안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 월세 금액은 어떻게 측정 하는 것이 좋을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.월세의 경우 전세가 처럼 일정 비율로 정해지기 보다는 금리 수준과 시장 수요 등을 고려하여 책정이 된다고 보시면 됩니다.만약 매매가를 기준으로 한다면 월세는 임대 수익률을 고려하여 책정이 되며,월세 수익률(연 수익률) = (월세 12개월) / 매매가 100.. 이렇게 계산을 할 수 있습니다.일반적으로 연 수익률 3~6% 수준에서 결정이 되고 있으며 임대 수익률이 높은 지역 일수록 월세가 높고, 낮은 지역일수록 저렴한 월세 가능 합니다.전세에서 월세로 전환 시에는 연 5~6% 의 전환률을 적용한다고 보시면 되나,이는 지역 및 시장 상황에 따라 차이가 클 수 있습니다.
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Q. 우리나라 부동산 경제에 대하여 어떻게 생각하십니까??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 우리나라 부동산 시장은 여러 경제적, 사회적 요인에 의해 불확실성이 커진 상황 입니다. 부동산 시장이 앞으로 어떻게 전개될지는 다양한 요소에 의해 결정이 될 수 밖에 없는데요... 아무래도 현재는 정치적 상황이 빨리 해결이 되어야 어느 정도 방향성이 정해지지 않을까 싶습니다.추가적으로 현재 금리 인상과 대출 규제 강화에 따른 주택 구매 수요가 현저히 위축되어 있는 상황이라 이에 대한 정책적인 변화가 필요한 상황 입니다. 그 외에도 고용불안정성, 소득 증가율 저조, 경제 성잘률 둔화 등의 국내 변수 뿐만 아니라,미국의 금리 정책, 중국 경제의 불안정성 등의 글로벌 경제 요인도 무시 못할 상황이라 생각이 되어 집니다.무엇보다 중요한 건 현재 정치적 상황이 빨리 안정이 되어야 불안한 시장 상황도 어느 정도 정리가 되지 않을까 싶고, 장기적으로는 인구 구조 변화에 대한 도시 개발이 큰 영향을 미칠 것으로 예상이 됩니다. 지금은 뭔가 섣부른 판단을 하기 보다는 시장 상황을 계속해서 살펴봐야 할 시기라 생각이 됩니다.
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Q. 부동산 시장에서 나오는 풍선효과는 뭔가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.풍선효과는 부동산 시장 뿐만 아니라 다양한 분야에서 나타날 수 있는 현상 입니다. 부동산 시장에서의 풍선효과는 어떤 지역에 대한 규제가 강화되거나 완화되었을 때 규제가 영향을 미친 지역 외의 다른 지역으로 가격이나 수요가 집중되는 현상을 의미합니다. 이 효과는 마치 풍선에 바람을 넣으면 어느 한 부분이 부풀어 오르고 다른 부분은 눌러지는 것처럼, 규제를 강화하면 다른 지역으로 수요가 몰리거나 규제를 완화하면 새로운 지역의 가격 상승을 유발할 수 있습니다.예를 들어 분양가 상한제와 같은 규제가 시행되면 특정 지역에서 청약 경쟁이 치열해져 가격이 상승하지만, 그 인근 지역으로 투자자들이 관심을 돌리면서 가격 상승을 유도할 수 있습니다.부동산 시장에서 풍선효과는 규제와 규제 완화가 특정 지역에 영향을 미치면서 그 외의 지역에 간접적인 가격 상승을 유도하는 현상 입니다. 이는 시장의 균형을 흐트러뜨릴 수 있기 때문에 정책 입안자들이 주의 깊게 살펴봐야 할 부분 중에 하나 입니다.
