정부의 금융정책은 부동산 가격에 어떤 영향을 미치나요?

Question

뉴스에서 금리 인상이나 대출 규제, 기준금리 조정 같은 금융정책 이야기가 나오면 항상 부동산 시장에도 영향이 크다고 하잖아요?..

그런데 실제로 정부의 금융정책이 집값에 어떤 식으로 영향을 주는 건지 잘 이해가 안 됩니다.

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예를 들어 금리가 오르면 왜 집값이 하락하는 경우가 많다고 하는지, 반대로 금리가 내려가면 부동산 시장이 살아난다고 보는 이유는 무엇인지 궁금합니다. 또 LTV나 DSR 같은 대출 규제 정책도 집값이나 거래량에 영향을 많이 준다고 하는데, 이런 정책들이 수요와 공급 측면에서 어떤 변화를 일으키는 건가요?

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부동산학개론 공부하신 분들이나 공인중개사 준비하신 분들은 이 부분을 어떻게 이해하고 계신지 쉽게 설명 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

일단 금리가 오르면 기본적으로 대출금리도 상승하게 됩니다. 대출금리가 상승한다는 것은 대출을 통해 주택을 구입하는 데 있어 자금조달에 부담이 될수 있습니다. 즉, 대출금리 2%에서의 1억과 5%에서의 1억은 연 기준으로는 대략해도 300만원정도차이가 나기 떄문에 주택수요심리가 위축되고 그에 따라 수요감소가 나타날수 잇습니다. 또한 기존 원리금을 부담하던 대출자들도 금리상승에 따른 월 부담이 커지게 되면서 주택을 매도하려는 경우가 늘어나고 이는 시장내 매물이 증가될수 있습니다. 그럼 시장경제에서 수요가 줄고 공급이 늘면 가격은 어떻게 될까요? 당연히 하락할수 밖에 없습니다.

반대로 금리가 낮아지면 수요측면에서는 자금조달에 부담이 적어 구매심리가 증가하여 수요도 증가하고, 공급은 별도 변화가 없거나 오히려 매물은 감소하게 되므로 가격은 당연 상승하게 되는 구조입니다.

아래 ltv와 dsr도 결국은 대출한도에 대한 규제로 주택을 구매할때 자금조달과 수요심리에 영향을 주는 요인으로 규제가 강화되면 자금조달이 어려워 주택수요가 줄고 가격도 하락하는 것이고 반대의 경우는 설명하지 않아도 이해가 되셨을것으로 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

부동산의 경우 고가의 상품입니다. 대부분 자기자본 + 대출로 보유를 하고 있습니다.

금리가 높아지면 대출이자가 높아지면서 보유에 대한 부담이 높아지고 매도심리가 커지면서 매도매물이 쌓이면서 가격이 하락을 하게 되는 것입니다. 반대로 금리가 낮아지면 대출을 활용을 해서 부동산 투자 심리 즉 매수심리가 많아지면서 가격이 높아지게 되는 것입니다. 정부의 정책 또한 LTV 나 DSR등을 완화를 하게 되면 매수세가 몰려서 가격이 올라가고 반대로 규제를 하게 되면 수요가 억제가 되어 가격이 하락을 하게 되는 것입니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

정부의 금융정책과 부동산의 관계는 부동산학개론에서도 가장 중요하게 다루는 핵심 이론 중 하나입니다.

금리는 한 마디로 돈의 값어치입니다. 금리가 오르고 내림에 따라 시장의 수요가 정반대로 움직입니다. 금리가 인상되면 구매력이 감소합니다.

금리가 인하되면 반대로 이자 부담이 적어지고 이 기회에 대출받아서 집 사자는 사람이 늘어납니다.

금리가 돈의 가격을 조절한다면 LTV와 DSR 같은 대출 규제는 개인이 빌릴 수 있는 돈의 총량을 제한하는 정책입니다.

이 규제는 부동산 시장의 수요를 직접적으로 억제하거나 부양하는 효과가 있습니다.

금융정책은 집을 사는 사람뿐만 아니라 집을 짓는 건설사에게도 영향을 미칩니다. 건설사는 빌딩이나 아파트를 지을 때 PF 대출을 받는데 금리가 오르고 대출 규제가 심해지면 건설사도 돈을 빌리지 못해 부도가 나거나 착공을 미룹니다.

따라서 당장은 집값이 떨어질지 몰라도 2~3년 뒤에는 시장에 새 아파트 공급이 부족해져 집값이 오를 확률이 올라갑니다.

Answer 4

금리와 대출 규제는 주로 ‘수요 조절 장치’로 작동합니다. 금리가 오르면 수요가 줄어 집값이 하락하고, 금리가 내리면 수요가 늘어 집값이 오르는 경향이 있다는 거죠.