안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 오피스텔 전세가율이 높은 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.오피스텔은 주로 상업적인 용도와 주거용을 겸할 수 있는 공간으로 설게가 되었으며, 일반적인 아파트보다는 투자 및 임대용으로 인식되는 경우가 많습니다. 상업적 목적이 강하기 때문에, 오피스텔은 매매 가격이 크게 오르지 않는 경우가 많습니다. 전세의 경우 일반적인 아파트와 달리 전세금의 회수 가능성이 높고, 세입자가 입주하기 쉬운 특성이 있어 전세금이 적당히 유지되거나 상승하는 경향이 있습니다.또한, 많은 오피스텔은 상업지역이나 업무지구 근처에 집중적으로 지어지는데 이러한 지역에서 공급 과잉이 발생하면 전세와 매매가의 차이가 크게 나지 않거나 좁혀지는 현상이 일어날 수 있습니다. 매매가가 상승하지 않거나 유지되는 이유 중 하나는 다양한 오피스텔의 선택지 때문 입니다. 공급이 많으면 전세금도 높이 올라가지 않기 때문에 자연스럽게 매매가와 전세가의 차이가 줄어들게 됩니다.아파트와 달리 오피스텔은 수요에 따라 가격이 움직이는 변동폭이 작고 대부분 일정한네 상업용 부동산의과 비슷한 특성을 갖고 있어 매매가와 전세가의 차이가 적게 형성되는 경우가 많습니다.
부동산
Q. 부동산 계약 관련 전입신고에 관한 질문
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.보통 전입신고는 자금 지급일 또는 실거주 시작일에 맞춰 진행하고 있습니다. 계약서상 날짜보다 실제 잔금 지급일이 빠른 상태이니 8일에 신고하는 것이 좋습니다. 그리고 전입신고와 더불어서 확정일자를 빠르게 받아 두시기 바랍니다. 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있으니 이 둘은 동시에 진행 하시기 바랍니다.전입신고와 확정일자 모두 온라인으로도 가능하며,주민센터 방문해서 직접 처리도 가능하니 편하신 방법으로 받아 두시기 바랍니다.
부동산
Q. 가족간 부동산거래 세무조사 질문드려요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부모와 자식 간에도 현재 시세와 비슷하게 부동산 매매계약을 진행하게 되면 일반적으로는 정상적인 거래로 보아 세무조사 대상이 되지 않을 가능성이 큽니다. 하지만 특수 관계인인만큼 정상적인 매매계약서 등 서류를 보다 꼼꼼하게 작성해 두시는 것이 좋을 것 같습니다.그리고 이 과정에서 가장 중요한 것은 바로 자금의 출처인데요... 자녀가 매수하는 경우 자녀가 매수자금을 어디서 마련했는지 확인할 가능성이 높으니 자금의 출처를 명확히 해두는 것이 필요합니다.부동산 감정평가를 통해서 부동산 가격을 책정하고 해당 금액을 기준으로 매매계약을 진행한다면 보다 더 명확한 거래로 보고 큰 문제를 삼지 않을 가능성이 큽니다.
부동산
Q. 증여받은 토지 대출 알아보려하는데요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.공동 지분 토지의 경우 단독 소유 토지보다 대출이 어려운 경우가 많습니다. 이는 은행은 담보 대출 시 해당 토지를 경매로 처분 할 수 있어야 하는 데 지분만으로는 강제 처분이 어려울 수 있기 때문 입니다. 질문자님의 경우 전체 토지의 1/5만 소유하고 있기 때문에 전체 토지의 사용 권한이 제한적인 상황 입니다. 일부 금융기관의 경우 지분만으로도 대출을 해주는 경우도 있지만 이 경우 다른 소유자들의 동의가 필요한 경우가 많습니다. 동의가 없을 경우 토지 사용권이 제한적이어서 담보가치가 하락하게 됩니다. 해당 토지에 실제 창고 운영 또는 임대 등 계획이 있는 경우 사업다 대출 등의 가능성도 있을 수 있으니, 이러한 부분들에 대해서도 확인해 보시면 좋을 것 같습니다.
부동산
Q. 신축아파트의 입주자대표는 더 중요한건가요?!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.신축 아파트의 경우 입주자대표회의의 역할이 더 중요할 수 있습니다.신축 아파트는 입주 후 하자가 많을 가능성이 높고 시공사와 협의하여 무상 A/S 및 하자 보수를 최대한 요구해야 할 수 있는데 이 과정에서 입주자대표회의가 적극적으로 나서야 하자 보수 지연 등을 막을 수 있습니다. 또한 초기에는 건설사가 지정한 관리업체가 운영하는 경우가 많지만, 입주자들에게 유리한 업체로 변경이 가능하고 관리업체가 불투명한 운영을 하면 불필요한 관리비 지출이 발생할 수 있습니다. 이 때 입주자대표회의가 주도적으로 관리비 투명성을 확보하면 입주민 부담이 줄고 아파트 가치가 상승할 가능성이 큽니다.그리고 입주자대표회의가 외부 투자자 및 실거주자들에게 긍정적인 이미지를 심어주게 되면 전체적인 아파트 시세 안정에도 도움이 될 수 있습니다.이처럼 신축 아파트 초기 2~3년까지는 입주자대표회의의 역할이 중요하므로 적극적으로 참여해 주시는게 필요합니다.
