세입자 에어컨 청소 비용 원상복구 상담
저희 엄마가 작은 아파트 두 집을 월세로 관리중이신데 곧 한 집의 세입자분이 만기 예정입니다. 그 집에 에어컨을 저희가 달아드린건데 만기 날짜에 에어컨 청소 비용을 보증금에서 제외할 수 있나요? 계약서에 원상복구 내용이 잇는데 그 내용에 포함될까요?
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
통상적인 사용으로 발생한 에어컨 내부 오염에 대한 청소 비용은 원상복구 범위에 포함되기 어렵고, 보증금에서 임의 공제하는 것은 분쟁 소지가 큽니다. 계약서에 에어컨 청소 비용을 임차인이 부담한다는 명시적 특약이 없는 한, 공제는 제한적으로 판단됩니다.법리 검토
임대차에서 원상복구란 통상적 사용으로 인한 마모를 제외한 훼손의 회복을 의미합니다. 에어컨은 임대인이 설치한 설비로서, 정상 사용에 따른 필터·내부 오염은 임차인의 과실로 보기 어렵습니다. 따라서 민법상 원상회복 의무에 당연히 포함된다고 보기는 곤란합니다. 다만 임차인의 관리 소홀로 곰팡이 과다 발생 등 비정상적 상태가 입증되면 예외가 될 수 있습니다.공제 가능 여부 판단 기준
보증금 공제를 하려면 계약서에 에어컨 청소 비용을 임차인 부담으로 명확히 정했는지, 사용 기간과 상태가 통상 범위를 현저히 벗어났는지, 사진·점검 기록 등 객관적 자료가 있는지가 핵심입니다. 단순 만기 시 일괄 청소를 이유로 공제하는 것은 다툼 위험이 큽니다.실무적 대응 및 유의사항
분쟁을 피하려면 사전 합의로 청소 여부를 협의하거나, 임대인이 비용을 부담하고 다음 계약을 대비하는 방식이 안전합니다. 향후에는 특약으로 에어컨 청소 부담 주체와 기준을 명시하시길 권합니다.