안녕하세요 정미숙 공인중개사입니다.
부동산
Q. 경매와 공매의 차이점과 장단점이 궁금합니다.
안녕하세요.경매는 부동산을 매입하기 위해서 금융권, 개인 등에게 돈을 빌린 채무자에게 근저당을 설정하며, 납기 내 돈을 갚지 못하는 경우에 경매 신청을 할 수 있으며 법원에서 판결문을 받아 강제집행을 하게 됩니다.공매는 체납을 하였을 경우에 소유한 재산(자동차, 주식 등 포함)을 압류하고 한국자산관리공사에 위탁을 하여 압류한 재산을 공매로 처분하는 것이라고 할수가 있습니다.유찰되는 경우는 경매는 20~30% 정도 가격을 낮추어 진행, 공매는 10%씩 낮추어 진행을 하게 됩니다.경매는 법원에서 공매는 온비드라는 사이트에서 입찰을 하여 입찰자 입장에서는 편하며 진행이 빠르다고 합니다 하지만, 경매든 공매든 권리분석을 잘못하면 오히려 시세보다 비싸게 매입할 수 있으니 주의하셔야 합니다.
부동산
Q. 올해 하반기 대규모 역전세 발생시 부동산 시장에 어떤 영향이 있을까요?
안녕하세요. 정미숙 공인중개사입니다.부동산 경기가 하락하여 전세가격보다 매매가격이 떨어질 경우를 역전세라고 합니다.그렇게되면 집주인은 다음 세입자를 쉽게 구하지 못해,보증금 반환 소송이 많아질 것이며,부동산가치 하락으로 인해 채권 우선순위가 낮은 세입자의 경우,전세금을 전액 보상받지 못할 수 있습니다.그리고, 일명 갭 투자로 차익을 남기면서 돌려 막기했던 집주인들의 상환 능력이 부족하게 되면,깡통 전세사기를 당하는 세입자가 많아질 것으로 우려됩니다.
부동산
Q. 일반주거지역과 전용주거지역의 차이는 무엇인가요?
안녕하세요. 정미숙 공인중개사입니다.일반주거지역은 전용주거지역에 비해 토지 활용도가 높고 편리한 성격을 띠는 주거지역입니다. 상업시설의 많아 거주민들의 생활 편의성이 높다는 특징이 있습니다.이러한 일반주거지역은 다시 1종, 2종, 3종으로 구분되어집니다.- 1종 일반주거지역 . 용적률 : 100% ~ 200% . 건폐율 : 60%이하 . 4층 이하의 단독주택과 다세대 주택과 1종 근린생활- 2종 일반주거지역 . 용적률 : 150% ~250% . 건폐율 : 60%이하 . 단독주택이나 중, 소형 아파트와 같은 공동주택- 3종 일반주거지역 . 용적률 : 200% ~ 300% . 건폐율 : 50%이하 . 중간이상부터 고층아파트까지 건축 가능그리고, 전용주거지역은 일반주거지역에 비해 조용한 성격을 띠는 주거지역입니다.상업시설들이 일부 제한된다는 특징이 있습니다.- 1종 전용주거지역 . 용적률 : 50% ~ 100% · 건폐율 : 50%이하 . 단독주택 중심- 2종 전용주거지역 . 용적률 :100% ~ 150% · 건페율 : 50%이하 . 공동주택 중심토지이음 사이트에서 해당 지번을 입력하시면자세한 정보 확인이 가능하시니 참고하세요.http://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp
부동산
Q. 부동산의 공시지가는 어떤걸 기준으로 정해지나요?
안녕하세요. 정미숙 공인중개사입니다.공시지가는 1차적으로 표준지 공시지가를 국토교통부가 매년 1월 1일을 기준으로 평가하여 공시하는 표준지의 단위면적(m2)당 가격을 말하며,개별공시지가는 대표성을 지닌 전국의 45만 필지의 표준지를 대상으로감정평가기관이 산정한 땅값으로 이를 기준으로 비교표에 의해 산출하는 땅값을 개별공시지가라 부릅니다. 아래 비교표를 참고하세요.
