경제
빌라와 오피스텔 전세 계약 시 전세사기 예방을 위해 등기부나 시세, 보증보험을 어떻게 확인해야 하나요?
안녕하세요.
겉보기엔 괜찮아도 근저당과 갭투자 위험이 숨어 있을 수 있습니다.
실제fh 체크 순서와 주의해야 할 신호들에는 무엇이 있을까요?
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
1. 등기부등본 확인 (갑구, 을구)
2. KB실거래 확인, 전세가율 확인
이 정도만 하셔도 사기 당할 염려는 하지 않으셔도 되겠습니다.
보증보험 가능 물건만 계약한다면 큰 걱정은 없을 것입니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
부동산 관련 지식이 없는 사람이 등기부등본을 보아도 권리분석을 할줄 모르면 결과적으로 봐도 모르는 상황이므로 스스로가 경험이 없는 경우 중개사를 통해서 거래를 하시는게 가장 안전한 방법이 될수 있습니다. 그리고 보증보험 가입도 중개사를 통한 거래시에 가입이 가능하기에 기본적으로 직거래등을 피하고 반드시 중개사를 통해 계약을 진행하시기 바랍니다.
그리고 등기부에서는 근저당이나 권리상 위험요소는 모두 확인이 가능하며, 스스로 확인하실 부분은 오피스텔이나 빌라는 시세가 부정확하기 떄문에 현재 보증금이 현 주택가격 대비 비중 즉 전세가율이 안전한지를 살피셔야 합니다. 그러기 위해서는 정확한 매물의 시세를 다양한 경로를 통해 확인해보시는게 필요합니다. 그리고 계약시에는 특약등으로 보증보험 가입에 대한 특약을 넣어두시는게 안전합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
등기부등본 을구의 근저당 대출을 확인하고 대출과 내 보증금의 합계가 집값의 70%를 넘으면 계약하지 마세요. 집주인이 세금을 체납 중인지 반드시 국세, 지방세 완납증명을 확인해야 합니다. 경매시 이 세금이 내 보증금보다 우선 변제가 됩니다. 빌라는 공시가격의 126%가 보증보험 가입 기준이니 전세가가 이보다 높으면 위험하고 인근 부동산 3곳 이상을 방문해서 실제 매매가와 전세가를 비교하셔야 합니다. 안정장치로 HUG 안심전세 앱에서 가입 가능 여부를 먼저 조회하시고 보증보험 가입 거절시 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다는 특약 문구를 반드시 넣으세요. 신축 빌라인데 전세가가 매매가와 비슷하거나 이사 비용을 현금으로 준다는 제안은 100% 사기인점도 명심하세요 감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 전세사기에 안 당하기 위해서는 등기부등본을 통해서 선순위 근저당권이 없는 것을 반드시 확인을 하는 것이 좋고
다음으로 임대인의 체납 현황 조회, 그리고 잔금일자에 등기부등본을 조회를 해서 계약 이후 잔금일 사이 권리변동이 있을 경우 계약 해지 및 손해배상 청구등의 특약을 사용해서 방어하는 방법등이 있을 수 있습니다.
그리고 확정일자 + 전입신고를 반드시 하시고 보증보험 가입을 하시면 안전하게 보증금을 지킬 수 있다고 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
그집의 공시가격에 126%을 곱해서 나온금액이 전세가인지 확인을 먼저 해야 합니다
그래야 대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다
그러면 전세가가 높지않고 적당한 가격입니다
집을 보고 맘에들면 등기부등본,건축물대장,본인확인을 해서 계약을 하시면 됩니다
잔금치르고 전입신고,확정일자,전세보증보험까지 들어놓으면 그래도 안심할수 있습니다
안녕하세요.
겉보기엔 괜찮아도 근저당과 갭투자 위험이 숨어 있을 수 있습니다.
실제fh 체크 순서와 주의해야 할 신호들에는 무엇이 있을까요?
==> 가장 중요한 것은 보증금 보호에 문제가 없는지를 확인해야 하는 것이 우선입니다
1. 보증금이 매매대금 대비 적절한지를 파악하시는 것이 우선입니다.
