시 법적조치 가능성 시사지불 기한과 방법을 명시이런 공식적인 절차를 밟으면 상대방지 더 진지하게 대응할 가능성이 높습니다.