신축아파트 입주시 대출관련 질문드립니다.
안녕하세요
현재 공사중인 아파트를 아버지께서 계약을 하였고 내년 11월 입주입니다.
초기 계약금 5% 납부 이후 중도금은 무이자로 대출이 실행되어 있는 상태인데요
제가 알고 있는 내용이 맞는건지 궁금해서 여쭤봅니다.
1. 분양가가 4억 일때 초기 10%(4천만) + 중도금 60%(2억4천) 납부된 후에
입주시 잔금 30%(1억2천)는 꼭 개인 돈이나 신용대출로 해야하는건가요??
(아버지께서 회사 직원분들이 계약 해도 집 들어갈때 1억2천(예시)이 있어야 들어 갈 수 있다 라고 얘길하셨습니다)
2. 주담대를 진행하면 분양가 기준으로 대출이 되는게 맞나요??
아니면 입주시 아파트가격으로 책정되어 대출이 진행되나요?
ex)분양가 4억 -> 10%(4천) 계약금 + 60%(중도금 2억4천) + 30%(잔금 1억2천)
= 주담대 실행시 2억8천(70%) 진행 후 1억2천 개인 신용대출 or 개인목돈
ex)분양가 4억 -> 입주당시 6억 (집값오름)
= 10%(4천) 계약금 + 60%(중도금 2억4천) + 30%(잔금 1억2천)
-> 주담대(70%) -> 4억2천 한도 -> 4억 대출 실행후 입주
아직 시간이 많이 남았는데 걱정을 하셔서 질문드립니다.
이렇게 설명을 드리는게 맞나 싶긴 한데
자세한 설명과 답변 부탁드리겠습니다..
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 분양아파트의 경우 계약금 10% 그리고 중도금 60% 나머지 잔금 30%로 진행을 하게 됩니다.
계약금10%의 경우 자기자본으로 진행을 해야 되고 중도금의 경우 집단대출로 무이자든 이자후불제로 입주 시까지는 그냥 갈 수 있습니다. 문제는 잔금 시에는 중도금과 잔금 합쳐서 90%를 해결을 해야 되는데 통상 LTV 70%는 대출로 하고 나머지 20% 정도는 자기자본이 있어야 잔금해결을 할 수 있습니다.
단 잔금 시 대출은 분양가가 라기 보다는 시세로 담보를 평가를 하게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,잔금 30%는 입주 직전 잔금대출로 충당할수도 있습니다
잔금대출이 가능하면 1억 2천을 전부 현금으로 준비할 필요는 없습니다
다만 주변에서 현금 있어야 한다고 말하는 이유는
대출 규제 때문에 30%를 모두 대출로 못 받을 수도 있기 때문입니다
규제지역/ LTV 제한 / 소득·DSR 문제 등이 걸리면,예를 들어 LTV 40% 지역에서 잔금대출을 최대 1.6억밖에 못 받는 식으로 계산되어 잔금 30% 전부를 대출로 못 채울 수 있습니다
그래서 잔금대출이 얼마나 나오는지 꼭 입주 전에 미리 확인해야 합니다
,잔금대출은 분양가와 감정가 중 낮은 금액을 기준으로 합니다
감정가가 낮게 나오면 대출 한도가 줄어들어 부족한 잔금이 생길 수 있습니다
미리 상담받아보시고 계획을 세우시기 바랍니다
1. 분양가가 4억 일때 초기 10%(4천만) + 중도금 60%(2억4천) 납부된 후에
입주시 잔금 30%(1억2천)는 꼭 개인 돈이나 신용대출로 해야하는건가요??
==> 네 그렇습니다. 추가적인 대출이 불가한 만큼 신용대출 등으로 해결해야 하는 사항입니다.
(아버지께서 회사 직원분들이 계약 해도 집 들어갈때 1억2천(예시)이 있어야 들어 갈 수 있다 라고 얘길하셨습니다)
2. 주담대를 진행하면 분양가 기준으로 대출이 되는게 맞나요??
아니면 입주시 아파트가격으로 책정되어 대출이 진행되나요?
==> 네 맞습니다. 분양가를 기준으로 대출여부가 결정됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
잔금 30%를 반드시 전액 현금/신용대출로 내여 하는 것은 아니고 입주 시점에 가능한 주담대 한도 이미 받은 중도금 대출 만큼은 추가로 담보대출로 충당 가능합니다.
다만 규제, 소득때문에 그 한도가 생각보다 작으면 나머지는 현금, 신용대출이 필요합니다.
입주할 당시 시점의 집 시세(아파트는 KB시세)를 가지고 대출을 합니다.
LTV와 DSR을 고려하여 대출이 나오며 요즘에는 대출이 많이 어려워서 적어도 집값이 절반 정도는 가지고 있어야 할것으로 보입니다.
LTV는 사실 크게 무리 없는데 DSR에서 한도가 많이 낮아지니 미리 확인해보시기 바랍니다.