안녕하세요. 남현수 변호사입니다.
임차권등기를 마친 뒤에는 이사와 전출로 점유와 주민등록을 잃더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항 단서). 따라서 집 비밀번호를 넘겨 집을 인도하더라도 보증금 회수를 위한 법적 지위에는 영향이 없습니다.
또한 판례는 임차권등기명령에 따른 등기의 경우 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다고 봅니다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결). 비밀번호를 넘겨주더라도 보증금을 받기 전에 등기를 말소해 줄 의무는 없습니다. 그리고 임차인의 집 반환과 임대인의 보증금 반환은 동시이행관계이므로(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241 전원합의체 판결), 집을 인도해 두면 임대인은 집을 돌려받지 못했다는 이유로 반환을 미룰 수 없게 됩니다.
실무상으로는 비밀번호를 문자처럼 기록이 남는 방법으로 전달하면서 인도일을 함께 적고, 집 상태 사진과 관리비 정산 내역을 남겨 두시는 것이 좋습니다. 남은 짐은 모두 빼 두시고, 특약상 유예기간 2개월이 지나도 보증금이 반환되지 않으면 보증금반환청구소송이나 지급명령을 진행하실 수 있습니다.
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