안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
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Q. 월세계약 2년했으면 무조건 2년을 살아야 하나요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일반적으로 월세 계약은 기간을 정한 임대차 계약으로 2년을 보장하는 것이 원칙이지만,2년 계약을 했더라도 임대인과 협의만 된다면 중도 계약 해지가 가능 합니다. 집주인에게 사전에 미리 알리신 후에 새로운 세입자를 구하는 조건으로 협의하면 조기 퇴거를 할 수 있지만,임대인이 동의하지 않는 다면 2년 동안 계약은 유지를 하셔야 합니다.새로운 세입자를 구할 때 필요한 중개수수료 등도 기존 세입자가 부담을 해야 할 수 있으니 이 점 참고해 두시기 바랍니다.
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Q. 옥상 난간이 법적으로 낮아서, 벽돌 쌓아서 높일려면, 증축신고 해야하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.건축 구조에 영향을 주는 행위라면 건축법상 증축으로 간주되고, 일반적으로 30cm 이상 높이면 증축으로 보고 허가 또는 신고 대상이 될 수 있을 듯 합니다. 다만 이런 세세한 부분에 대해서는 관련 과에 문의 하셔서 답변을 받아보시는게 가장 좋을 것으로 생각이 됩니다.단순히 철제 난간 등을 설치 하는 경우에는 신고 없이도 바로 설치가 가능하니,벽돌을 쌓지 마시고 일반적으로 옥상에 설치 하는 난간을 고려해 보시는걸 추천 드립니다.
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Q. 필리핀의 소득 수준은 어떻게 되나요?!!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.필리핀의 경우도 소득 수준과 빈부 격차는 상당히 큰 편이라고 합니다. 동남아시아 국가 중에서도 불평등 지수가 큰 편에 속하며 슬럼가에 거주하는 인구도 약 40% 정도로 높은 편 입니다.음식물쓰레기를 이용해서 요리는 한다는 소식까지 들려오는거 보니 경제적인 어려움이 정말 큰 것 같습니다.
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Q. 입주확정일받으러 해당 지역 동사무소로 방문해야하나요 ??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.확정일자를 받으실 때는 해당 집이 위치한 지역의 주민센터에서 확정일자를 받으시면 됩니다. 전세 계약서를 작성한 후 이사 갈 집이 있는 지역의 주민센터 또는 등기소를 방문하여 확정일자를 받아야 법적 효력이 발생 합니다. 확정일자를 받으시면서 전입신고 해두셔야 대항력 및 우선변제권을 확보하실 수 있습니다.주민센터 방문이 번거롭거나 어려우신 경우 인터넷으로도 가능하니 참고하시기 바랍니다.
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Q. 전세계약 파기 전세계약금 돌려 받을수있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일반적인 경우 전세대출이 나오지 않는다는 사유만으로는 계약 해제 사유가 될 수는 없습니다. 다만, 계약당시에 계약서에 어떻게 명시가 되어 있는지에 따라서 달라질 수는 있습니다. 계약어세 전세대출이 필수적인 조건임을 명확히 했고, 입대인과 중개인 모두 관련 내용에 대해서 확인 후 서명 날인을 했다면 계약 해제 사유가 가능할 수 있습니다.다만, 말씀 주신 상황만으로 본다면 대출이 안된다는게 아니고 다만 지연이 될 뿐이라면 계약 취소 사유로 인정되기에는 다소 무리가 있을 수 있다고 판단이 되네요.그렇기에 대출이 늦어지는 상황만으로 본다면,대출이 늦어지는 상황에 대해서는 질문자님의 귀책 사유가 될 수 있고 계약 해제 사유로도 인정받기 어려워 계약금에 대해서 반환을 받기는 어려울 것으로 보이며, 중개수수료에 대해서도 이미 중개행위를 한 상황이기 때문에 반환받기가 어려울 것으로 보입니다.일단 임대인분과 잔금 지급 연기 가능성이 있을지에 대해서 협의를 해보시는게 가장 우선 순위로 보이네요..모쪼록 좋은 방향으로 일이 진행되기를 바라겠습니다.
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Q. 구축 아파트 수명이 얼마나됄지 궁금해요.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일반적으로 철근콘크리트 아파트의 설계 수명은 대략 50~60년 정도로 알려져 있지만,관리 상태와 보수 공사 여부에 따라서 차이가 크게 날 수도 있습니다.30년 정도가 지났다고 하면 정밀 안전진단을 받아 건물 상태를 확인하는 것이 좋습니다. 그리고 외벽, 방수, 배관 교체 등 적절한 유지보수가 이루어지면 수명이 길어질 수도 있습니다. 노후 아파트라고 하더라도 안전진단을 통과하면 최대 60~70년까지 사용이 가능하다고도 알려져 있습니다. 하지만 안전진단 D 등급 이하인 경우 재건축 추진도 가능하겠지요.