2. 모든 거래금액은 소유자 계좌로 입금상태를확인
3. 세금 체납여부 등을 확인하시는 것이 중요합니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
등기부등본에서 근저당, 선순위 채권, 소유자 일치 여부를 확인합니다. 시세 대비 보증금 비율이 과도하면 위험 신호입니다. 전세보증보험 가입 가능 여부를 반드시 사전 확인합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
가장 중요한것은 전세가가 매매가보다 높거나 비슷한지 확인해야 합니다. 매매가의 70~80% 이내여야만 안전하고 80%가 넘으면 집을 팔아도 보증금을 못 돌려받는 깡통전세 입니다. 안심전세 App 을 통해서 국토부에서 제공하는 빌라의 시세와 집주인의 과거 이력을 한눈에 볼수 있고 KB부동산/랜드북을 통해 인근 유사 건물의 최근 실거래와 추정 시세를 비교하세요. 등기부등복 확인하는 방법은 계약전, 중도금, 잔금날까지 총 3번 확인을 하시고 갑구에 소유주와 계약자가 일치하는지 가압류나 식탄이라는 단어가 있는지 확인하시고 을구에 근저당권 융자를 확인해서 내 보증금과 근저당 채권최고액이 집 시세를 70%를 넘는지 확인해야 합니다. 그리고 저는 보증보험 가입할 수 없는 집은 아예 계약하지 않는 방법도 추천드립니다. 가입 기준은 전세가율 90%이하여야 하고 공시가격의 140%를 주택가격으로 산정하며 중개인이 보증보험은 나중에 가입하면 된다거나 지원금을 줄테니 보험 없이 계약하고자 유혹한다면 100% 위험합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 등기부등본 확인
계약 전, 중도금 지급 전, 잔금 지급 직후까지 최소 세 번은 꼭 등기부등본을 열람하세요.
* 갑구에서는 소유주가 누구인지 확인하고, 신분증과 일치하는지 대조해야 합니다. 만약 가압류, 가등기, 경매개시 결정 등이 적혀 있다면 그 집은 피하는 게 좋습니다.
* 을구에서는 근저당권(융자) 설정 여부를 꼭 체크해야 합니다. 근저당권과 내 전세금을 더한 금액이 집값의 70~80%를 넘는다면, '깡통전세' 위험 신호니 주의하세요.
* 이런 점에 유의해야 합니다: 소유주가 자주 바뀌었거나, 신탁회사 명의로 소유권이 넘어간 경우(신탁등기)엔 한 번 더 신중하게 살펴보세요.
2. 정확한 시세 파악
빌라의 경우 정확한 시세가 없어 이 점을 악용하는 일이 많습니다.
* 국토부 실거래가 공개시스템에서 주변 비슷한 매물의 실제 거래가를 확인하세요.
* 부동산공시가격알리미 사이트에서 공시가격도 확인할 수 있습니다. 일반적으로 공시가격의 140~150% 선까지가 적정 매매가의 상한선으로 여겨집니다.
* 최소 3군데 이상의 인근 부동산을 직접 찾아가 실제 매매가와 전세가를 꼭 물어보세요.
3. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인 (필수!)
HUG나 SGI 같은 전세보증보험이 가입 가능한 매물인지 계약 전 반드시 확인해야 합니다.
* 만약 보증보험 가입이 거절된다면 이미 위험 신호가 켜진 집일 수 있습니다.
* 혹시 모를 상황에 대비해, 계약서 특약란에 "만약 임대인 결격 사유로 전세보증보험 가입이 불가할 경우, 계약을 무효로 하고 계약금을 전액 반환한다"는 내용을 꼭 넣으세요.
■ 이런 집은 반드시 피하세요
* 주변 시세 대비 전세가가 지나치게 높거나, 매매가와 전세가 차이가 거의 없는 집 (갭투자 위험)
* 임대인이 세금을 체납한 경우 (국세·지방세 완납 증명서 제출을 꼭 요구하세요)
* 신축 빌라면서 이사 비용이나 현금을 지원해주겠다고 유혹할 때
* 집주인 변경이 계약 직후 예정되어 있다고 할 때