2주택자 양도소득세 관련해서 여쭤봅니다.
안녕하세요! 저는 현재 결혼 예정중이며 와이프가 재개발(신속통합기획)예정인 곳의 공시가 1억 미만의 주택을 소유하고 있습니다. 아직 조합설립 전입니다. 이번에 혼인신고를 하고 관악구(비조정지역)에 6억 정도의 아파트를 매매하려고 합니다. 아파트에서 실거주하다가 추후 7~10년뒤에 매매를 하고 입주권으로 신규 아파트에 입주를 하려고 하는데 양도세 계산은 어떤식으로 해야할까요? ㅠㅠ
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답벼드리겠습니다.
현재 상황배우자: 재개발 구역 내 단독주택 1채 (공시가 1억 미만, 조합설립 전)
본인: 관악구 아파트 6억 매매 예정
혼인신고 예정 → 1가구 2주택
양도소득세 계산 및 절세 포인트1. 배우자의 주택배우자 소유 재개발 주택은 공시가 1억 미만이라면 주택 수에서 제외됩니다.
2. 관악구 아파트
따라서 혼인신고 후에도 1가구 2주택으로 간주되지 않습니다.
그러나 재개발로 입주권이 발생할 경우 그 시점 이후에는 주택 수에 포함됩니다.
입주권 발생 시점부터 2주택자로 간주되므로 양도세 과세 대상이 될 수 있습니다.관악구 아파트가 비조정지역이므로, 해당 아파트를 2년 이상 보유하고 매매하면 양도소득세 기본세율이 적용됩니다.
2년 이상 보유 시 장기보유특별공제 등을 고려한 과세가 이루어집니다.주택 수에 영향을 미칠 시점:
배우자의 주택이 재개발로 인해 입주권이 발생하면, 입주권이 주택 수에 포함되어 2주택자가 될 수 있습니다.
이 경우 입주권 발생 후 3년 이내에 아파트를 매각하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
만약 입주권이 생기기 전에 아파트를 매각하면 1주택으로 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
3. 재개발 입주권 취득 후입주권 취득 시점 이후는 2주택자로 간주됩니다.
이 경우 입주권 취득 후 3년 내 매각하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
매각 타이밍에 따라 양도소득세 과세가 달라지므로, 입주권 취득 전 아파트 매각 또는 입주권 발생 후 빠른 매각을 고려하는 것이 유리할 수 있습니다.
결론은?혼인신고 직후: 공시가 1억 미만의 재개발 주택은 주택 수에서 제외되므로, 1주택으로 간주됩니다.
재개발 주택 입주권 발생 전: 1주택으로 계속 유지됩니다.
입주권 발생 후: 2주택으로 간주되며, 이 경우 입주권 취득 후 3년 내 아파트 매각 시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
따라서, 재개발 주택의 입주권 발생 시점에 맞춰 아파트 매각 타이밍을 잘 조절하는 것이 중요합니다.
참고하세요!!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
주어진 조건대로 매도 하신다면 1세대 2주택이 되어 양도세가 과세되는데, 양도세는 양도가액에서 취득가액과 기타필요경비를 공제하고 여기서 장비보유 특별공제를 적용하고 1년내 다른 부동산 매도가 없었다면 250만원의 기본 공제를 한 후 나오는 과세표준에 세율을 곱하여 산출세액을 계산 합니다. 네이버 등에서 부동산계산기(부동산계산기.com)를 검색하여 양도세를 선택 후 개략적인 계산을 해보실 수 있을 것입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
주택의 경우 1가구 1주택의 경우 2년 보유(거주)의 경우 비과세 혜택을 받고 또한 기존 주택 1년 이상 거주 하고 신규주택 추가 매입하고 나서 3년안에 기존 주택을 처분할 경우 일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 혜택이 있지만 위의 경우 나중 주택을 매도하게 되므로써 양도차익에 대한 2주택자로 보유기간 및 규제지역등을 따져서 양도소득세를 계산하시면 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요! 저는 현재 결혼 예정중이며 와이프가 재개발(신속통합기획)예정인 곳의 공시가 1억 미만의 주택을 소유하고 있습니다. 아직 조합설립 전입니다. 이번에 혼인신고를 하고 관악구(비조정지역)에 6억 정도의 아파트를 매매하려고 합니다. 아파트에서 실거주하다가 추후 7~10년뒤에 매매를 하고 입주권으로 신규 아파트에 입주를 하려고 하는데 양도세 계산은 어떤식으로 해야할까요? ㅠㅠ
==> 현재 상태에서 양도소득세 계산은 매우 어렵습니다. 우선 1가구 2주택인 만큼 양도소득세 부과는 필연적이고 여기서 공제될 수 있는 사항은 "취득세, 등록세, 중개보수, 장기보유 특별공제, 유익비 증진비용 등"을 공제받을 수 있는데 지금 현제 상황에서 파악이 불가하기 때문입니다.