전세 계약 관련 질문입니다. 도와주세요

Question

서울 옥탑 전세 1억5천에 계약하려합니다.

도시형 생활주택으로 되어있는데 전입신고 가능하구요

집주인 분이 빌라를 통으로 소유하고 계십니다. 세대수는 29가구 정도 되구요.

옥탑이다 보니 보증보험은 불가하다고 합니다. 토지랑 건물해서 60억정도 한다하구 융자는 9억정도 끼어있다고 합니다. 직업도 확실하구 같은 건물에 거주하시구요.

다만 우려가 되는 부분이 옥탑이 밑에층 호실과 함께 등록이 되어있어 전입신고는 건물 지번으로 해야한다고 합니다. 이부분도 괜찮은걸까 해서요. 보증보험이 불가해 불안하다고 하니 공증이라도 서주신다고 하는데 괜찮을까요?

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

반드시 계약서에 전입신고 가능 여부 명시하고

가능하면 확정일자 확보 여부를 집주인과 확인하세요

보증보험 불가는 리스크가 있습니다

공증은 일정부분 보호는 가능 하지만 경매/융자 순위 문제는 막을 수 없습니다

공증만으로는 융자 순위가 앞서거나 집이 경매/압류될 경우 전세금 보호가 안 됩니다

대응 방법은 계약서에 전세금 반환 조건, 반환기한, 공증 완료 사실 명시하고

가능하면 집주인 재산/융자 상황을 확인하고, 위험 수준을 판단하시기 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

공증은 계약이 있다는 사실만을 인정받는 것이므로 주택임대차보호법과는 직접적인 상관이 없습니다. 도시형생활주택인 경우 원룸형, 단지형 다세대, 단지형 연립 등으로 분류되는데, 건축물대장상 원룸형인 경우에는 전체건물이 한개의 주택으로 취급되므로 해당 건물의 지번으로 전입신고를 하시면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있고 확정일자를 받으면 우선변제권을 취득할 수 있습니다. 이때 최우선변제금액을 넘는 금액에 대해서는 보호가 된다고 할 수없으므로 전세권을 설정하시는 것이 좋으며, 선순위채권(근저당 등)과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 70%를 넘지 않는 주택을 선택하시는 것이 좋습니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

겉으로는 빌라지만 형식상 다가구주택으로 보입니다. 일단 보증보험이 안되면 보증금 반환에 대한 리스크는 가지고 계약을 진행하셔야 합니다. 사실 미반환이 발생한 경우 보험사로부터 구상청구가 안되는 만큼 최약의 경우 경매를 통해 배당을 받으셔야 하는데, 다가구의 경우 아래층 세대 29세대의 보증금 전부가 내 보증금 배당에 순위영향을 주기 떄문에 현실적으로 기존세대와 비교하여 본인의 순위는 29세대가 모두 거중이라면 30번째가 된다고 보시면 됩니다. 즉, 계약전에 근저당뿐 아니라 현 거주세대의 보증금 내역등까지 모두 확인을 한 뒤에 건물 가액 대비 선순위 채권의 총 금액을 산술저적으로 계산해 보셔야 합니다. 단순히 공증을 서준다거나 내가 보증한다는 등의 말로는 내보증금 보호는 되지 않기때문에 이러한 부분들에 대해서 중개사를 통해 명확하게 확인을 하신뒤에 입주를 결정하셔야 합니다.

Answer 4

서울 옥탑 전세 1억5천에 계약하려합니다.

도시형 생활주택으로 되어있는데 전입신고 가능하구요

집주인 분이 빌라를 통으로 소유하고 계십니다. 세대수는 29가구 정도 되구요.

옥탑이다 보니 보증보험은 불가하다고 합니다. 토지랑 건물해서 60억정도 한다하구 융자는 9억정도 끼어있다고 합니다. 직업도 확실하구 같은 건물에 거주하시구요.

다만 우려가 되는 부분이 옥탑이 밑에층 호실과 함께 등록이 되어있어 전입신고는 건물 지번으로 해야한다고 합니다. 이부분도 괜찮은걸까 해서요. 보증보험이 불가해 불안하다고 하니 공증이라도 서주신다고 하는데 괜찮을까요?

==> 네 현재 상황 만을 고려할 때 문제가 없어 보입니다. 그러나 집주인 말만 믿지 마시고 전입세대 및 확정일자 열람을 통해서 직접 확인해야 하고 예상되는 거래가격도 맞는지 확인이 필요해 보입니다.

Answer 5

안녕하세요. 김용재 공인중개사입니다.

굳이 선택해야할 이유가 있을까 의문입니다

발품조금더 팔면 질문자의적당한 물건이찾아질수있을거라 생각됩니다

Answer 6

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

가장 확실한 방법은 보증보험 가입입니다.

물론 확정일자 + 전입신고로 우선변제권 및 대항력은 갖출 수 있겠지만 향후 퇴거 시 수요가 있는지도 중요한 문제입니다. 계약 만료 시 보증금 회수에 문제가 발생 시 가장 확실한 것이 보증보험이나 다른 세입자가 들어와서 보증금을 회수하거나 아닌 경우 임대인의 재산상황이 좋아서 보증금 반환에 여유가 있을 경우입니다. 잘 판단해서 계약을 하시는 것을 추천드립니다. 감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

서울 옥탑 전세 계약은 전입신고가 지벉소로 가능하며 대항력 확보에 문제 없으나 보증보험 불가와 구조적 리스크로 불안 요소가 큽니다. 공증은 강제집행력을 더해 보증금 반환 보장을 강화하나 완벽한 대안은 아닙니다.

따라서 임대인을 믿고 계약을 하시겠다면 말리지 않으나 개인적으로는 추천드리지 않습니다.

감사합니다.