속썩이는 임차인 내보내고싶어요.. 방법없을까요

Question

안녕하세요. 저는 임대인입니다.

1년전 6개월 단기 계약했고

보증금 500만원에 월세 170만원에 살다가

수도세도 맨날 안주고

월세도 한달씩 늦게줬어요

6개월 뒤, 연장을 요구하셔서(계약갱신청구권 아님)

월세 10만원 올리고

보증금 500만원에 월세 180만원으로 계약했어요

현재 시세는 보증금 1,000만원에 월세 300만원입니다

매월 30일이 월차임 납입일인데

2월 28일에 납입할 금액을 3월 30일에 주고

3월 30일에 납입할 금액을 3월 31일에 줬어요

질문 1번📌 주택임대차보호법상 2기연체에 달하면 계약갱신을 거절할 수 있다 : 한달씩 밀린 2달은 2기연체에 해당하지 않는 것인지...

질문 2번📌6개월 전 10만원 임차료 인상해서 이번에 계약갱신청구권 사용할 때 5% 못올리는건지

질문3번📌 렌트홈 5% 계산기 돌려봤더니 월세는 그대로 180만원 유지하고 보증금을 5% 환산 계산 했을때 2,925만원이 나옵니다. 이계산기 적용해도 되는건지 (국토교통부 한국부동산원 법률구조공단 국토교통부 모두 통화해봤더니 계산법모르고 5% 법조문만 읽어댐...)

질문4번📌 내보낼 수 있는 다른 방법 없을까요....

Answer 1

안녕하세요. 도일석 변호사입니다.

대한변협등록 부동산전문 변호사입니다.

1. 2기 이상인 360만원 이상이 된 때에 해지통지를 해야합니다.

2. 갱신청구에 대해 5% 이내 올리는 것도 일방적으로 못올립니다.

3. 적용해도 되나, 5% 이내여도 합의하지 않으면 일방적으로 못올립니다.

4. 임료연체금액이 360만원 이상 됐을 때 재빠르게 통지하는 방법 외에는 생각나지 않네요.

Answer 2

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

임차인의 잦은 월세 지연으로 임대인 입장에서 마음고생이 크시겠습니다. 현재 상황에서는 차임 연체 총액이 2기분에 달하지 않아 즉각적인 계약 해지나 갱신 거절은 어려울 것으로 판단됩니다.

1. 2기 연체 해당 여부

주택임대차보호법상 2기 연체는 밀린 월세의 누적 총액이 두 달 치 차임액에 달하는 것을 의미합니다. 늦게라도 지급하여 누적 미납액이 360만 원에 도달한 적이 없다면 갱신 거절 사유인 2기의 차임액 연체 사실에 해당하지 않습니다.

2. 갱신청구권 사용 시 증액 한도

과거 단기 계약 연장 시 인상했던 이력과 무관하게 임차인이 정식으로 계약갱신요구권을 행사한다면 현재 차임인 보증금 500만 원과 월세 180만 원을 기준으로 5퍼센트 이내에서 인상을 청구할 수 있습니다.

3. 보증금 환산 증액의 한계

렌트홈 계산기 결과는 법정 전환율을 반영한 수치이나 월세를 고정하고 보증금만 일방적으로 대폭 상향 전환하는 것은 임대차 조건의 변경에 해당하여 임차인의 동의가 필수적입니다. 임차인이 동의하지 않으면 강제할 수 없습니다.

4. 내보내는 방법

현재로서는 법정 해지 사유를 충족하지 못해 임대인 본인이나 직계존비속의 직접 거주를 이유로 한 갱신 거절 외에는 적법하게 명도할 방법이 마땅치 않습니다.

우선 월세 지연에 대해 내용증명을 발송하여 강력히 경고하시고 향후 누적 미납액이 두 달 치에 달하는 즉시 계약 해지를 통보할 수 있도록 준비해 두시기를 권장합니다.

사건이 원만하게 잘 해결되기를 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

위와 같은 경우는 2기 연체에 해당하지 않아 갱신 거절을 요구하기 어려우며,

1년 이내에 인상한 부분이 있다면 추가적으로 인상을 요구하는 것 역시 어렵습니다 다른 방법으로는 상대방과 합의하지 않는 이상 계약을 일방적으로 해지하는 건 위 사안에서 어려워 보입니다