안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 반전세의 장점과 단점은 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 것처럼 반전세는 전세와 월세의 중간 개념으로 보증금의 일부를 월세로 전환하는 임대차 계약 방식 입니다. 이를 통해서 전세를 구하기 어려운 세입자와 월세 수입을 원하는 집주인의 이해관계가 맞아 떨어질 수 있습니다.세임자 입장에서 전세보다 초기 자금 부담이 적다는 장점이 있습니다. 비교적 적은 보증금으로도 입주가 가능 하기 때문 입니다. 그리고 월세보다 보증금이 많기 때문에 월세 부담이 적어질 수 있습니다. 일반적으로 보증금을 높이면 월세가 상대적으로 낮아지기 때문 입니다. 전세금 일부를 월세로 전환해도 보증금 규모가 크다면 보증보험이 가능할 수도 있습니다. 그리고 거주하면서 자금을 모아 나중에 전세로 전화할 수 있는 가능성도 있습니다.반면에 매달 추가 지출이 있어 장기적으로는 조금 부담이 될 수 있고, 반전세 대출의 경우 전세 대출보다 조건이 까다로울 수 있습니다.집주인 입장에서 보면 매달 일정한 월세를 받을 수 있어 안정적인 수익을 창출 할 수 있고 전세 계약 만료 시 큰 금액을 한번에 돌려줘야 하는 부담이 줄어들 수 있습니다. 또한 전세 수요가 적을 때 월세와 적절히 조합하여 임대 수익을 극대화할 수 있기도 합니다. 단점으로는 보증금이 줄어들게 되어 투자 여력이 감소할 수 있으며 월세 수입으로 인한 세금 부담이 늘어날 수 있습니다.반전세는 계약 조건에 따라 장점과 단점이 달라지므로 계약 전에 시장 상황, 대출 가능 여부, 세금 부담 등에 대해서 충분히 비교 검토를 해보시는게 좋습니다.
부동산
Q. 민평금리는 어떤 역할을 하는 건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.민평금리의 주요한 역할은 다음과 같습니다.채권의 공정한 가격 산정 - 투자자와 발행자가 객관적인 기준을 바탕으로 채권을 거래할 수 있도록 돕습니다.채권 거래의 기준 역할 - 기관 투자자들이 채권을 매매할 때 참고하는주요 지표발행 금리 산정에 활용 - 기업이나 금융기관이 회사채를 발행할 때 적정한 금리를 결정하는 기준으로 활용신용 리스크 평가- 민평금리 변동을 통해 시장이 특정 채권에 대해 어떻게 평가하는지 알 수 있음금융상품 및 대출 금리 결정에 영향 - 일부 대출 상품, 예금 상품 등의 금리 산정 시 민평금리를 참고민평금리는 채권 시장의 공정성과 효율성을 높이는 역할을 하며, 금융 시장에서 중요한 기준점이 됩니다.
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Q. 부동산에 월세 방 내놓을때 어떻게 연락하면 될까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.가장 좋은 건 직접 방문하여 집을 내놓는 것이 가장 좋습니다. 직접 방문해서 집의 정보와 현재의 상태 등을 구두로 설명을 해주시고, 문서나 문자 등으로 위치, 구조, 평수, 보증금 및 월세, 입주 가능일자, 옵션 등 세부 정보를 사진과 함께 전달해 주시면 가장 베스트 입니다.그리고 임대인분과 협의가 될 수 있도록 중간에서 연락처 전달이 가능할지 여부 등도 임대인분께 확인 하셔서, 중개사분에게 임대인 연락처도 같이 전달해 주시면 좋습니다.
