부모님 집에 거주 중인데 세대분리가 유리할까요? 아님 다른 곳으로 전입하는 게 좋을까요?
현재 아버지 명의의 집이 하나있고 어머니 명의의 집이 있습니다
저는 부모님과 함께 어머니 명의의 집에서 거주하고 있고 청약을 위해 세대 분리를 했습니다.
슬슬 청약이 아닌 주택 구매를 생각하고 있는데요. 세대 분리를 한상태에서 부모님하고 같이 살고 있으면 이 상태에서 주택 구매시 불이익이 있나요?
부모님은 친척집에 전입해서 세대주 분리하고 집을 사는 게 유리하다는데 뭐가 맞는 지 모르겠어요.
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
부모님 집에 거주 중인 상태에서 세대분리를 유지하는 것과 다른 곳으로 전입하는 것 사이의 선택은 청약 및 주택 구입 시 세제 혜택 , 자산 기준 , 실거주 요건 충족 여부 등 여러 요소에 따라 달라집니다.
항목별로 정리해보겠습니다.
(1) 세대분리 상태에서 부모님 집에 계속 거주할 경우의 장단점
° 장점
ㆍ 청약 가점제 적용 가능 : 무주택 세대주로서 일정 기간 이상 유지하면 청약 가점제 대상이 됩니다.
부모님이 집을 소유하고 있어도 세대가 분리되어 있다면 무주택으로 간주됩니다.
ㆍ 거주요건 인정 가능성 : 실제 거주하고 있다면 전입일 기준 실거주 요건이 충족될 수 있어 , 생애최초 특별공급 등 조건을 맞출 수 있습니다.
(2) 단점 및 주의사항
ㆍ 거주지와 주소지가 일치하지 않는 모순 : 실제로는 부모님 집에서 거주하면서 다른 주소지로 세대분리만 해놓은 경우 , 정부에서 ' 위장전입 ' 으로 판단할 가능성이 있습니다.
ㆍ 주택구입 시 취득세 중과 위험 : 1세대 1주택 요건을 판별할 때는 실제 거주보다 가구원 기준을 보기 때문에 , 형식적으로만 세대를 나눴을 경우라도 부모님과 같은 주소지에 거주 중이면 1세대 판단의 문제가 발생할 수 있습니다.
(2) 주택 구매 시 유불리 판단
° 청약과는 별개로 , 실거주 요건이나 세금혜택을 보려면 ' 독립된 실세대 ' 가 중요.
ㆍ 생애최초 , 신혼부부 , 다자녀 등의 특별공급 요건 중 상당수가 ' 세대 기준 ' 의 무주택요건 , 소득ㆍ자산 기준 등을 요구하므로 , 부모님의 자산이 영향을 미칠 수 있습니다.
ㆍ 또한 , 취득세 감면 등도 세대 단위의 무주택 요건을 따지기 때문에 부모님과 주소가 같다면 1세대로 간주되어 불이익을 받을 수 있습니다.
°° 실제 거주 + 전입상태가 일치해야 실거주 인정을 받음
ㆍ 예를 들어 어머니 명의의 집에서 실거주하지만 주소지는 다른 곳이라면 , 실거주 요건 충족이 어려워 청약 및 비과세 요건 충족에 불이익이 발생할 수 있습니다.
(3) 부모님이 다른 곳으로 전입하는 방법의 유불리
부모님이 본인 명의의 집을 보유하면서 주소지는 친척집 등으로 전출하여 자녀 세대와 분리하려는 경우 , 아래와 같은 효과가 있을 수 있습니다.
° 효과
ㆍ 자녀가 실질적인 세대주로 구성되며 , 부모의 자산 및 주택이 자녀 세대에 반영되지 않음.
ㆍ 자녀가 1세대 1주택으로 주택 구입 시 취득세 감면 등의 혜택을 받을 가능성 있음.
ㆍ 부모의 기존 보유주택은 자녀 세대와 무관하게 판단되어 향후 증여ㆍ상속 시 유리할 수 있음.
°° 단점
ㆍ 부모가 실제로 해당 주소지에 거주하지 않는다면 위장전입이 될 위험이 있으며 , 조사 시 불이익 가능.
ㆍ 주소만 옮겼다고 해서 세법상 완전한 세대분리로 인정받기 어렵고 , 실제 생계ㆍ주거 분리 여부를 종합적으로 따짐.
(4) 결론 및 전략적 조언
ㆍ 청약 목적이라면 : 실거주 + 전입지 일치가 중요하므로 , 실제 주소지에서 독립세대주로 거주하며 자산요건 충족하는 것이 핵심입니다.
ㆍ 주택 구매 목적이라면 : 무주택 1세대 여부가 중요하므로 , 실거주 + 실세대 분리가 인정받을 수 있는 구조로 정리해야 합니다.
ㆍ 부모와 실거주하면서 세대만 분리한 경우 : 세제 혜택이나 청약에서 ' 위장 분리 ' 로 판단될 위험이 있으므로 , 주소지와 실제 거주지를 일치시키는 것이 원칙입니다.
ㆍ 부모님이 전입지 옮기고 자녀가 실세대 구성하는 방안은 , 실제 거주와 생계 분리가 가능할 경우에만 추천됩니다.
단순히 혜택만 노리고 위장으로 진행하면 제재 가능성이 있습니다.
■ 요약하자면 :
ㆍ 세대분리 유지 시
° 유리한 조건은 : 실제 주소지도 분리 & 실거주 시
° 불리한 조건은 : 실거주는 부모님 집인데 주소만 따로인 경우 (위장 전입 의심)
ㆍ 주택구입 시
° 유리한 조건은 : 1세대 1주택 요건 충족 가능
° 불리한 조건은 : 부모 자산이 영향을 주면 혜택 축소
ㆍ 부모님 전출 시
° 유리한 조건은 : 자녀가 실세대주 되면 혜택 있음.
