전세안고 매매한 아파트 주담대 실행 방법 문의

Question

안녕하세요

12월 전세 만기되는 아파트를 매매하였습니다.

전세 만기 후 제가 들어가 살 예정이구요.

문제는 요즘 분위기가 갈수록 대출이 어려워지는거같습니다.

이미 대출 중단된 곳도 있다고 하고요.

12월 전세 만기 시점에 주담대 실행하여 전세자금을 반환하고 들어가 살려고 했는데

대출이 막히게 되면 곤란한 상황이 될거같습니다.

그래서

1. 임차인과 협의하여 전세계약을 조기종료

2. 원래 전세 만기일까지 6개월 정도 단기 월세 계약

3. 이 경우 보증금, 월세는 시세보다 저렴하게

4. 전세계약 종료시점 주담대 실행

이렇게 해결해볼까 하는데 괜찮은 방법일까요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 구입시점이 아닌 구입후 임차인 퇴거시점에 하는 주담대는 구입자금대출이 아닌 생활안전자금대출용으로써 전세퇴거자금대출 상품을 통해 이루어지는게 일반적입니다. 이런경우 비수도권 지역이라면 크게 문제가 없지만 수도권내 주택의 경우는 한도 1억으로 제한이 됩니다. 해당 규제는 25년 6월 27일이후로 계약으로 취득한 경우에 적용이 되기 때문에 위의 경우도 현시점구매를 하셨다면 위 기준이 적용될 가능성이 있습니다 . 그에 따라 이부분부터 확인을 먼저 하셔야합니다. 대출의 문제로 인해 질문의 내용대로 하실수도 있겠으나 기본적으로 상대방이 이 조건에 동의를 하지는 판단하기 어렵습니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 1번 임차인과 협의하여 전세계약을 조기 종료를 하게 될 경우 전세 보증금을 반환을 해줘야 합니다.

그때 자금마련을 체크를 하셔야 하고 또한 임차인이 월세에 대한 거부가 있을 경우 체크를 하셔야 합니다.

또한 1번에 전세 보증금 반환이 가능할 경우 만기 시 반환을 하시면 될 것으로 사료됩니다.

현재 대출 규제로 인해서 전세보증금반환용 대출이 1억으로 제한이 되고 있는 점 또한 체크를 해 볼 필요가 있고

매수자의 주택담보대출 한도 및 실거주 의무등 규제 사항등을 미리 점검을 해 볼 필요가 있어 보입니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

아이디어 자체는 가능하지만, 그대로 진행하면 리스크가 꽤 큰 구조입니다

특히 요즘처럼 규제/대출 분위기 변동이 있는 시기에는 더 신중해야 합니다

,입주 목적 주담대 가능 여부

,세입자 있는 상태에서 승인 가능 여부

,6개월 후 실행 확정 가능성

먼저 은행에 확인하시는 것이 좋을거 같습니다

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

임차인과 협의를 해야 하는데 동의를 해줄 지 의문입니다.

새 매수인 뜻대로 따라와주는 임차인은 많이 없습니다.

위 계획은 괜찮으니 임차인 동의를 얻어보시길 바랍니다.

감사합니다.