부동산
Q. 월세 계약 연장 후 이사갈때 3개월 전에 얘기해야하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.중도 퇴실이 필요한 경우 2개월 전까지만 이야기를 해주시면 큰 문제는 없습니다. 2개월 전까지만 통보하면 위약금 등 없이 언제든지 퇴거가 가능 합니다.만약 계약 연장 시 별도의 계약서를 다시 작성한 경우에는 해당 계약기간을 채워야 하는게 원칙이나, 임대인과 협의하면 새로운 세입자가 구해지를 대로 퇴거가 가능 합니다.만약 예정된 이사 일정 보다 먼저 집주인이 일찍 퇴거하라고 한다면, 새로운 거처를 구할 때까지 거주가 필요하다는 내용을 잘 이야기를 하셔서 이사 일정 등에 대한 조정을 해주시기 바랍니다.
부동산
Q. 아파트형 공장을 건설할때 얼마나 걸리나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트형 공장의 건설 기간은 규모, 층수, 시공방식, 입지 조건 등에 따라서 달라질 수는 있지만, 평규적으로 보자면 대략 18~30개월 가량 소요가 된다고 보시면 될 것 같습니다.일단 토지 매입 부터 시작해서 기본적인 행정절차에 약 6개월~12개월 가량 소요가 되고, 이후 설계 시공에 3~6개월 가량 소요가 됩니다. 그 이후 본공사가 시작이 되면 규모에 따라 최대 2년 정도의 시간이 소요가 되고 이후 준공검사, 사용승인, 입주 절차가 진행이 됩니다.10층 이상인 경우 30개월 이상 소요가 될 수도 있습니다.대략적인 기간이니 참고만 해두시면 될 것 같고, 구체적인 규모나 지역에 따라서 기간은 얼마든지 달라질 수 있습니다.
부동산
Q. 부동산시세는 어떻게 확인하는게 제일정확한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 시세를 보다 정확하게 확인하기 위해서는 원하는 지역의 인근 부동산을 방문하여 확인해 보시는게 가장 좋기는 합니다.해당 지역의 공인중개사 분들의 주변의 시세를 가장 잘 팔악하고 있고,매물들에 대한 정보도 가장 정확하게 알고 계시기 때문 입니다.그래서 부동산 투자를 하거 할 때 임장이라는 활동을 통해서 해당 지역을 방문해서 부동산의 현화을 살펴보고 실제 인근 부동산을 방문해서 중개사 분들의 의견을 듣기도 합니다.물론 실제 거래가액의 경우 국토부에서 제공하는 실거래가 정보를 확인 하시면 되고,현재 형성되어 있는 시세를 보다 구체적으로 확인을 하시려면 중개사무소에 방문해서 중개사분들께 문의를 해보시는게 가장 정확할 수 있습니다.
부동산
Q. 토지 매도시 중개수수료 문의드려요!!!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.토지 거래금액의 5억원 상당이고 이를 매매한 경우 법정 최대 요율 0.9%를 적용하더라도 450만원이 최고 금액 인데 여기에 부가세 10%를 포함한다고 하더라도 700만원은 법정 한도를 초과한 금액 입니다.기타 실비에 대한 부분까지 지급하기로 별도의 약정을 한게 아닌 이상 해당 금액은 무리가 있는 금액이니 관련해서 다시 한 번 중개사분과 이야기를 나눠 보시기 바랍니다.그리고 만약 이미 지급 하신 상황이라면 차액분에 대해서는 반환을 받으시고 반환을 거부할 시에는 공인중개사법 위반으로 지자체에 신고를 하기 바랍니다.
부동산
Q. 전세 재계약 후 만기 이전 이사 문의드려요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세 재계약 시 주인과 문자나 전화로만 이야기 하고 별도의 계약서 작성이 없더라도 기본적으로 기존의 전세 계약 조건이 그대로 적용될 가능성이 높습니다. 기존 예걍의 내용이 그대로 유지되는 상태로 간주가 될 수 있습니다. 만약 계약 종료를 원하신다면 30일 이상의 기간을 충분히 두시고 집주인에게 알려 주시면 되기는 합니다. 다만 중도에 이사를 가게 되는 경우 보증금을 돌려받는데 어려움이 있을 수 있습니다. 이에, 다른 세입자를 구하는 기간도 충분히 고려를 하셔서 집주인에게 계약 만기 전 이사에 대해서 이야기를 해두시는게 좋습니다.그 이후에 보증금 반환 시기 등을 협의를 하시고 중개사무소 등에 해당 매물을 등록 하는 등 집주인이 새로운 세입자를 구할 수 있게 최대한 협력을 하시기 바랍니다.