[내용수정]건축 대체주택 선택 가능 여부 및 이주비 대출 이자 부담 완화 방안 문의
[이주비(사전)수요조사의 내용 일부 발췌]
선순위 대출(기존 대출)이 있는 경우(등기부등본 상 근저당 설정 내역) 선순위 대출 해제 후 이주비대출 실행 가능(HUG 1순위 설정)
법인 및 종교 단체인 경우 이주비 대출 불가
금융기관 대출 결격사유(과다대출자, 신용불량자 등)에 해당하는 조합원은 이주비 대출 불가
■ 이주비 수요조사
이주를 위해 필요한 ‘신청 예정 금액’을 아래에 기입
이주비 금리(미정, 추후 금융기관 협의에 따라 확정 예정)
가. 기본이주비 : CD 또는 COFIX + 5% 범위 내(HUG보증), 종전감정평가 40%한도(최고한도 6억원)
※ COFIX 신규(6개월) + 약 1.1% = 금리 약 3.73%(25/6/16 고시기준 2.63%)
※ 이자비용(조합대납예정) : 대출이자율에 따른 이자+이자후불에 따른 이자
※ 조합이 사업비 PF(HUG 보증)를 통해 대납 후, 신청인은 입주 시 원금 및 이자비용 등 조합에 상환
나. 사업촉진비 : CD 또는 COFIX + 8% 범위 내(시공자 지급보증 등)
※ 변동금리 5.5% ~ 7% 수준, 입찰마감 및 약정체결 시 확정
※ 추가 이주비 금리는 추후 금융기관 선정절차를 거쳐 확정 예정
※ 조합이 PF(시공사 신용공여, 원금+이자)를 통해 신청인에게 대여 후, 신청인은 입주 시 원금 및 이자비용 조합에 상환
※ 근저당설정, 금전소비대차계약서 작성 필요
※ 기준금리 변동에 따라 실제 부담이자는 증감 가능하며, 중도상환 불가
-(기본)이주비 한도는 수요조사 시점기준 1가구 1주택 소유자로서 현재 종전감정가액의 40% 한도이며, 향후 정부정책에 따라 변경될 수 있음
-현재의 정부정책 기준 1+1분양신청자, 다주택자는 대출이 불가함
-(기본)이주비 한도 내 이주 불가시, 00사업단 제시 사업촉진비 활용
-사업의 안정성과 채권 보전을 위해 기본이주비와 추가자금의 총 한도는 조합원 종전자산담보범위내로 한정
-소유주택을 수인이 공유한 경우 이주비 신청은 대표 1인을 지정하여 지정된 1인의 자격기준으로 판단함
-실제 이주비 신청시에는 정부의 정책에 따라 대출금액범위가 변경될 수 있음
[상황설명]
*참고로, 찐 부린이입니다.
*거주지: 서울
*현재 단계: 관리처분계획수립 정기총회를 앞두고 있습니다.
*조합원 현황: 재작년 상속으로 인해 3형제가 공동 지분 형태로 재건축 조합원이 되었습니다.
*상속지분현황: 3(첫째) 4(둘째) 3(셋째)
*상속 이전 주택보유 현황: 첫째 1주택, 둘째 무주택, 셋째 무주택
*대표조합원: 둘째(상속받은 재건축 다가구주택에 현재 거주 중이며, 참고로 형제 모두 둘째를 신뢰 함.)
*둘째의 상황: 미혼이며, 형제들 대신 어머니를 장기간 부양하고 있습니다. 부양 사정으로 프리랜서로 근무 중이어서 연 소득은 약 2,000만 원에서 3,600만 원 수준으로 변동성이 큽니다.이주비대출 이자 부담으로 저와 형제들의 재정적 부담을 최소화하고자, 이를 위해 보증금 500~1,000만 원, 월세 20~35만 원 정도의 지하 주택도 여러 대안 중 하나로 고려하고 있습니다(현재도 집주인이지만 지하에서 거주 중입니다). 그러나 어머니가 장기 요양과 잦은 외래 진료로 자동차가 필수적이어서, 저렴한 주거지 선택에 있어 제약이 많아 고민이 큽니다.
*어머니의 상황: 둘째의 가족 구성원으로서 장애 5등급 판정을 받아 10년 이상 요양병원에 입원 중이며, 소득은 유족연금과 기초연금 월 90만 원 및 상속재산분할협의에 따라 재건축 주택에서 발생하는 월세 117만 원이 전부입니다. 해당 월세는 협의 내용에 따라 어머니 명의 계좌로 입금되고 있습니다.