부동산
Q. 편의점 무인으로 운영하게 되면, 어떠한 점이 단점인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.무인 편의점의 가장 큰 장점은 바로 인건비를 절약할 수 있다는 부분 입니다. 직원 없이 매장을 운영할 수 있기 때문에 고정비를 낮출 수 있어 가장 매리트가 크다고 볼 수 있으며, 24시간 영업이 가능하여 추가 매출을 기대할 수 있는 부분도 있고 손님의 입장에서도 심야 시간에 이용이 가능하여 편리할 수 있습니다. 그리고 셀프 계산대를 이용한 빠르 견제가 가능하고 혼잡한 시간대에도 대기 기간을 줄일 수 있다는 장점을 가지고 있습니다. 코로나 이후 비대면 소비를 선호하는 고객층이 증가하면서 무인 편의점에 대한 니즈가 꾸준히 상승하고 있습니다.하지만 일부 고객의 경우 상품을 결제하지 않고 가져가는 도난의 위험이 있으며 무인 편의점을 운영하면서 가장 큰 문제가 바로 이 도난의 위험 입니다. 신분을 확인하기 어려운 구조라 미선년자가 주류, 담배를 구매할 가능성도 있어 이에 대한 보완 대책이 있어야 합니다. 그리고 심야 시간에 운영을 하다보면 술에 취한 손님들이 기물 파손을 하는 등의 위험도 있습니다.무인편의점은 확실한 장단점을 가지고 있으며, 초기 투자 비용이 높을 수 있기 때문에 투자 대비 수익성에 대한 분석을 철저히 하고 운영을 해야 합니다.
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Q. 부동산 중개업자는 사실상 선의의 거짓말을 하게 되는건지요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일반적으로 부동산 중개업자는 거래를 성사시키는 것이 중요한 목표 중에 하나 입니다. 그 과정에서 희망적인 전망을 강조하는 경우가 많다보니 그렇게 보여질 수 있다고는 생각 합니다.다만, 거래 당시 시장 상황에 대해서 중개업자가 판단했을 때는 긍정적인 신호들이 보였으나 부동산 가격은 금리, 정책, 경기 상황 등 다양한 변수에 의해서 변동이 될 수 있습니다.그러나 중개사는 거짓 정보로 거래를 유도하면 신뢰를 잃을 수 있고 이는 중개사법에 위배되어 법적으로 처벌을 받을 수 있습니다. 이에, 중개사분들은 고객의 이익을 최우선으로 고려하여 데이터와 시장 분석을 기반으로 조언을 해드리고 있으니 믿고 거래하셔도 될 듯 합니다.
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Q. 전세계약 후 확정일자 30일 안에 받아야하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.확정일자를 받는데에는 별도의 기한이 없지만, 가급적 이른 시간에 받아 두어야 전입신고와 더불어서 우선변제권 및 대항력을 유지할 수 있습니다. 이에 최대한 빨리 확정일자를 받아두시는게 좋고, 전입신고를 하지 않은 상태라면 전입신고도 모두 마쳐 두시기를 바랍니다.
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Q. 50세대 미만은 부동산 감정가가 검색이 안된다는게 사실인가요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.50세대 미만의 주택은 감정평가 가격이 공개되지 않는 경우가 많습니다. 이는 해당 감정가가 KB부동산 시세나 한국감정원 시세에 반영되지 않기 때문 인데요...KB부동산, 한국부동산원 등에서 시세 데이터를 제공할 때 일정 수준 이상의 표본이 필요한데 일반적으로 50세대 이상 아파트부터 감정평가 가격이 체계적으로 반영이 되고 있습니다. 세대 수가 적으면 거래량 자체가 적어 신뢰할 수 있는 평균 가격을 산출하기가 어렵기 때문 입니다. 또한 50세대 미만의 소규모 주택(다가구, 소형 빌다 등)은 개별적인 특성이 강해서 일관된 감정가를 내기가 어렵습니다. 같은 지역이라도 건물 상태, 도로 접근성, 층수, 리모델링 여부 등에 따라서 가치 차이가 클수 있기 때문 입니다. 그리고 대형 아파트 단지는 거래가 많아 시장 참고용으로 공개가 될 뿐이고, 소형 주택은 정보 제공의 필요성이 낮다고 판단을 하기 때문 입니다.소규모 주택은 개별적 특성이 중요 합니다. 대단지 아파트와 달리 소형 주택은 감정평가 기준이 다양하고 감정가격 보다는 위치, 향 후 개발 가능성, 용도 변경여부, 인프라 등에 따라 가치가 결정되니 이에 따라 분석을 해보시는게 필요합니다.