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Q. 전세 계약중에 다른 곳에 월세를 들어가도 되나요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 전세로 거주중인 아파트를 나와서 새로운 곳으로 이사한다고 해도 전세집 주인의 경우 피해가 거의 없다라고 보시면 될 것 같습니다.다만 세입자의 입장에서 월세로 구한 집에 전입신고를 하게 된다면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있는 부분이 있으니 이러한 부분에 대해서는 고민을 좀 해보셔야 할 것 같습니다.새로운 집으로 전입신고를 하지 않게 될 경우 월세 계약에 따른 연말 정산 등 세금혜택을 받을 수 없고, 각종 고지서들이 기존 집으로 발송되어 이부분을 확인하기 어렵다는 단점도 있기는 합니다.월세를 구하시는 것보다 기숙사에서 생활을 하시면서 기존 주소지를 그대로 유지하는게 여러모로 봤을 때는 큰 걱정없이 생활을 할 수 있을 것으로 생각이 됩니다.
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Q. 아파트에서 살면 어떤점이 나쁜가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아무래도 아파트의 가장 큰 단점 중에 하나는 층간 소음이 아닐까 하네요. 방음이 안되는 아파트라고 한다면 이러한 스트레스는 더 커질 수 있습니다. 또한 단독주택과는 달리 개인적인 공간(마당, 정원, 창고 등)을 꾸미기가 어렵고 확장 공사나 구조 변경이 어렵다는 단점도 있습니다. 대부분 발코니 확정정도가 가능 하다고 보시면 됩니다.또한 공동주택으로 인해서 매달 내야하는 관리비, 주차장 부족 등의 문제가 있을 수 있습니다.우리나라에서는 이제 아파트가 표준 주거 형태 이기는 하지만,일부 답답함을 느끼는 분들의 경우 시외로 나가 전원주택을 짓고 사시는 분들도 있습니다.
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Q. 가족간 분양권 명의변경 매도vs증여
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.매매방식의 경우 양도소득세가 부과가 될텐데요... 분양권의 경우 보유기간에 따라 1년 미만 보유시 70%, 1년 이상 보유시 60%의 세율이 적용이 되고 여기에 지방세까지 붙으면 1년 미만 보유할 경우 77%까지 세금이 적용이 됩니다. 기본공제 250만원 제외한 양도차익의 70%를 세금으로 납주해야 하므로 부담이 클 수 밖에 없습니다. 그리고 부모님도 취득세를 내햐 합니다.증여의 경우에도 분양권 가격이 4억 9,400만원이라 과세 대상이 클 것으로 예상이 되기는 합니다.세금과 관련된 내용에 대해서는 세무사의 도움의 받아 명확하게 계산을 하는것이 보다 더 효과적일 수 있으니,세무사를 통해 실제 발생이 예상되는 세금을 비교하여 절세 방안을 찾아 보는 것이 좋을 듯 합니다.
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Q. 재개발단지로 선정된 곳에서 갑자기 문화재가 대거 발굴되면 어떻게 해결하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.먄약 공사 도중 문화재가 나오게 되면, 일단 발굴 조사가 진행이 되게 됩니다.지표 조사 > 시굴 조사 > 정밀 발굴 조사 순으로 진행이 되고 조사 결과에 따라 개발이 허가될 수도 중단될 수도 있습니다. 만약 국가가 중요하다고 판단하면 해당 지역을 문화재 보호구역으로 지정을 할 수도 있으며 이렇게 되면 재개발이 전면 불가능해지거나 제한적인 재발만 가능하게 됩니다. 문화재가 발견되어 개발이 불가능해지면 토지 소유자는 국가 또는 지방자치단체로부터 보상을 받을 가능성이 있습니다. 해당 부지가 문화재 보호구역으로 지정되면 문화재청 또는 지방자치단체가 해당 토지를 매입할 수 있으며 이 경우 감정평가를 통해 토지 보상금이 지급이 됩니다. 보상 기준은 인근 시세를 반영하되, 개발이 막혔을 경우 감가될 수도 있습니다.재산권을 제한받는 대신 손실보상 청구가 가능하며 보상 방식은 현금 보상, 대체 토지 제공 등으로 이루어질 수도 있습니다.경주 같은 지역의 경우 개발 전에 철저한 사전조사가 필요하며 예상치 못한 문화재 발굴로 가업이 중단될 리스크가 크기 때문에 신중한 접근이 필요할 것으로 생각이 되네요.