*재건축 주택 보유 기간: 10년 이상 보유하였으며, 5년 이상 거주 요건도 충족하고 있습니다.
*형제 재정상태: 형제 모두 여유 자금이 부족하고 추가적인 개인 대출이 어려운 상황으로, 재건축 이주 당사자인 둘째는 이주비 대출이 반드시 필요한 상태입니다.
*이주비(사전)수요조사 기준 이주비대출 한도액
감정평가 금액: 약 12억 8천만 원
기본이주비 (종전가 40% 한도): 약 5.1억 원
추가이주비 (기본이주비 포함 종전가 70%): 약 3.9억 원
[내용]
조합의 ‘이주비(사전)수요조사’를 통해 기본이주비 대출이 유이자 성격이며, 입주 시점에 원금과 이자를 함께 상환해야 한다는 점을 인지하게 되면서 원금 및 이자 상환에 대한 부담을 느끼게 되었습니다. 이에 이자 부담을 완화할 수 있는 방안을 모색하던 중, 우연히 ‘대체주택’이라는 제도를 접하게 되었습니다. 제도의 기본 개념은 이해하고 있으나, 실제로는 자금 여력이 부족한 조합원들에게는 실질적인 도움이 되기 어려운 제도라는 인상을 받았습니다. 이에 제 상황에 부합하는 다양한 가능성을 검토하고자 아래와 같이 질문 드리게 되었습니다.
[질문]
1) 어느 신문(25.11월자)에서 ‘상속으로 취득한 주택을 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 1가구 1주택자의 경우, 예외적으로 재건축 단계와 무관하게 조합원 지위를 승계할 수 있으며, 대출을 통해 대체주택을 취득한 이후에도 비과세 적용 가능성이 열려 있다’는 내용의 기사를 접한 바 있습니다. 해당 기사 내용만으로 판단할 때, 개인적으로는 제 상황에서도 부합 할 것 같다는 생각입니다. 다시 한 번, 대체주택 취득 가능 여부를 명확히 확인하고 싶습니다.
2) 혹시 대체주택 취득이 가능하다면, 앞서 설명 드린 제 모든 상황을 전제로 주택 구입 시뮬레이션을 진행했을 때, 한 번 검토해 볼 만한 선택지인지 궁금합니다.아울러 제 목적은 큰 매매 차익을 기대하는 데 있지 않으며, 대출 이자로 인한 손해만 발생하지 않는다면 그 정도로 충분하다고 생각합니다.
3) 만약 대체주택 선택이 저희 재정 상황과 맞지 않는 경우, 기본이주비 대출에 따른 이자 부담을 최대한 줄일 수 있는 다른 방안이 있는지 궁금합니다.예를 들어, 기본이주비 대출 규모를 축소하는 방법이나 보증금 및 월세가 매우 저렴한 주택을 선택하는 방안, 또는 공공에서 시행하는 복지사업과 같은 대안이 있는지 문의 드립니다.그리고 지금까지 질문 드린 내용 외에도 저희 상황을 고려하여 추가로 검토해 볼 수 있는 다른 방법이 있다면 함께 안내해 주시면 감사하겠습니다.
-긴 글 읽어주셔서 진심으로 감사합니다-
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 규정상 가능성은 있다 정도로 이해하되 지금 형제분 재정 상태를 생각하면 대체주택을 실제로 매수하는 전략은 상당히 공격적인 선택이라 생각합니다.
2. 대출 이자로 인한 손해만 발생하지 않는다면 그 정도로 충분을 기준으로 보면 대체주택은 그 기준을 만족시키기 어려운 선택지에 가깝습니다. 현재처럼 지하, 저렴한 월세 포함 임시 거처 + 이주비 규모/시점 조절 쪽이 손해를 최소화 목표에 더 맞는 전략 같습니다.
정리하면 대체주택 특례는 상속 지분, 보유, 거주 이력 등을 고려하면 이론상 적용 가능성은 있지만 현재 형제분 재정 상태에서는 양도세 절감보다 추가 대출, 이자 부담 리스크가 훨씬 크기 때문에 실질적으로 권하기 어려운 선택지라 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,대체주택 취득 가능성은 이론상 가능하지만 현실 적용은 매우 까다롭다고 합니다
,자금 여력·소득 구조상 대체주택은 실익이 거의 없다고 보시면 됩니다
,이주비 이자 부담을 줄이는 가장 현실적인 방법은 대출 최소화 + 주거비 최소화 + 공공지원을 병행하는것이 부담을 줄이는 방법입니다