상가 건물 임대기간 종료시 건물을 주인이 사용한다고 하면 무조건 거부 할 수 없는 것인가요?
상가건물을 보증금 600만, 월 50에 5년간 임대하여 아무일없이 잘 사용하고,
최근 계약기간 5년 만료가 되었습니다,
만료되기 약 2개월전 쯤에 건물주가 찾아와서 "주인이 직접 사용할거니 건물을 비워달라"고 요구하고,
임차인은 계속 사용하겠다고 하였고, 그후 월 임대료를 입금했는데, 건물주가 임대료를 현금으로
반환하면서 재차 주인이 사용하겠다고 하면서 건물을 비워달라고 요구하는 상황입니다
이런 상황에서 임대인이 사용하겠다고 하면 임차인은 "계약갱신 요구권"을 제기하지 못하는 것인지요?
또한 임차인이 계속 사용하려면 임대인에게 어떤 법적 진행을 해야 하는지요(내용증명등)?
그리고 임대인이 명도소송을 진행 한다면 임차인은 어떤 방법으로 대응을 해야 하는지요?
아하의 관련 전문가님의 상세한 답변을 부탁 드립니다.... 감사합니다!!!!
상가건물을 보증금 600만, 월 50에 5년간 임대하여 아무일없이 잘 사용하고,
최근 계약기간 5년 만료가 되었습니다,
만료되기 약 2개월전 쯤에 건물주가 찾아와서 "주인이 직접 사용할거니 건물을 비워달라"고 요구하고,
임차인은 계속 사용하겠다고 하였고, 그후 월 임대료를 입금했는데, 건물주가 임대료를 현금으로
반환하면서 재차 주인이 사용하겠다고 하면서 건물을 비워달라고 요구하는 상황입니다
이런 상황에서 임대인이 사용하겠다고 하면 임차인은 "계약갱신 요구권"을 제기하지 못하는 것인지요?
또한 임차인이 계속 사용하려면 임대인에게 어떤 법적 진행을 해야 하는지요(내용증명등)?
그리고 임대인이 명도소송을 진행 한다면 임차인은 어떤 방법으로 대응을 해야 하는지요?
==> 임차인은 임대차계약기간 중 법정 의무를 다하는 경우 임대인에게 계약갱신 청구권 행사 가능합니다. 이러한 경우 임대인은 최초 계약시행일을 기준으로 10년 간 임차인의 요구에 응할 의무가 있습니다ㅓ.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
임차인은 계약 갱샌을 요구할 수 있는 권리가 원칙적으로 있습니다만 임대인인 직접 사용하기 위한 경우 갱신을 거절할 수 있는 예외 사유가 있습니다.
임대인이 정말로 실사용하는지는 법적 타툼의 여지가 있지만 실질적으로 어려운 점이 많습니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
상가 건물 임대차 계약 만료 후 임대인이 건물을 직접 사용한다고 할 경우, 임차인은 일정한 조건 하에 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있습니다. 여기서 중요한 법적 요소들을 하나씩 살펴보겠습니다.
1. 계약갱신요구권의 행사상가임대차보호법에 따르면, 상가 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 일반적으로 5년 이상 임대차 계약을 유지한 임차인은 계약이 만료되기 6개월 전부터 계약갱신 요구를 할 수 있습니다.
임대인이 건물을 직접 사용하겠다고 하는 경우에도 계약갱신요구권은 무조건 거부되지 않습니다. 임대인이 자신의 필요로 인해 직접 사용하겠다는 이유로 계약을 종료시키려면, 임대인은 정당한 사유가 있어야 합니다. 즉, 임대인이 상가를 자기 용도로 사용할 계획이라면 이를 증명해야 하며, 임차인은 여전히 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
계약갱신 요구 시 주의사항.계약 만료 6개월 전부터 요구해야 하며, 내용증명을 통해 임대인에게 갱신을 요청하는 방법이 있습니다.
계약갱신을 요구하면 기존 조건을 유지한 채 새로운 계약을 체결할 수 있습니다. 단, 임대인이 자가 사용을 이유로 거부할 경우, 자가 사용 이유가 정당한 이유인지가 핵심 쟁점입니다.
2. 임차인이 건물 사용을 계속하려면계약갱신요구권을 행사하여 계약 갱신을 요청하거나, 협상을 통해 임대인과 합의할 수 있습니다.
내용증명을 통해 계약갱신을 요구하는 것이 일반적이며, 이 때 건물주가 정당한 사유 없이 거부할 경우 임차인은 법적인 절차를 따를 수 있습니다.