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Q. 지역화폐 정책이 지역경제를 활성화 시키는데 도움이 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.지역화폐는 특정 지역에서만 사용이 가능한 화폐로 지역 내 소비를 촉진하고 골목상권을 활성화하기 위해 도입이 되었습니다. 이는 지역 주민이 대형마트나 온라인 쇼핑 대신 지역 상권에서 소비하도록 유도함으로써 지역 내 경제 순환 효과를 가져올 수 있습니다. 이를 통해 전통시장, 동네 가게 등 자영업자의 매출이 증가하게 됩니다. 또한 지역화폐를 사용하면 추가 할인 효과가 있어 소비자의 지출이 증가를 유도할 수도 있다는 장점을 지니고 있습니다. 다만, 지역화폐 발행 및 운영에 정부, 지자체 예산이 투입이 되는 만큼 발행이 될 때마다 정부 보조금이 필요하므로 재정 부담이 증가하게 됩니다. 그리고 소비자들이 현금 대신 지역 화폐로 결제만 하고 추가 소비를 하지 않은 경우 경기 부양 효과가 제한이 됩니다. 또한 지역화폐가 활발한 곳와 아닌 곳 간의 경제 격차 발생이 가능하고, 경제 규모가 작은 지역일수록 자체적으로 지속 운영하기는 어려운게 사실 입니다.지역화폐는 소상공인 지원, 지역 내 소비 촉진, 공동체 활성화 등의 긍정적인 효과가 있지만,정부 보조금 의존도가 높고, 운영 비용 부담이 커 지속 가능성이 낮을 수도 있습니다. 따라서 장기적으로 지속하려면 추가적인 수익 모델 개발이 필요할 것으로 보입니다.
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Q. Pf부실이 어떤 문제를 야기시키나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산PF란 대형 개발상업(아파트 오피스, 상가 등)에 필요한 자금을 조달하는 방식으로 사업 자체의 미래 수익성을 담보로 대출을 받는 구조를 지니고 있습니다. 일반적인 대출의 경우 부동산 등을 담보로 대출을 일으키지만, PF 대출의 경우 사업의 미래 수익(분양수익, 임대료 등)을 기반으로 대출이 됩니다.최근 부동산 PF 부실 사태는 부동산 경기 침체, 금리 인상, 자금 조당 문제 등이 복합적으로 작용하면서 발생하게 됑ㅆ습니다.부동산 경기 침체로 인해 미분양이 증가 하면서 대출 상환이 어렵게 되었는데, 특히 지방 및 비인기지역을 중심으로 미분양이 심각해졌습니다. 금리 상승으로 인해서 대출 이자 부담이 거지면서 부실이 더욱 가속화되고 있기도 합니다. 이에, 건설사들이 공사비를 미지급 하고 있는 경우도 있고 이에 따라 건설사 도산 위험이 증가하는데 실제로 일부 중소 건설사들이 연쇄적으로 도산을 하고 있기도 합니다.부동산 PF는 부동산 개발의 중요한 자금 조달 방식이기는 하지만 최근 경기 침체와 금리 인상으로 인해 부실 문제가 커지고 있습니다.
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Q. 부동산거래신고는 매도자,매수자 모두 볼수가 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 매매 계약이 체결되면 공인중개사는 부동산거래신고를 해야 하며, 매도자와 매수자도 부동산 거래관리시스템에서 신고 이력을 확인 할 수 있습니다. 부동산 거래 신고법에 따라 부동산 매매 계약을 체결한 경우 30일 이내에 부동산 거래신고를 해야 하며 신고는 공인중개사가 대행하거나 매도자, 매수자가 직접 신고를 하게끔 되어 있습니다.https://rtms.molit.go.kr/ 에 본인 인증 후 접속하시면 나의 신고 내역을 조회 하실 수 있고 신고된 거래 계약 이력이 확인이 가능하며, 부동산 거래신고 이후에는 거래신고필증를 꼭 발급 받으시고, 신고된 계약 내용이 실제 계약과 동일한지 여부를 확인해 보시기 바랍니다.