건출물 용도에 궁금한점이 있습니다!

Question

제가 부산에서 서울로 이사하려고 방을 찾아보는데 주택용도가 아닌 집이 많더라구요. 근린생활시설, 업무시설, 교육연구시설 이런식으로요. 업무시설이나 교육연구시설은 전입신고가 안되는걸로 알고있는데 근린생활시설은 전입신고가 가능한 곳도있고 아닌곳도 있나요? 부동산에서는 된다고 말씀해주셧는데 만약 전입신고, 확정일자 내도 법적으로 보호받을 수 있나요? 그리고 대출이나 보증보험도 가입 가능한가요?

Answer 1

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

주택이 아닌 근린생활시설, 업무시설, 교육연구시설 같은 건물들이 꽤 많습니다.
언뜻 보면 그냥 원룸처럼 보여도 사실은 주거용으로 지어진 게 아니라서 주의가 필요합니다.

근린생활시설의 경우 전입신고가 가능한 경우도 있고, 안 되는 경우도 있습니다. 실제로 방처럼 구획이 나뉘어 있고 수도나 전기, 화장실 등이 갖춰져 있으면 주민센터에서 실거주 확인 후 전입신고를 받아주는 경우가 있긴 합니다.
법적으로는 주택이 아니기 때문에 거절당하는 경우도 충분히 생깁니다 그러나 하지만 종전에 전입을 받아 주었다면 가능한 경우가 대부분입니다
이것은 계약전에 확인이 가능합니다(행정복지센터)

전입신고와 확정일자를 받아두었고 주거용으로 사용한다면 주택임대차보호법은 적용됩니다
하지만 경매나 분쟁 상황이 생겼을 때 확실한 우선변제권을 주장하기는 어려울 수 있습니다

보증과 전세자금대출은 거의 불가능하다고 보면 됩니다.
오피스텔의 경우 제한적으로 가능하지만주택이 아닌 이상 은행에서 대출을 승인해주지 않습니다.

마찬가지로 전세보증금 반환보증보험도 가입 대상이 아닙니다.

즉, 보증금이 날아갈 위험이 있는데도 보험으로 막을 방법이 없습니다.

정리하면, 근린생활시설이나 업무시설 같은 곳에 들어가실 때는 금전상 이익보다도
본인이 필요한 부분을 충족시키는지 확인하여야 합니다

전입신고가 확실히 가능한지, 보증금이 클 경우 문제가 생겼을 때 보호받을 방법이 있는지 꼼꼼히 따져보셔야 합니다.
가능하면 주택 용도로 되어 있는 매물을 선택하는 게 가장 안전합니다

Answer 2

제가 부산에서 서울로 이사하려고 방을 찾아보는데 주택용도가 아닌 집이 많더라구요. 근린생활시설, 업무시설, 교육연구시설 이런식으로요. 업무시설이나 교육연구시설은 전입신고가 안되는걸로 알고있는데 근린생활시설은 전입신고가 가능한 곳도있고 아닌곳도 있나요? 부동산에서는 된다고 말씀해주셧는데 만약 전입신고, 확정일자 내도 법적으로 보호받을 수 있나요? 그리고 대출이나 보증보험도 가입 가능한가요?

===> 우선적으로 보증보험에 가입을 하기 위해서는 "건축물용도가 주거용(주택), 권리분석결과 보증금 회수에 문제가 없는 경우, 위반건축사항이 없을 시 가능합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

근린생활시설이라도 주택임대차보호법에 따른 적용이 가능하고 전입신고와 확정일자 부여에도 문제가 없습니다. 다만 원칙상 근린생활시설이라도 합법적인 주거용도로써 되어 있다면 전세대출과 보증보험 가입에는 문제가 되지 않으나, 불법적으로 주거용도로써 이용하는 경우(허가없이 개조를 통해 원룸이나 주거시설로 임대차)에는 전세보증보험과 전세대출 모두 불가할수 있습니다, 그러므로 일단 건축물대장등을 통해 임차하는 목적물의 용도를 확인하셔야하고 더불어 건축물대장상 위법건축물여부등은 계약전 반드시 확인을 하셔야 합니다

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

근린생활시설은 일반적으로 상가 등 비주택 용도지만 무단으로 주거용으로 사용하는 경우가 많이 있습니다. 일부 관할 동주민센터에서는 전입신고를 받아주기도 하나 법적으로 주택이 아니기에 보증금 보호는 불확실한 것이 사실입니다.

신중하게 결정하시길 바랍니다 .

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

비주택 건물(근생, 업무시설 등)은 전입신고가 가능하더라도, 임차인의 권리를 완전히 보호받기 어려울 수 있습니다

법적 보호가 확실한 주택 용도 건물에서 계약하는 것이 가장 안전합니다.

임대인이 임대사업자라 괜찮다는 말만 믿지 말고, 건축물대장과 관할 구청 확인은 필수입니다