안녕하세요 정미숙 공인중개사입니다.
부동산
Q. 매매를 하고 부동산 등기를 안하면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 정미숙 공인중개사입니다.민법 제186조는 부동산물권변동의 효력에관해 '부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.' 고 규정하여 등기를 하지 않을 경우에는 소유권 취득의 효력이 발생하지 않습니다.그리고, 소유권이전이 안되면 재산세, 종부세 등의 세금이 매도자에게 부과되기 때문에 서로 협의되지 않으면, 소유권이전등기소송 청구 관련 비용까지 부담할 수 있습니다.
부동산
Q. 청량리역 근처의 전망은 어떤가요?
안녕하세요. 정미숙 공인중개사입니다.청량리는 교통의 요지로종로, 잠실, 강남의 접근성이 좋으며,기차역과 GTX 등으로 지방과 수도권으로의 이동 또한 용이하며,고대, 경희대, 외대 등의 인서울 유명한 대학이 가까워서 젊은이들의 수요는 많을 것으로 예상됩니다. 하지만, 최근 과도한 오피스텔 건축 및 용적률로 닭장 같다는 말을 듣고 있으며,인근에 고가 분양가로 인해 미분양 오피스텔이 많으며,분양가 대비 마이너스피 물건도 거래되고 있으니주변 환경과 시세등을 잘 고려해서 거래하시는 것을 추천드립니다.
부동산
Q. 재건축은 시기가 정해져 있는건가요?
안녕하세요. 정미숙 공인중개사입니다.재개발은 기존의 주거 환경이 낙후된 지역을 정리할 때,주택을 비롯해 도로와 상하수도와 같은 기반 시설을 새로 구성하는 것이며,정부 주도로 행정구역 단위로 이루어지며,재건축은 노후화된 아파트를 다시 건축하는 것으로 기존 아파트 입주민이나민자사업 주도로 규모가 작습니다.아파트 재건축/재개발 절차는 다음과 같습니다.I. 기본계획 수립2. 안전진단(재개발은 진단X)3. 정비구역지정4. 시공사 선정5. 조합설립 인가6. 추진위원회 구성7. 사업시행인가8. 관리처분인가9. 철거,이주, 착공10. 일반분양승인이중에서 가장 중요한 것이 안전진단 단계이며, '도시 및 주거환경 정비법 시행령 제2조'에해당 준공된 후에 20년 이상 30년 이하의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물은 안전진단을 할수 있습니다* 안전진단 조건1. 토지소유자의10분의1 이상 동의 필요2. 준공된 후 20년 이상의 기간이 지난 건축물3. 준공일 기준 40년까지 사용하기 위하여 보수, 보강에 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을건설하는데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물안전진단 평가등급은 결과. D등급: 조건부 재건축. E등급: 재건축D등급 이상 되면 재건축이 가능한데,해당 등급을 받기가 쉽지 않아 1991년도에 입주한 1시 신도시 분당조차 재건축 진행이 더딘 상황입니다. 그래서, 현재 1기 신도시 특별법이 발의되고 있습니다.
부동산
Q. 시골에 땅을 구입하려고 고민중입니다 잘하는 결정일까요?
안녕하세요. 정미숙 공인중개사입니다.문의하시는 분의 성별, 은퇴 여부, 보유 질환, 차량 소유, 생활 패턴에 따라답변 내용이 달라질 수 있습니다. 주기적으로 병원을 가셔야 하거나,보유 차량이 없는 상태이시면 인적이 드문 농촌 생활은 힘드실 것 같습니다. 아파트나 옥상에서도 텃밭 가꾸기는 가능하시고주말농장 임대 등을 통해서 농사일이 적성에 맞으신지 먼저 확인해 보시는 것이 좋으실 듯 합니다. 만약, 밭에 농작물을 심게 되면 수확시기 도래 시 불필요하게 많이 수확되는 야채 등으로처치곤란한 경우가 많습니다.삭막한 도시 생활이 싫으시더라도, 인적이 없어 무서울 정도의 농촌 생활은 치안, 음식 배달, 병원 진료, 편의점 방문 등의 제약이 많을 듯 하여 도시 인근의 병원과 마트가 10~30분 이내 거리에 있는전원주택이나 타운하우스 분양을 추천드립니다.
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Q. 주택청약처축 부부가 둘다 넣어야하나요?
안녕하세요. 정미숙 공인중개사입니다.청약 저축은 두분 다 가지고 계신게 좋습니다.무주택 세대주만 청약 가능한것도 있지만, 무주택 세대 구성원도 청약 가능한게 있는 경우도 있으니아내분 통장도 사용할수도 있으니 유지하시는 것이 좋다고 봅니다.예치금을 충족 후 최저 금액으로 통장을 유지하세요.
