아파트 공동명의 문의합니다……..
부부 공동명의 장단점-
남편+자녀 공동명의 장단점-
각각 알려주세요?
둘중 어떤 방법이 더 좋은지도 알려주세요?
…………..
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
공동명의의 장점은 서로 간에 지분으로 각자 재산을 관리하다는 장점과 특히 고과아파트일 경우 재산을 분리를 해서 각자 세금 계산 시 좀 더 절세를 할 수 있다는 장점이 있을 수 있지만 절세에 대한 그다지 큰 메리가 없을 경우 계약이나 처분 시 모든 명의가 함께 결정을 해야 하고 함께 움직여야 하는 단점이 있고, 대출등에서 각자 지분만큼 받기 때문에 대출에 제약을 받을 수도 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
두가지 상황에 대해 문의 주셨는데요.
먼저 부부 공동명의시 장단점 먼저 적어드리겠습니다. 장점으로는 첫째, 양도소득세 절세 효과가 있습니다. 부동산을 매도할 경우 지분별로 과세되므로, 양도차익이 분산되어 각 명의자에게 적용되는 기본공제(1인당 연 250만 원) 및 장기보유특별공제를 활용할 수 있습니다.
둘째, 증여세 부담이 거의 발생하지 않습니다. 부부 간에는 혼인생활 중 형성된 공동재산이라는 점이 인정될 경우, 지분 설정 시 별도의 증여세 없이도 공동명의가 가능합니다.
셋째, 고가 주택의 경우 공동명의를 통해 종합부동산세를 분산하여 공제 한도를 늘릴 수 있습니다. 예를 들어 1세대 1주택 기준으로 부부 각각 12억 원까지 공제 적용이 가능합니다.
넷째, 상속 리스크 분산 효과가 있습니다. 한쪽이 사망할 경우, 생존 배우자가 이미 일정 지분을 소유하고 있어 상속 절차가 간소화되며, 분쟁의 가능성도 줄어듭니다.
단점도 있는데요, 첫째, 이혼 시 재산 분할 분쟁의 소지가 있습니다. 공동명의 부동산은 법적으로 각자의 지분에 따라 소유되므로 협의가 어려운 경우 법정 분쟁으로 이어질 수 있습니다.
둘째, 공동명의자 중 한 명에게 채무가 발생할 경우 지분에 대한 압류 위험이 존재합니다.
셋째, 실질적으로 자금을 출자하지 않은 배우자에게 지분이 설정된 경우, 국세청으로부터 증여로 간주될 가능성이 있습니다.
그러면 다음으로 문의 주신 자녀 공동명의 장단점에 대해 설명드리겠습니다.
첫째, 부동산 가격이 상승하기 전에 자녀에게 일부 지분을 증여할 경우, 향후 상속 시점에서의 자산 총액을 낮추는 효과가 있어 상속세 부담을 줄일 수 있습니다.
둘째, 자녀가 일정 지분을 소유하게 되면 고액 자산이 특정인에게 집중되지 않아, 종합소득세 및 종합부동산세 부담을 분산할 수 있습니다.
다만, 자녀 공동명의는 단점이 장점에 비해 두드러집니다.
첫째, 자녀에게 지분을 이전하는 행위는 원칙적으로 증여세 과세 대상입니다. 미성년자는 2천만 원, 성년자는 5천만 원까지만 비과세이며, 초과분에 대해서는 세금이 부과됩니다.
둘째, 자녀가 미성년자일 경우 법적 제한이 많습니다. 부동산의 처분, 담보 제공 등의 행위는 가정법원의 허가가 필요하여 거래 유연성이 저하됩니다.
셋째, 자녀가 보유한 지분은 양도소득세 측면에서 불리할 수 있습니다. 일반적으로 자녀는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못하며, 과세표준이 낮아 높은 세율이 적용될 수 있습니다.
넷째, 자녀 명의의 부동산은 향후 청약 자격, 장학금 수혜, 복지 혜택 등에서 불이익으로 작용할 수 있습니다.
위 내용을 참조하시어 가족 모두에게 득이 되는 결정을 하시기 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
부부 공동명의 장단점
장점
1. 양도소득세 절세 가능
공동명의로 보유 시 1인당 기본 공제 250만 원 + 비례 과세 적용
예) 2억 차익 → 단독 명의보다 세금 부담 분산
2. 재산 분산 통한 종부세 절감 가능
부부 각자 보유분이 6억/12억 이하일 경우 종부세 부담 낮아짐 (2025년 기준 기준금액 적용)
3. 이혼 시 재산분할 명확
명의가 명확하므로 분쟁 소지 줄어듦
4. 상속 시 유연한 대응
부부 중 1인이 사망하면, 자동으로 일부 지분은 생존 배우자 소유
단점
1. 추가 취득세 발생
아파트 취득 시, 배우자에게 50% 지분을 증여로 보면 증여세 대상 (단, 공동 매입이면 X)
잔금 시점 공동 명의로 계약서를 작성해야 취득세 중과 방지
2.나중에 단독 명의로 변경 시 세금 발생
명의변경 시 증여로 간주되면 증여세 발생
3. 한쪽이 대출 또는 신용 문제 있을 경우 불리
대출심사, 세금 체납 등 서로 영향 줌
2. 남편 + 자녀 공동명의 장단점
장점
1. 자녀에게 미리 재산 이전 효과
자녀 앞으로 재산 일부 이전 → 상속세 부담 미리 줄이기
미성년 자녀 명의 지분 보유 시 장기 보유 효과
장기보유특별공제 등 미래 절세 전략 가능
단점
1. 사전 증여로 간주되어 증여세 발생 가능성 큼
자녀가 구입 자금 출처 입증 불가할 경우, 100% 증여세 부과
10년간 비과세 한도: 미성년 2천만 원 / 성년 5천만 원
초과분은 세율 10~50%
자녀가 미성년이면 등기 등 법적 절차 복잡
매매, 대출, 양도 시 후견인 동의 필요
3. 주택 수 포함 위험
자녀 명의 아파트도 청약, 세금, 주택 수 산정 시 포함 가능
특히 부모와 세대원이면 1주택 이상으로 취급될 수 있음
4. 자녀가 성년 후 분쟁 소지
명의 상 자녀 소유이므로, 나중에 처분에 동의 안 하면 어려울수 있습니다
이런차이가 있으니 꼭 세무사와 상담에 결정을 하시기 바랍니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
부부 공동명의는 절세, 재산분할, 부동산 관리 등에서 일반적이고 유리한 방식입니다. 남편과 자녀 공동 명의는 상속세 절감 목적이 아니라면 실익이 적고 증여세 등 리스크가 있으니 부부공동명의가 합리적으로 보입니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
부부 공동명의 장점으로는 상속세 절감, 주택자금 증여세 혜택, 대출 한도 확대 등 장점이 있습니다.
단점으로는 부부간 분쟁 발생 시 자산 분할이 어려울 수 있고 부부가 공동명의로 부동산을 소유할 경우 부동산을 매매하거나 담보로 설정할 때 서로 동의가 필요하여 번거로울 수 있습니다.
남편과 자녀 공동명의 시 장점으로는 상속세가 절감되며, 자산 분배효과가 있습니다. 부모와 자녀가 공동명의로 부동산을 소유하면 부모의 사망 시 상속 재산이 자녀에게 분배되므로 상속세가 발생할 때 세금 부담을 분산시킬 수 있습니다.
단점으로는 부동산을 증여할 경우 증여세 부담이 있을 수 있고 자녀가 이미 증여 한도를 초과하는 재산을 받으면 증여세가 고액으로 부과될 수 있습니다.
감사합니다.