부동산 매매 시 혼인신고 전 공동명의 후 주택담보대출 및 지분 문의드립니다.

Question

내년 3월 결혼 예정이고 최근 부동산매매 계약서를 작성했습니다.

집값은 6.5억이고 저 2억, 여자친구 2억 그리고 제 명의로 주담대 대출 2.5억을 받으려고 합니다.

1. 주담대 차주가 저면 저 4.5억 여자친구 2억인데 지분을 5:5로 했을 때, 증여 이슈가 없을까요?

2. 6.5억 주택을 제 소득 기준으로 2.5억을 대출받는데 LTV, DSR 다 문제가 없지만 혹시 공동명의가 문제가되나요?

3. 봤을 때 공동명의자의 동의서류만 있으면 문제가 없다고 하는데 혹시 한도에 변경이 있을까봐 걱정됩니다.

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

1. 별 다른 문제는 발생하지 않을 것입니다.

2. 2025년 기준 주담대 규제는 규제지역에서 1주택자 추가 구입 시 대출이 금지됩니다.

   공동명의가 문제되지 않지만 2주택자의 대출은 원칙적으로 불가능합니다.

   다만 부부 공동명의는 거주 목적이 1주택자로 인정해 대출 허용이 가능하나 차주가 본인만일 경우 여자친구 지분은 인정받기 어렵습니다.

3. 큰 문제는 없을 것입니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

증여세 이슈가 발생할 수 있습니다

실지소유자 원칙에 따라 실제 자금 부담 비율대로 지분을 나누는 것이 원칙입니다

따라서 자금 출처 대비 과도한 지분을 설정하면 세무조사나 증여세 부과 가능성이 생깁니다

해결 방법은 지분을 자금 부담 비율(약 69:31)에 맞게 설정하거나,5:5로 하되, 여자친구가 1.25억을 추가로 부담하도록 자금 조정하면 증여 이슈는 피할 수 있습니다

(예: 여자친구가 대출에 일부 보증을 서거나 본인 대출로 일부 차입)

일부 은행에서는 지분율이 대출 비율과 맞지 않으면 대출 심사에서 꼬일 수도 있으므로,사전에 은행에 정확히 공동명의로 등기하고, 주담대는 단독으로 받겠다고 설명하여 상담받는 것이 안전합니다