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Q. 일본이 금리 올리면 우리나라 증시에는 어떤 영향이 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일본의 금리 인상은 우리나라에도 영향을 미칠 가능성이 있습니다.일단 일본 금리 인상이 시작되면 엔화 가치가 상승할 가능성이 크고, 엔화 강세는 일본 주식시장에 대한 투자 매력을 높여 외국인 투자자들이 일본으로 자금을 이동시킬 가능성이 있습니다. 이에 한국 증기에서도 일부 외국인 자금이 빠져나갈 가능성이 있습니다. 그리고 일본이 본격적으로 금리를 올린다고 하면 투자자들이 일본 시장에 더 많은 관심을 가질 것이고 특히 일본 은해의 초저금리 정책으로 인해 과거 일본에서 유출됐던 자금이 다시 본국으로 돌아갈 수도 있습니다. 이 경우 한국을 포함해서 아시아 시장 자금이 일본으로 이동할 가능성도 있습니다.그러나 반대로 엔화가 강세로 돌아선다면 한국과 일본이 경쟁하는 자동차, 전자 등 산업에서 한국 기업들이 상대적으로 가격 경쟁력을 확보할 수 있을 가능성이 있습니다. 수출 중심의 산업들의 실적 개선 가능성도 커질 수 있습니다. 장기적으로 보면 한국 증시에 긍정적인 영향을 미칠 가능성도 있습니다.결국 외국인 자금의 얼마만큼 이동이 되는지와 엔화 강세의 정도에 따라 우리나라 시장에도 영향이 달라지게 될 것입니다.
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Q. 앞으로 농촌지역에 인구가 계속 감소하고, 노인들만 홀로남아 오래된 단독주택에 사는데
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.농촌 단독주택이라면 고령인구가 많고 빈집이 증가하고 있는 추세라면 장기적으로 주택 가격은 하락할 가능성이 높다고 판단이 됩니다. 인구 감소는 결국 수요의 감소로 이어지고 관리되지 않는 빈집이 증가할 경우 해당 지역의 주거 환경이 악화와 더불어 주택 가격의 하락 요인으로 작용할 가능성이 큽니다.녹동항, 거금대교 인근 개발, 거금도 관광객 유치 등 긍정적인 요소로 작용할 수 있는 부분들도 있기는 하지만 장기적으로 봤을 때는 부동산 가격을 상승시킬 수 있는 요인으로 보기에는 어려울 듯 합니다.앞으로 큰 활용 계획이 없다면 현재 시점에서 매도를 하시는 것도 나쁘지 않은 선택이라고도 볼 수 있지만,녹동 지역의 경우 고흥 내에서도 상대적으로 입지가 괜찮은 곳 중에 하나 이기 때문에 유지할 경우 활용할 수 있는 방안들에 대해서도 고민을 해보시는게 좋을 것 같습니다.판단이 어려울 경우 주변 공인중개사 분들의 의견과 관련 전문가들의 의견을 받아본 후 종합적으로 판단하여 결정을 내리시기 바랍니다.
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Q. 전세계약 확정일자 전입신고 질문이요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.결론적으로 말씀 드리면 확정일자는 가장 빠르게 받는게 좋은데,계약서 작성 시에 바로 받아 두시는게 좋습니다.전입신고를 통해 세입자는 대항력을 갖고, 확정일자를 통해 작성한 임대차계약서에 대해서 인정을 받는 것이기 때문에,전세금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리를 취득하게 됩니다.전입신고와 확정일자를 굳이 같은날 할 필요는 없으니,계약 후 바로 확정일자를 먼저 받아 두시기 바랍니다.
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Q. 전세금은 보통 매매가의 몇프로가 적당한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.매매가의 70~80% 이상으로 전세가가 설정되어 있는 경우는 주의를 기울이셔야 하며,이른방 깡통전세라고 불리는 물건들에 대해서도 주의하여 합니다.전세사기를 방지 하지 위해서는 매매가 대비 전세가율이 60~70% 수준의 안전한 선에서 찾아 보시고,전세보증보험 가입이 가능한 곳을 선택하시기 바랍니다. 계약 시에는 집주인의 대출 여부, 근저당 확인은 필수 입니다.전세가율이 너무 높은 경우에는 차라리 월세를 고려해 보시는 것이 더 안전할 수도 있습니다.