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Q. 부동산. 토지(임야). 매매시 사기유형이나 예방법이 알고싶습니다
안녕하세요. 정미숙 공인중개사입니다.부동산 사기를 당하지 않으실려면,거래 물건의 등기부등본을 열람하셔서거래 당사자가 실소유주가 맞는지,담보 설정 내역과 금액이 거래금액과 비교하여 이익인지 확인이 필요합니다. 지분 설정된 물건으로 매매거래가 어려운 경우인지도 꼼꼼하게 보셔야 합니다.그리고, 거래 전에는 실제 현장을 찾아서 도로 유무, 토지의 경우 묘지 수량, 실제 개발 계획 및 진척 사항등을 확인하시기 바랍니다.그리고, 부동산 거래를 담당하는 공인중개사의 자격증, 보증보험 여부 등을 확인하셔야 하며,거래시에는 항상 녹취를 하시고,계약서 작성 시 최대한 구체적으로 조건등을 명시하여야 부동산 사기에 대처하실 수 있습니다.
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Q. 집주인이 보증금을 안돌려주면 어떻게 하나요?
안녕하세요. 정미숙 공인중개사입니다.임대인이 보증금을 돌려줄 수 업다고 한다면 일반적으로 다음 절차를 밟게 됩니다.1. 내용증명 발송(월세 만기 전 2~3개월 전 발송)2. 임차권 등기설정(월세 이후 일자)3. 보증금반환청구소송순으로 진행을 하게 되는 됩니다.기한 내 보증금을 지급하지 않으면법정이자 및 관련 비용에 대해서 별도 청구하겠다는 내용증명을 보내면 많이들 해결된다고 하니, 일단은 내용증명을 보내시기 바랍니다.그리고, 월세 만기일자일까지 보증금을 돌려받지 못하면 이사를 하지 마시고,임차권등기 설정을 하시고, 등기부등본에 등록 여부를 확인하시고 이사하셔야 합니다.원만한 해결을 하시기를 기원합니다.
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Q. 토지거래허가제란 무엇 인가요?
안녕하세요. 정미숙 공인중개사입니다.토지거래허가제는 1979년 처음 도입된 제도로땅 투기 억제를 위해 국토교통부장관, 시.도지사가 특정 지역을 거래규제지역으로 지정하여토지거래허가구역 내의 토지를 거래하기 위해서는 시장이나 군수, 구청장의 허가를 받아야 합니다. 원래 취지는 신도시 개발 시개발제한구역으로 있는 토지의 과도한 가격 상승, 즉 투기세력를 막는 것이였으나,최근에는 서울 강남 일대의 집값 상승을 견제하는 역할을 하고 있습니다. (2년간 실거주 조건 등)거래하시고자 하는 지역의 허가구역의 지정, 해제가 부동산 여건에 따라 변동될 수 있으니,각 광역단체의 공고문을 보는 것이 가장 확실합니다.
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Q. 지역별 청약 양극화가 나타나는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 정미숙 공인중개사입니다.수요와 공급의 원칙에 따라교육, 취업, 의료, 문화시설의 접근성이 좋은 서울, 경기 지역의 아파트, 주택을 사고자 하는 사람이 많은 반면에지방은 그러한 수요(구매자)가 없으니 청약 미달사태가 발생하기도 합니다.
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Q. 아파트를 매도후 매도신고가 의무인가요?
안녕하세요. 공인중개사 정미숙입니다.소득세법에 따라 신고하셔야 하며, 기한 후 신고 기간에 따라 가산세가 부과될 수 있습니다.국세청 홈택스[손택스]를 이용하시면 쉽게 양도소득세 신고를 하실 수 있습니다.부동산중개수수료, 샷시/욕실 교체 비용의 증빙자료를 첨부하셔서 세금절감을 하실 수 있습니다.아래의 양도소득세 관련 내용 참고하시기 바랍니다. 예정신고란?주택이나 아파트 매매후 양도일에 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서 또는 홈택스, 손택스로 신고 납부를 해야되는데 이를 예정신고라고 한다. 1년간 부동산 거래가 1건일때는 예정신고만 하면 된다.확정신고란?한 해에 부동산 거래 매매 건수(양도 건수)가 2번이상일 경우 다음 년도 5월 중에 주소지 관할 세부서 또는 홈택스, 손택스로 신고할때 확정신고를 해야된다.소득세법 제110조 【양도소득과세표준 확정신고】 ① 해당 과세기간의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득 과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지[제105조제1항제1호 단서에 해당하는 경우에는 토지거래계약에 관한 허가일(토지거래계약허가를 받기 전에 허가구역의 지정이 해제된 경우에는 그 해제일을 말한다)이 속하는 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지] 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. ② 제1항은 해당 과세기간의 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 경우에도 적용한다.