° 불리한 조건은 : 실거주가 아니면 위장전입 문제 발생함.
결론적으로 , 구체적인 사례나 조세 조항에 따라 자산 현황 , 주소지 , 목적(청약/주택구매) 등에 맞는 맞춤 전략 수립이 필요합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 부모님과 세대를 같이 하게 될 경우 유주택자로 분류가 되게 됩니다.
즉 주택을 취득하기 위해서는 무주택자가 되는 것이 정부지원대출이나 취득세 등이 유리할 수 있습니다.
세대를 분리하기 위해서는 30세미만일 경우 물리적으로 부모님과 세대를 분리를 하고 소득이 있을 경우 세대분리가 가능하게 됩니다. 30세 이상일 경우는 물리적 세대만 분리를 하게 되면 세대분리가 되게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
부모님 집에 거주하는 경우에는 기본적으로 세대분리가 되지 않지만, 물리적으로 독립된 공간(별도의 출입구와 거주공간, 화장실 등) 으로 구분되고 경제적으로 독립된 상태라면 세대분리가 될 수 있습니다. 아파트 등의 공동주택은 물리적으로 독립된 공간 확보가 불가능하므로 기본적으로 세대분리가 되지 않습니다. 이러한 조건을 만족하여 이미 세대분리가 되어 세대주가 되었다면 친척집에 전입하지 않아도 주택 청약이 가능합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
결론부터 말씀드리면, 주택을 실제로 구입할 계획이 있으시다면 부모님과 같은 주소에서 세대만 분리해두는 것보다는 주소지 자체를 다른 곳으로 옮기는 것이 여러모로 유리합니다. 그 이유는 크게 세 가지입니다.
첫째, 세대분리를 했더라도 부모님과 같은 주소지에 거주 중이면, 실제로는 동일세대로 판단될 수 있어 무주택자 인정이 불명확할 수 있습니다. 특히 취득세 부과나 양도세 비과세 판단 시에는 실질적 동일세대로 보아 세금이 더 많이 나올 수도 있습니다.
둘째, 주택을 구입할 경우 동일 주소지에서 부모님과 함께 거주하고 있다면 2주택자로 간주되어 취득세가 중과(최대 8% 이상)될 수 있는 위험이 있습니다. 반면, 주소지를 별도로 옮기고 실제로 전입신고를 하면 1세대 1주택자로 인정받아 취득세를 절감할 수 있습니다.
셋째, 추후 해당 주택을 매도할 때 1세대 1주택 비과세를 받기 위해선 2년 실거주 요건을 충족해야 하는데, 부모님 집과 같은 주소지에서 세대만 분리한 경우 실거주로 인정되지 않을 수 있습니다. 즉, 실거주 요건 확보를 위해서도 독립된 주소지로 전입하는 것이 유리합니다.
물론 주소 이전만으로도 실익을 얻는 경우가 많기 때문에, 실제로는 지인의 집이나 친척집에 전입신고만 해두고 실거주는 하지 않는 방식도 현실에서는 많이 사용됩니다. 다만, 실거주 요건이 필요한 경우에는 실제 거주하는 것이 원칙이라는 점도 염두에 두셔야 합니다.
요약하자면, 앞으로 주택을 구입하실 계획이라면 지금처럼 부모님과 같은 집에 거주하면서 세대만 분리해두는 것보다는 전입신고를 통해 주소지 자체를 분리하는 것이 취득세나 양도세 등 세금 측면에서 더 유리할 수 있습니다.
질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
현재 상황에서 본인의 주택 구매 후 실거주 여부가 매우 중요합니다
청약이 아닌 일반 매수가 목적이고, 실거주 요건 있는 대출·세제 혜택 등을 받고 싶다면 주택 구매 후 직접 거주하고 주소지도 해당 주택으로 전입해야 합니다
부모님이 다른 세대로 전입해야 합니다(세대분리 명확하게)
부모님과 계속 거주할 예정이라면 본인 명의의 집을 사더라도 실거주 요건 혜택 포기해야되고 향후 1주택 비과세 등 불이익이 있을수 있습니다
세대분리한 상태라면 청약이나 대출에서 유리할 수 있습니다
하지만 실제로 거주하는 곳이 본인 명의 주택이 아니라면 세금·대출·청약에서 불이익 생길수 있습니다
부모님을 다른 주소지로 전입시켜 명확한 세대분리 후, 본인 집에 실거주하는 게 최선입니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
다른 집으로 전입하는 것을 추천드립니다.
본인이 세대 분리를 해서 청약 1순위 자격을 유지한다면 부모님과 함께 살아도 청약 점수에 영향을 줄 수 있습니다.
예를 들어 무주택 기간 산정 시 부모님과 동거 한다면 부모님 주택 보유에 따라 무주택 기간 산정에 제한이 생길 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
부모님이 말씀하시는 것처럼 세대분리만 하시고 어머님 집에 계속 계시는 것은 청약 및 생애최초주택구입 등 각종 혜택에서 불이익을 받으실 수 있어 권장되지 않는 방법입니다.
부모님이 이야기 하시는 친척집 같은 경우도 실거주를 하지 않는 다면 추후 위장 전입 등 문제의 소지가 있기에 가장 좋은 방법은 실제 거주하실 수 있는 독립 공간으로 전입 신고를 하시는 것이 가장 좋은 방법이긴 합니다.
말씀처럼 이후 주택구매 계획에 따라 차근차근 좋은 계획과 방향을 세워보시는 것을 추천드립니다.