HUG 신혼부부 버팀목 전세대출 이사 문의 (보증금 감액, 목적물 변경 및 소득 재심사)

Question

안녕하세요, 26년 9월 24일 만기에 맞춰 이사를 준비 중인 부부입니다.

HUG 신혼부부 버팀목 전세대출을 이용 중인데, 이번에 이사 가는 집의 전세금이 더 낮아져서 절차와 금리 변동이 어떻게 되는지 궁금해 질문 남깁니다.

[현재 상황]

거주지: 경기도 하남시

현재 전세 보증금: 4억 원

대출 실행일: 2024년 9월 (신혼부부 버팀목)

대출 금액: 3억 원 (HUG 보증)

적용 금리: 2.5%

[이사 예정 상황]

이사 시기: 2026년 9월 말 (현재 집 만기일에 맞춰 이사)

이사 지역: 경기도 양주

예상 전세 보증금: 3억 ~ 3억 2천만 원 (사이즈는 81 전용)

부부 합산 소득: 세전 약 6,000만 원 (연봉 인상으로 조금 넘을 수도 있음)

전세금이 3.2억으로 낮아지면 대출 한도(80%)가 2.56억이 되어서 기존 3억 대출 중 일부를 상환해야 하는지요?
에 대해 몇 가지 여쭤봅니다.

질문 1. HUG 보증 목적물 변경 및 감액 승계 가능한가요?

HUG는 목적물 변경이 까다롭다고 들었습니다. 저처럼 기존 대출을 살리면서 4,400만 원 정도를 부분 상환(감액)하고 새집으로 목적물 변경을 하는 것이 한 번에 가능한가요? 아니면 무조건 3억 전액 상환 후 양주 집으로 2.56억을 신규 대출받아야 하나요?

질문 2. 소득 재심사 및 금리 변동 여부

목적물 변경(감액)으로 가든, 신규로 가든 소득 심사를 다시 하나요? 24년 대출 당시에는 2.5% 금리를 받았는데, 현재 제 연봉이 조금 올라 부부 합산 6,000만 원이 약간 넘을 것 같습니다. 이 경우 현재 기준 고시 금리(3.3% 등)로 금리가 완전히 바뀌게 되는 건지 궁금합니다.

질문 3. 상세 프로세스와 타임라인

26년 9월 25일이 이사 당일(기존 집 만기 = 새집 잔금일)이라면, 타임라인을 어떻게 잡아야 할까요?

언제쯤 양주 새집을 알아보고 계약해야 안전할까요?

은행 방문은 이사일 기준 언제쯤 가야 목적물 변경(또는 신규) 심사가 여유롭게 진행될까요?

이사 당일, 기존 집주인에게 보증금을 돌려받아 은행에 상환하고 새집으로 입금되는 구체적인 돈의 흐름도 알고 싶습니다.

실무를 잘 아시는 전문가분들의 상세한 답변 부탁드립니다! 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

보증금 감액을 동반한 HUG 목적물 변경은 이사 당일 대출 한도 초과분이 4400만원을 상환하는 조건으로 가능하며 전액 상환 후 신규 대출을 받는 절차 없이 기존 대출을 승계하여 진행할 수 있습니다. 목적물 변경 시 소득 재심사가 이루어지나 이는 기한 연장의 성격이 강해 현재의 고시금리가 아닌 대출 실행 당시의 금리 체계를 기준으로 조정되므로 금리 급등에 대한 부담은 상대적으로 적습니다. 이사 2개월 전 계약 후 1개월 전에는 은행에 방문하여 심사를 요청해야 하며 이사 당일 기존 집주인이 은행에 보증금을 반환하면 은행이 대출금을 회수하고 감액된 차액을 새 집주인에게 송금하는 방식으로 자금이 이동합니다. 양주 새집의 전용면적 85제곱미터 이하이고 융자가 없는 등 HUG 보증 요건을 충족해야 목적물 변경 승인이 가능하므로 계약 전 해당 매물의 등기부등본을 지참해서 거래 은행의 사전 상담을 받으시길 권장합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

기존대출을 유지하면서 보증금 차액인 4400만원을 상환하는 조건으로 목적물 변경이 가능하므로 전액 상환 후 신규 대출을 받을 필요는 없습니다. 이사 시점에 소득 재심사를 거치게 되며 부부 합산 소득 상승과 변동금리 주기에 따라 금리는 현재보다 높은 고시 금리로 인상될 수 있습니다. 이사 1~2개월 전부터 양주 새집을 알아보되 해당 매물이 HUG 보증 가입요건을 충족하는지 반드시 먼저 확인해야 하며 이사 당일 기존 집주인에게 받은 보증금으로 대출 감액분을 즉시 상환해야 새집으로의 담보 교체가 완료되므로 미리 은행과 협의하여 타임라인을 맞추어야 합니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 보증금이 4억에서 3.2억으로 줄어들면 말씀하신 것처럼 80% 기준으로 2.56억 수준이라 기존 3억 전액을 그대로 유지하기는 어렵고 차액 4,400만 원 정도를 먼저 줄여야 합니다.

일반적으로 감액 상황에서는 차액만큼 일부 상환 후 연장/ 변경하는 흐름이 많이 안내되고 새 집으로 옮기면서 기존 대출을 이어가는 목적물 변경도 가능한 사례가 있습니다.

다만 HUG 보증은 새 전세집으로 이사하거나 대출은행을 바꾸는 경우 보증이 신규로 발급되는 취지라서 내부 심사상 새보증서 재발급 절차를 거칠 수도 있습니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

이론적으로는 가능하지만, 실무에선 대부분 부분상환 + 목적물 변경 유지보다는 상환 후 신규 실행으로 처리되는 경우가 많습니다

그러니 잔금 2개월전에 미리 은행상담을 받으시기 바랍니다