전세계약할때 어떤걸 알아보고 계약해야하나요?
전세로 집을 알아보고 있는 중인데 요즘 하도 전세사기당했다는 뉴스나 인터넷 글이나를 많이 봐서 불안한데 전세계약할려면 어떤걸 알아보고 계약을 해야 할까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세로 알아볼때는 그집의 공시가격에 126%을 곱해서 나온 금액이 전세가이면 대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다
그런집인지 먼저 확인을 하시고 맘에들면 서류,본인확인 해서 계약을 하시면 됩니다
잔금치르고 전입신고,확정일자,전세보증보험까지 들어놓으면 그래도 안심할수 있습니다
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전세 계약을 할때는 필히 등기부등본을 통해서 선순위 대출이 있는지를 확인을 해야 합니다.
선순위 대출이 있을 경우 최악의 경우 경매로 넘어갈 시 전세보증금을 받기 어렵기 때문입니다.
우선적으로 선순위 대출 부분 확인을 하고 그 다음 집 상태를 확인을 하고 계약을 하고 확정일자를 통해서 우선변제권을 확보를 하고 전입신고를 해서 대항력을 가지시고 최고의 방법은 보증보험 가입이 가능하면 안전하게 전세보증금을 지킬 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
전세 계약 시 전세사기를 예방하기 위해서는 철저한 확인 절차와 안전한 계약 방법을 사용하는게 중요 합니다.
전세 계약 전에는...
등기부등본 확인 - 등본상 소유자와 실제 소유자가 일치 하는지 확인 / 근저당권 여부 확인 / 압류 확인
임대인의 신용상태 확인 - 집주인의 세금 체납 여부나 신용상태 확인
전세금 대비 집값 비율 - 전세금이 집값의 70~80%를 초과하면 위험 / 전세금은 집값의 60% 이내가 안전
근저당 설정 금액 - 근저당 설정 금액과 전세보증금의 합계가 집값을 초과하면 매우 위험
전입세대 열람 - 기존 임차인이 있는지 중복임대 계약이나 다중 계약 가능성 확인
위와 같은 사항들은 계약 전에 체크를 하시는게 좋으며,
만약 계약을 진행했다면 당일에 바로 전입신고 및 확정일자를 받으셔야 우선변제권이 생기게 됩니다. 그리고 전세보증금 반환 보증보험에 필수로 가입하시기 바랍니다.
계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못하는 상황이라면 임차권 등기명령을 통해서 주택을 비워주지 않아도 이사를 할 수 있으며 이는 새로운 집에 전입신고를 하더라도 보증금 보호를 받을 수 있게 되니 참고해 두시면 좋습니다.
등기부등본은 기본으로 보시고 별도 근저당을 확인합니다.
집의 시세를 확인해보고 내가 계약하는 보증금이 시세의 70%를 넘지 않는지 확인해봅니다.
(이 부분은 사실 서울권 빌라등에서는 찾아보기는 어렵습니다.)
내가 1순위 채권자인지를 확인해봅니다.
보증보험 가입 가능한지를 확인해봅니다.
건축물대장을 확인해보고 위반건축물이 아닌지를 확인해봅니다.
다가구 주택이라면 나보다 선순위 임차인이 있는지 있다면 그 보증금 금액은 얼마인지를 확인해봅니다.
위의 내용들 정도 확인해보고 진행하시면 크게 문제 없으실 겁니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근까지도 전세사기가 계속되어 사회적인 문제가 되고 있으며, 전세에서 월세로의 전환도 많아지고 있습니다.
전세사기를 피하기 위해서는 계약전 서류를 꼼꼼하게 점검하셔야 하고, 현지도 방문하여 이상 유무를 살펴보셔야합니다. 먼저, 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다.
선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.
임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보고, 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 대출이 있는 경우에는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.
가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 전세보증 보험 가입을 하셔야 하는데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
전세계약을 할 때 선순위 대출이 있는지 등기부등본을 확인하시고 임대인이 직접 계약서 작성하는지도 봐야합니다.
정말 불안하시다면 전세보증보험을 드시면 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
가장 중요한 것은 거래당사자가 본인이 맞는지를 확인해야 하며 2번째는 전세금이 시가 대비 가격이 적절한지를 파악해야 합니다.
또한 전세보증보험에 가입하셔서 전세금을 안전하게 보호하는 것도 필수라 생각합니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
전세로 집을 알아보고 있는 중인데 요즘 하도 전세사기당했다는 뉴스나 인터넷 글이나를 많이 봐서 불안한데 전세계약할려면 어떤걸 알아보고 계약을 해야 할까요?
==> 전세계약을 하는 경우 아래와 같은 사항을 참고하시기 바랍니다.
보증금 규모가 적절한지(통상 70% 이하이어야 함)
권리상에 문제가 없는지
신탁등기된 부동산인 경우 신탁회사의 동의를 필하였는지
물건상 하자가 없는지(위반건축물 해당여부 등)
모든 거래대금 대금은 소유자 계좌로 입금
잔금후 전입신고 등 신속하게 처리해야 합니다
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
전세사기를 방지하는 전세계약을 해야할때 고려할 사항은 등기부등본 확인,집 소유주와 근저당 설정 여부 확인,확정일자와 전입신고,계약 후 빠르게 진행해 보증금 보호,전세보증보험 가입 가능 여부, 가입 가능한 집인지 확인,임대인의 신뢰도: 채무 상태와 사기 전력 확인,국세지방세 완납등명서 확인,계약서 작성시 특약에 대출 추가 금지 등 명시등이 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세계약시에는 전세보증금과 시세간의 차이 즉 전세가율을 확인하시는게 필요합니다. 특히 시세에 대한 확인이 필요합니다. 아파트의 경우는 확인이 용이하지만, 빌라의 경우 정확한 시세확인이 어렵기 떄문에 여러부동산이나 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 판단하셔야 합니다 그리고 계약시에는 반드시 선순위 임차권 지위확보가 가능한지를 체크하시고, 보증보험 가입과 전입신고 확정일자를 갖추는게 보증금 보호를 위해 할수 있는 가장 안전한 장치라고 볼수 있습니다.