부동산
Q. 부모님께 주택을 넘기려고 하는데 매매가 나은지 양도가 나은지 궁금합니다.
안녕하세요. 자식이 부모에게 증여 시, 5천만원 공제 후에 증여세율을 계산한 것과매매로 인한 양도소득세를 비고하셔서 선택하시면 되실 것 같습니다. 향후 부모님으로부터 상속이 이루어지면 상속세 또한 엄청나고다시 취등록세를 납부하셔야 하실텐데요.증여세, 상속세, 취등록세 등을 잘 고려하셔서 현명한 매매하시길 바랍니다.* 증여세 과세표준
부동산
Q. 부동산에서 말하는 역전세가 무슨 뜻인가여?
안녕하세요. 말 그대로 해석하면 전세가 역전되었다는 뜻으로 전세가가 집값보다 높아진 것을 의미합니다.보통의 경우라면, 전세가가 매매가보다 낯은 것이 당연하지만 ,부동산시장 침체기에는 주택의 가격이 하락하면서 매매가가 전세가보다 낮아지는 일이 발생합니다. 역전세가 일어나게 되면 기존의 임대차계약을 맺은 임차인이 만기가 도래하였을 때 이전 가격에 새로운 임차인을 구하지 못해서 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 가능성이 많아져 최근 전세보증금 반환소송이 많아지고 있는 상황입니다.
부동산
Q. 명의 빌려 사업장 운영 가능할까?
안녕하세요.사업자가 되시면 의료보험 수가가 달라져 의료보험이 과다하게 청구될 수 있으며, 소득세 신고/납부, 폐업 시 절차 등이 생각보다 많이 복잡합니다.지인이 본인 사업이 잘되어 질문자분에게 사업을 권고하는 것이라면,관련 정보를 충분히 파악하고 사업을 시작하셔야 할 것이며,지인이 명의를 질문자 분의 것으로 하고,직접 운영하신다면 속칭 바지사장을 세우는 것으로 나중에 법률적 책임도 부담하셔야 하는 안 좋은 상황도 될 수 있으니 거부하시는 것을 추천드립니다.
부동산
Q. 보금자리론 4.35 에서 카뱅 3.8로 갈아타는것이???
안녕하세요. 3억의 5년간 이자율을 비교하면,연 이자 4.35%와 3.78%의 차이금액은8,550,000원 (855만원)입니다. 기존 대출 상품의 중도상환수수료, 신규 대출 수수료 등과 비교하셔서 금전적으로 이득인 금융사로 하시면 되실 것 같습니다.
부동산
Q. 최근 인천 미추홀 전세사기로 인한 피해가
안녕하세요.인천 미추홀 전세 사기는 선순위 채권이 있는 상황에서 세입자가 들어오고,부동산 경기 하락으로 부동산 매매가가 전세가 보다 낮아진‘후순위, 깡통 전세사기’에 해당하는 경우라서, 당장은 경매 유예를 해서 입주자들을 보호하였지만선순위 채권자의 권리 침해로 해당 대출을 취급한 곳이 대부분 새마을금고 등 제2금융권으로채권을 회수하지 못하면 금융기관의 부실로 예금주 또한 피해를 입는 구조입니다.정부가 대신 매입하여도 선수위 채권자 및 체납 세금에 우선순위가 있어세입자들은 거의 받을 돈이 없어서 정부의 대책 수립이 쉽지 않은 상황입니다.만약, 금융회사가 경매를 통해 선순위 담보권을 행사하면, 후순위 채권자인 세입자는 전세보증금의 상당 부분을 돌려받지 못하고집을 비워줘야 할 것으로 예상됩니다.
부동산
Q. 전세계약을 할때 부동산 사기안당하기 위해 체크해야할사항이 머가있을까요?
안녕하세요.전세 사기를 당하지 않으실려면, 거래 물건의 등기부등본을 열람하셔서거래 당사자가 실소유주가 맞는지, 담보 설정 내역, 우선순위 등을 잘 살펴보시고,전세금액과 비교하여 경매 시에도 전세금 반환이 가능한 부동산 물건인지 확인이 필요합니다. 그리고, 공인중개사의 자격 보유 유무, 보증보험 가입 여부 등을 꼭 확인하시고,전세보증금 반환 보증을 가입하셔서 문제 발생 시 보상을 받을 수 있도록 준비하시기를 권고드립니다.( 수도권 7억, 그외 5억 한도내 보상 가능)마지막으로, 국토교통부 전세계약 체크리스트 확인하셔서 안전한 부동산 거래하세요.