안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 청약 당첨후 입주전에 청약통장 해지 가능 한가요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.청약에 당첨이 되었고 실제 입주는 3년 후이기 때문에 가급적 입주 전까지는 청약통장을 유지하는 것이 안전합니다. 계약금 납부 후에라도 입주 시점에 주택법 기준을 충족해야 하는 경우가 있을 수 있고, 특히 국민주택(공공분양)의 경우 자격 요건이 유지되어하 하므로 해지하면 불이익이 있을 수 있습니다. 이에, 청약 통장 유지와 관련된 별도의 규정이 있는지 계약서를 다시 확인해 보시는게 좋습니다.청약 통장을 계속 유지하시는 경우 월납입금은 추가로 납입하지 않고 유지만 하시면 됩니다.
부동산
Q. 부동산 매물이 인터넷에 올라오지 않은 경우도 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 매물을 반드시 온라인에 게재해야 하는 법적 의무는 없습니다. 다만, 공인중개사가 중개하는 매물에 대해서는 허위, 과장 광고를 하지 않도록 규제하는 규정은 존재 합니다.중개업소에서 매물을 온라인에 게재하지 않는 이유는 집주인의 개인적인 요청에 의한 사유이거나, 특정 고객(단골 등)에게 해당 매물을 소개해 주기 위해서 내부적으로만 매물을 보유하고 있는 경우에 별도의 온라인 광고를 하지 않는 경우 등이 있습니다.이러한 비공개 매물을 찾기 위해서는 중개사무소를 직접 방문하는 방법외에는 없으며 중개사와의 네트워크가 있다면 이러한 네트워크를 잘 활용해 보시는 것도 좋습니다.
부동산
Q. 토지거래허가제라는것이 정확하게 어떤 것이며 왜 논락이 되는지 궁금합니다?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.토지거래허가제는 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때, 관할 시, 군, 구청장의 허가를 받아야 하는 제도 입니다. 단순한 신고가 아리나 허가를 받아야 계약이 유효하기 때문에 실질적으로 거래를 제한하는 규제라고 볼 수 있습니다. 이 제도는 부동산 투기를 방지하고, 토지의 적절한 이용을 유도하기 위한 목적으로 도입이 되었으나, 사적 재산의 거래를 제한한다는 점에서 논란이 되고 있는 사항이기도 합니다.그리고 토지라는 단어가 들어가서 주택 거래와는 무관하다고 생각할 수도 있지만 사실상 주태 거래도 막을 수 있는 제도 입니다. 토지거래허가구역에서 단독주택, 아파트 등이 포함된 토지를 거래할 때도 허가를 받아야 하는 것입니다. 허가를 받으려면 매수자가 실거주할 목적임을 입증해야 합니다. 전세를 끼고 매수하거나, 매입 후 임대를 주는 것은 불가능 하여 이는 투자자들의 수요를 차단하는 효과가 있습니다. 이에 실제 주택 거래가 위축되고 가격에도 영향을 미치게 됩니다. 최근 일부 지역의 토지거래허가구역이 해제가 되면 투자자들이 몰렸고, 이에 주택 가격이 상승하는 효과를 가져오게 되었습니다.사실상 토지거래허가제는 주택거래허가제와 같은 효과를 나타내며 결과적으로 거래량 감소, 투자자 이탈, 가격 하락 압력 등의 효과가 나타나게 되어 있습니다.
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Q. 부동산 경매 낙찰이 됬습니다. 절차는 어떻게 치루어야 하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.낙찰이 된 후에는 법원에서 지정한 기한 내에 잔급을 납부해야 하면 잔금 납부 후 법원에서 대금납부증명원을 발급 받을 수 있습니다. 그리고 법원에서 소유권이전등기 촉탁 여부를 확인해 보시기 바랍니다. 촉탁 등기가 진행되는 경우 법원이 등기소에 소유권 이전 신청을 직접 해주는데 보통 법원 경매는 촉탁 등기를 진행하고 있습니다.만약 직접 등기를 하신다면 직접 서류를 준비해서 진행하시기 보다는 법무사에게 위임하여 관련 등기 절차를 진행하는 것이 수월합니다. 특히 명도 문제가 걸려 있다면 법무사와 상담 후 진행하는 것이 여러모로 안전할 수 있습니다.소유권 이전 후에 등기부등본에 근저당, 압류, 가처분 등이 말소 되었는지 반드시 확인 하시고, 관련한 세금 등도 사전에 미리 확인해 두시는게 필요 합니다.
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Q. 부동산에서 가장 중요한것은 토지인가요 건물인가요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산의 가치는 토지라고 보시는게 타당합니다.이는, 토지는 시간이 지나도 그 자리에 그대로 남아 사라지지 않지만, 건물은 낡고 감각상각이 되어 그 가치가 시간이 지남에 따라 떨어지게 되어 있습니다. 하지만 토지는 시간이 지나도 그 자리에 그대로 존재하고 희소성이 있어 가치를 유지하거나 상승할 가능성이 큽니다.도한 토지는 지역 개발이 이루어지면 용도 변경, 인프라 확충으로 인해 토지 가격이 상승하기도 합니다. 같은 위치에서도 건물보다 토지 가격이 오르는 속도가 빠르기도 합니다. 또한 토지는 건물 유지보수 비용과 같이 들어가는 비용이 상대적으로 적습니다.결국 건물은 토지 위에 세워지는 유형 자산으로 건물보다 어떤 위치에 있는 토지 인지가 더 중요합니다.