만약 임대인이 계약갱신을 거부하거나 명도 소송을 진행하려 한다면, 임차인은 임차권 등기명령을 신청하거나, 명도소송에 대응할 수 있습니다.
3. 명도소송에 대응하는 방법명도소송은 임대인이 임차인에게 건물을 비우라고 강제하는 소송입니다. 명도소송에 대응하기 위한 방법은 다음과 같습니다.
계약갱신요구권 행사: 임차인이 계약갱신 요구를 제대로 한 경우, 임대인은 이를 거절할 수 없고, 거절 시에는 정당한 사유가 있어야 합니다. 그렇지 않으면 임차인은 계약을 갱신할 권리를 행사할 수 있습니다.
임차권등기명령 신청: 임차인은 계약 종료 후에도 여전히 상가를 점유하고 있는 경우 임차권 등기를 할 수 있습니다. 이는 법적 효력을 갖게 되어, 임대인이 임차인을 쫓아내는 데 어려움을 겪게 할 수 있습니다.
법적 대응: 임대인이 강제로 임차인을 내보내려 한다면, 소송을 통해 법원의 판결을 받는 방법을 통해 명도소송에 대응할 수 있습니다. 이는 시간과 비용이 소요될 수 있지만, 합법적인 대응입니다.
4. 정당한 사유의 여부임대인이 건물을 직접 사용하려는 사유가 정당한지에 따라 임차인의 권리가 달라집니다. 예를 들어, 임대인이 자가 사용을 주장하지만 그 이유가 불분명하거나 정당하지 않다면 계약 갱신을 거부할 수 없으며, 임차인은 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 자가 사용의 이유가 허위이거나 부당한 경우에는 임차인이 계약을 계속 유지할 수 있는 권리가 있습니다.
5. 결론계약갱신요구권을 행사할 수 있는 시점이 오면, 임차인은 내용증명을 통해 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.
임대인이 정당한 사유 없이 계약 갱신을 거부하거나 명도소송을 제기할 경우, 임차인은 임차권 등기명령이나 법적 대응을 통해 자신의 권리를 보호할 수 있습니다.
임대인의 자가 사용 주장에 대한 정당성 여부를 따져야 하며, 만약 그 사유가 부당하다면 계속 사용할 수 있습니다.
따라서 계약 갱신 요구를 통해 권리를 주장하고, 만약 불법적으로 계약 갱신을 거부하거나 명도소송을 진행한다면 법적 대응을 통해 권리를 보호할 수 있습니다. 참고하세요!
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
임차인은 최대 10년까지 계약갱신요구를 할 수 있습니다.
현재 5년 사용한 상황이므로, 계속 사용을 원한다면 갱신요구권 행사 가능합니다.
단 임대인이 직접 사용 사유가 인정되면 예외가 됩니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
상가임대차에서 임대인이 사용할거라는 이유로는 갱신청구권 사용을 거부할수 없습니다. 즉 질문의 사유로 임대인 퇴거를 요구한다고해도 임차인이 퇴거를 해야하는것은 아닙니다. 보통 상가의 경우 소액임차인에 해당될 경우 10년간 계약갱신이 인정되기 때문입니다. 그럼에도 임대인이 퇴거를 주장하는경우 그에 따른 권리금 및 퇴거에 따른 이사비용등의 보상을 요구하시고 이도 거절하고 지속적으로 퇴거만를 요구하고 영업방해행위를 하는 경우 법률전문가의 도움을 받아 대응하시는게 필요해 보입니다. 참고로 임차인은 상가임대차보호법에 따른 본인의 정당한 권리을 주장하는 만큼 임대인이 강제퇴거를 위한 명도소송을 진행할수는 없습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
상가건물임대차보호법에따라서 임차인은 계약기간 종료 6개월전에서 1개월전 사이에 계약갱신을 요구할 수 있는데 상가건물 임대차보호법 제10조에 있는 정당한 사유가 있다면 이러한 요구를 거절할 수 있으며, 정당한 사유로는 3기분의 차임(월세)을 연체한 경우, 세입자가 거짓이나 부정한 방법으로 계약했을 때, 서로 합의하여 임대인이 세입자에게 상당한 보상을 제공하였을 때, 세입자가 임대인의 동의 없이 목적물의 일부 또는 전부를 전대하였을 때, 세입자가 임차한 목적물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손했을 때, 철거·재건축 사유, 세입자가 세입자로서 마땅한 의무를 위반하였거나 임대차를 지속하기 어려운 중대한 사유가 존재할 때 등이며 임대인이 직접 사용하는 경우는 해당되지 않으므로 계약갱신요구권을 사용하실 수 있습니다.