세금·세무
가족간거래 시 세금관련문의(유상취득세율, 무상취득세율 등)
가족간거래 시 세금관련문의(유상취득세율, 무상취득세율 등)
현재 다주택자 부모님이 가지고계신 KB시세 4.7억의 경기도 부천시 소재 아파트를 가족간 저가거래하려고 합니다.
지금까지 알아본 바로는
1.해당 아파트를 3.5억에 가족간거래 시
양도소득세 - 부모님 - 4.7억
증여세 - 본인 - 30% 이내로 없음
취득세 - 본인 - 30% 이내로 유상취득세율 4.7억의 3%
인데 맞나요?
2.여기서 제가 결혼예정인데, 결혼시 1억 비과세 증여 포함해서
해당 아파트를 2.5억에 가족간거래 시
2026 무상취득세율 13.4% 적용되는지, 조정대상구역이 아니라 변동없는지 궁금합니다.
3. 이때 무상취득세율이 적용될 경우, 결혼 시 1억 비과세 증여를 매매 전/후에 하고
매매가를 3.5억 유지 시 유상취득세율 3%로 적용 가능한지 궁금합니다.
4. 해당 아파트에 3.8억 전세가 끼어있는데, 위 가족간거래 혹은 부담부증여 중 어느 방식이 유리한지도 알고싶습니다.
2개의 답변이 있어요!
귀하의 질의에 대하여 아래와 같이 답변드립니다.
사실관계에 따라 결과가 달라질 수는 있습니다.
1. 3.5억 거래 시 세금 산정의 적정성 (질문 1)
시가 4.7억과 거래가 3.5억의 차액이 시가의 5% 이상이므로, 부모님은 4.7억을 양도가액으로 하여 양도세를 계산해야 합니다. (부당행위계산 부인)
시가의 30%(1.41억)와 3억 원 중 적은 금액인 1.41억 이내의 차액이므로, 증여세는 발생하지 않습니다. (4.7억 - 3.5억 = 1.2억 차이)
특수관계인 간 저가 거래 시, 시가인정액과 거래가의 차이가 시가의 5% 이상이거나 3억 원 이상이면 시가인정액(4.7억)을 과세표준으로 합니다. 따라서 4.7억에 대해 본인의 주택 수에 따른 유상취득세율(1~3% 등)이 적용됩니다.
2. 2.5억 거래 및 결혼 증여공제 활용 (질문 2)
무상취득 중과세율(1213.4%) 적용 여부 : 지방세법 제13조의2 제2항에 따르면, 조정대상지역 내 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여받을 때 중과세율이 적용됩니다. 경기도 부천시는 현재 조정대상지역이 아니므로, 설령 증여로 보더라도 일반 증여세율(3.54%)이 적용되지 13.4%가 적용되지는 않습니다.
결혼 증여공제(1억) : 2024년부터 시행된 혼인 증여재산 공제를 통해 부모님으로부터 1억 원을 비과세로 받을 수 있습니다. 하지만 이를 매매대금에 포함하더라도 '매매가' 자체가 시가와 너무 벌어지면(2.5억) 증여세가 부과될 수 있습니다. (4.7억 - 2.5억 = 2.2억 차이 > 1.41억 공제 한도 초과)
3. 매매가 3.5억 유지 및 유상취득세율 적용 (질문 3)
결혼 공제 1억 원을 현금으로 먼저 증여받은 후, 그 돈을 포함하여 3.5억 원에 매매 계약을 체결하는 방식은 유상취득(매매)으로 인정받기에 유리합니다.
이 경우 취득세는 여전히 시가인정액인 4.7억을 기준으로 부과되지만, 세율은 증여세율(3.54%)이 아닌 주택 유상거래 세율(13%)을 적용받을 수 있어 세부담이 줄어듭니다.
4. 전세 3.8억 승계 및 부담부증여 비교 (질문 4)
부담부증여 : 전세보증금 3.8억은 부모님의 양도로 보고, 나머지 0.9억(4.7억 - 3.8억)은 자녀에게 증여한 것으로 봅니다.
유불리 판단
부모님 : 다주택자로서 양도세 중과 여부가 중요합니다. 3.8억 부분에 대한 양도세가 높다면 불리할 수 있습니다.
자녀 : 0.9억에 대해서는 증여세가 거의 없거나(성인 자녀 5천만 원 공제 활용 시) 매우 적습니다.
가족 간 매매(3.5억) : 전세 3.8억이 낀 아파트를 3.5억에 매매하는 것은 마이너스 거래가 되어 실질적으로 성립하기 어렵거나, 전세금을 자녀가 인수하고 차액을 부모님께 드려야 하는데 이미 전세금이 매매가를 상회하므로 부담부증여 형식이 실질에 더 부합합니다.
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
1. 비보정지역이라면 증여취득세는 중과되지 않습니다. 약 4%로 보시면 됩니다.
2. 일부 매매, 일부 증여를 할 경우 어느정도 텀을 두시고 행하시는 것이 좋습니다. 한번에 모두 하시면 증여세가 더 부과될 수 있습니다.
3. 부모님이 다주택자라면 부담부증여로 하시는 것이 나을 것입니다.
도움이 되셨길 바랍니다.