부동산
Q. 전세보증금은 세입자 들어와야 주나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 방식은 일반적으로 가장 많이 사용하는 방식이지만,새로운 세입자가 아직 안 구해졌다면 집주인이 개인 자금이나 대출을 통해 보증금을 돌려줄 수도 있습니다. 하지만 이는 집주인 사정에 따라 어려울 수 있습니다.일반적으로는 세입자가 구해지지 않으면 보증금 반환이 지연될 수 있으며, 집주인이 전세보증금 반환 보증보험에 가입했는지 확인하면 안정성이 높아질 수 있습니다. 만약 전세금 반환이 지연되고 있다면 내용증명 발송 후 임차권 등기를 신청하는 방법도 있습니다.
부동산
Q. 서울 지역 지주택 성공률은 어느정도인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.지역주택조합은 토지 매입과 사업 승인 등의 복잡한 절차로 인해 성공률이 낮은 것으로 알려져 있습니다. 일반적으로 성공률이 약 10%에 불과하다는 평가도 있습니다. 이러한 이유로 원수에게도 추천하지 말라라는 말이 생겨날 정도로 인식이 좋지가 않습니다.그러나 서울 내 특정 지역, 특히 동작구에서는 비교적 높은 성공률을 보이고 있습니다. 서울시에서 준공된 지주택 아파트 24곳 중 8곳이 동작구에 위치해 있습니다. 이는 동작구가 역세권 노후 주택 밀집 지역으로 대형 건설사의참여와 토지 매입의 수월함 등이 성공 요인으로 작용했기 때문 입니다.그러나 대부분의 경우 초기 단계인 조합원 모집 신고 단계에 머물러 있어 성공률이 높지 않은게 사실입니다.
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Q. 아파트 호수별 간단한 리모델링을 한다고 하는데 이게 관리소 승인 사항일까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.관리사무소 승인 필요한지 여부는 공사 범위에 따라서 달라질 수 있습니다.간단한 내부 리모델링.. 예를들어 도배, 장판 바닥 교체, 싱크대, 화장실, 붙박이장 교체 등 내부적으로 간단하게 할 수 있는 단순 인테리어 공사는 별도 승인이 필요 없지만, 베란다 확장이라던가 내부 벽체를 철거, 보일러 배관 변경, 창호 변경(외벽에 해당하는 부분) 등의 경우 별도 승인을 받아서 진행을 해야할 필요성이 있습니다.특히 벽을 부수거나 베란다 확장과 같은 변경은 구조 안전 문제로 인해 반드시 사전에 관리사무소에 문의를 하신 후에 진행 하셔야 하며, 아파트 단지 별로 자체적인 규정이 있을 수 있으므로 공사 전에 관리사무소에 문의하는 것이 가장 확실 합니다.
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Q. 아파트 전세가 우리나라에만 있는 제도인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.우리나라에서 전세제도가 정착이 된 시기는 대략 1950~70년대 입니다. 당시 한국 전쟁 이후 주택 부족 문제가 심각해 지면서 세입자가 일정 금액을 집주인에게 맡기고 거주하는 방식이 본격적으로 자리 잡기 시작 했으며, 경제 성장과 도시화로 인해 집값이 오르고 월세보다 한 번에 목돈을 맡기는 전세가 집주인에게도 유리한 방식으로 정착하게 됐습니다. 당시에는 은행 대출이 활성화되지 않았기 때문에 집주인들은 세입자의 전세금을 받아 이를 활용해 다른 부동산을 매입하거나 생활비로 사용할 수 있었스니다.2000년대 이후 금리가 낮아지고 부동산 가격이 급등하면서 전세보다 반전세나 월세가 증가하는 추세 입니다. 2020년 임대차 3법 시행 이후 집주인들이 전세를 월세로 전환하는 경향이 보다 강해졌지만 전세사기, 깡통 전세 등의 문제도 발생하면서 전세 제도 자체에 대한 논의가 계속 되고 있는 상황 입니다.이처럼 전세제도는 우리나라 특유의 경제, 금융, 부동산 환경과 맞물려 발전한 제도로 해외에서는 찾아보기 어려운 독특한 주거 방식이라고 볼 수 있습니다.
전기기사·기능사
Q. 에너지 효율 등급은 어떻게 계산을 하는건가요?
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.에너지 소비 효율 등급은 제품의 에너지 소비량을 측정하고 이를 기준으로 등급을 부여하는 제도 입니다. 한국에서는 산업통상자원부와 한국에너지공단이 관리하며, 제품 별로 세부적인 계산 방식이 다르나 일반적인 전자제품의 경우 아래 공식을 토대로 계산이 됩니다. ** 효율지수 = (기준소비전력/실제소비전력) * 100효율지수가 높을 수록 에너지 절약형 제품으로 판단을 합니다.최근에는 환경 보호 및 탄소 배출 절감을 위해 점점 더 엄격한 기준을 적용하고 있으며,한국에너지공단 효율관리제도 홈페이지에서 제품 모델별 소비전력 검색이 가능 하다고 합니다.