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Q. 상가 월세 낼 여력 없애면 어떻게 되나요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.상가건물 임대차보호법 및 계약서 조항에 따라서 일정기간 월세가 연체되면 임대인은 계약을 해지할 수가 있습니다. 그리고 계약 해지 후에도 세입자가 나가지 않으면 명도소송을 제기할 수도 있구요. 법원에서 강제집행 결정이 내려지면 집행관이 나와서 퇴거 조치를 하게 됩니다.그리고 임대인은 연체된 월세뿐만 아니라 계약서상 정해진 위약금 및 지연이자를 청구할 수도 있습니다. 만약 보증금이 있다면 연체된 월세 만큼 보증금에서 차감할 수 있고, 연체 금액이 보증금을 초과한다면 추가로 지불해야 할 수도 있습니다. 최악의 경우 강제집행 후에도 추가적인 금액을 변제해야 하는 경우도 있을 수 있습니다.임대인이 지급명령 신청이나 소송을 진행하면 법적으로 채무불이행 기록이 남을 수 있고 강제집행까지 가게되면 신용등급 하락, 카드 사용 제한, 대출 어려움 등의 문제가 발생하게 됩니다.가능하면 임대인과 세입자가 협의하여 조기 퇴거 또는 감액을 요청하는 것이 최선의 해결책이며,소소으로 가면 신용문제 및 강제집행 위험이 있으므로 미리 협상을 하는 것이 중요 합니다.
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Q. 집 거래시 왜 주인이 따로 있다는 말이 나오게 된건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문을 하신 의도와 맞는 답변인지는 모르겠는데요..ㅎㅎ집의 주인이 따로 있다라고 하는 말은 결국 해당 부동산을 사게 될 사람은 정해져 있다라는 의미로 이야기 하신게 맞을까요?이러한 말들이 나오게 되는건...집을 팔려고 내놓아도 쉽게 거래가 되지 않는데... 갑자기 어떤 특정인이 나타나면 갑자기 거래가 성사되는 경우가 있습니다. 마치 이 집을 사기로 정해진 사람이 따로 있는 것처럼 말이죠..그래서 이러한 경험에서 비롯되어 나오게 된 말이 아닐까 싶습니다.그리고 법적으로 보면 법적 소유권과 별개로 실질적인 점유를 하고 있는 사람이 있어서 그런 말이 나올 수도 있다라고 생각이 되네요.ㅎㅎ 집주인이 있기는 하지만 실제 사용하고 관리하고 있는 사람이 별도로 있는 것이죠.
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Q. 부동산 계약 일정 관련 문의 건 입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.계약 후 등기, 대출 실행, 이사 준비 등 일정을 고려하면 최소 4월~5월 중순경까지는 게약을 하는것이 좋을 듯 합니다. 기존 주택 매도 잔금일과 새로운 집으로 입주일을 맞추려면 빠르게 계약을 진행하고 새로운 집의 잔금 일정 등오 매도인 분과 해당 일정에 맞춰서 잘 조율해 두시는 것도 필요할 것으로 보입니다. 만약 계약이 늦어질게 될 경우 기존 주택 매도일과 새로운 집으로 이사 일정이 맞출 수도 있으며 이 경우 단기로 거주 가능한 곳들에 대해서도 미리 알아보시는 게 좋을 듯 합니다.아무리 늦어도 5월 중순까지는 새로운 집의 계약을 하고 중도금, 잔금 지급일정 등에 대해서도 협의를 해두시기 바랍니다.